چه تعداد خانه خالی در تهران وجود دارد؟

تیتر20 - سه سال بعد از آخرین آمارگیری از خانه‌های خالی، این نوع آپارتمان‌ها که حکم «عرضه ذخیره» بازار ملک را دارند، از روی میزان مصرف ماهانه برق، مجددا شمارش شدند. نتایجی که روند افت‌وخیز خانه‌های خالی تهران را نشان می‌دهد حاکی است در فاصله سال‌های 90 تا 93 که بازار مسکن سیکل‌های تجاری مختلف را تجربه کرده، خانه‌های خالی نیز با نوسان روبه‌رو شده است؛ به‌طوری‌که تعداد این آپارتمان‌ها از 327 هزار واحد در سال 90 –زمان اتمام رکود قبلی- به‌تدریج کاهش یافته و در نیمه 92 که بازار دوره 2 ساله رونق را طی کرد، تعداد خانه خالی در تهران به نزدیک 130 هزار واحد نزول کرد. اما از نیمه 92 که معاملات مسکن وارد رکود عمیق شد، حجم بازار ذخیره، هر دو ماه به طور متوسط 13 درصد افزایش یافت و در شهریور 93 تعداد خانه‌های خالی به 235 هزار واحد رسید. امسال این خانه‌ها قطعا از سال گذشته بیشتر شده، اما با گرم شدن تنور معاملات در ماه‌های آینده از تعدادشان کاسته خواهد شد. آمار 93 خانه‌های خالی در قیاس با 700 هزار واحد جدید عرضه شده به بازار مسکن تهران طی سه سال گذشته و همچنین تعداد ازدواج‌ها در تهران طی همین مدت، این سوال را ایجاد می‌کند که چه گروهی غیر از متقاضیان جدید، آپارتمان‌های نوساز را خریداری کرده‌اند؟

آمار خانه‌های خالی در تهران پس از سه سال، به روز شد و اطلاعات آن‌که آخرین وضعیت «موجودی انبار» بازار مسکن را منعکس می‌کند، از خطر مضاعف در بخش عرضه آپارتمان برای دوره رونق معاملات حکایت دارد.

به فاصله یک هفته از انتشار آمار «افت شدید ساخت‌وساز مسکونی در تهران و کشور»، آمار تازه‌ دیگری منتشر شده که محتوای آن «هزینه رکود مسکن دو سال اخیر» را سنگین‌تر از تصورات اولیه نشان می‌دهد.

نرخ جدید خانه‌های خالی در تهران ضمن تایید رابطه معکوس بین حجم معاملات مسکن و حجم آپارتمان‌های بلااستفاده، حاوی یک پیام اضطراری است که مشخص می‌کند: نسبت «واحدهای مستعد عرضه» به «کل واحدهای مسکونی موجود در تهران» از 10 درصد سال 90 به 4/ 5 درصد نزول کرده که این تغییر نگران‌کننده، فشار ناشی از افت ساخت‌وساز دو سال اخیر را برای سال‌های آینده بیشتر خواهد کرد.

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، سال گذشته برای به‌روزرسانی آمار خانه‌های خالی -که آخرین بار توسط مرکز آمار ایران تحت‌عنوان «نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 90» اعلام شده بود- از ادارات آب و برق تهران درخواست می‌کند میزان مصرف برق خانگی آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران را بررسی کرده و با «معیار مشخص»، درباره تعداد واحدهای بلااستفاده گزارش دهد.

نتایج آنچه با استناد به این گزارش استخراج شده، حاکی است: تعداد خانه‌های خالی از سکنه در تهران تا شهریور سال 93 به رقمی معادل 235 هزار واحد مسکونی رسیده است.

در این بررسی، معیار خالی بودن آپارتمان، ثبت کمتر از 50 کیلووات ساعت مصرف ماهانه برق روی کنتور تعیین شده که البته با شیوه‌ای که سال 90 مرکز آمار برای شناسایی خانه‌های خالی استفاده کرد و ملاک را بر سه بار مراجعه بی‌پاسخ ماموران سرشماری و تحقیقات محله‌ای گذاشت، کاملا متفاوت است اما روشی مطمئن به حساب می‌آید.

ظاهر و باطن آمار

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حال حاضر اگر چه به ظاهر، آمار جدید خانه‌های خالی در مقایسه با آمار قدیمی تغییرشاخصی پیدا نکرده و شاید این موضوع به‌عنوان نکته مثبت بازار مسکن تلقی شود اما دقت در روند ماهانه تعداد این نوع خانه‌ها در تهران نشان می‌دهد: حجم بازار «خانه خالی» در پایتخت که ذخایر آپارتمانی یا همان موجودی انبار برای تنظیم عرضه و تقاضای مسکن محسوب می‌شود، متناسب با سیکل‌های تجاری بازار ملک، نوسان شدید پیدا می‌کند به‌طوری‌که در دوره رکود و سپس انتهای رکود مسکن، بازار با بیشترین واحد مسکونی خالی روبه‌رو می‌شود اما در شروع رونق مسکن، با مراجعه تقاضا به این املاک، به تدریج از خانه‌های خالی کاسته می‌شود تا در نهایت، هنگام اوج رونق، تعداد این خانه‌ها به کمترین حد که معادل نرخ استاندارد جهانی خانه‌خالی است، می‌رسد.

هم‌اکنون، این نحوه افت و خیز تعداد خانه خالی را می‌توان برای تهران طی دست کم سه سال اخیر، ردیابی کرد.

سرشماری سال 90 که نتیجه آن برای اولین بار در تیر ماه سال 91 توسط «دنیای اقتصاد» اعلام شد، نشان داد: در کل کشور یک میلیون و 663 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه هستند که 327 هزار واحد آن سهم تهران است.

سال 90 به لحاظ موقعیت سیکل تجاری بازار مسکن، آستانه دوره «اوایل رونق» بود که تعداد خانه‌های خالی تهران از 113 هزار واحد مسکونی در سال 85 (پیش از جهش قیمت مسکن سال 86) به 327 هزار واحد رسید. در سال 90، بعد از رکود ساختمانی و کاهش 14درصدی قیمت مسکن در سال88، از یکسو معاملات ملک جان دوباره گرفت و افزایش پیدا کرد و از سوی دیگر رونق تاریخی در ساخت مسکن و حجم صدور پروانه ساختمانی حاصل شد، ضمن اینکه قیمت مسکن در تهران طی سال 90، معادل 14 درصد رشد کرد که در مقایسه با افت 14 درصدی سال 88، به خوبی تغییر فاز بازار را نشان می‌داد.

با شروع دوره رونق مسکن در سال 90 و تشدید آن در سال‌ 91، روند «افزایش قیمت» و «شتاب سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» - به‌عنوان دو پارامتری که اولی به شکل سنتی و دومی با منطق اقتصادی، مبنای تشخیص دوره‌های رکود و رونق مسکن هستند- در نیمه سال 92 به نقطه اوج خودشان می‌رسند اما در همین فاصله، تغییرات معکوس در نرخ خانه‌های خالی –شبیه آنچه در فاصله 85 تا 90 رخ داد- اتفاق می‌افتد به‌طوری‌که تعداد واحدهای خالی از سکنه در تهران از 327 هزار واحد مسکونی در سال 90 به 132 هزار واحد در آبان ماه 92 نزول می‌کند.

کاهش 59 درصدی تعداد خانه‌های خالی در فاصله سال‌های 90 تا 92 که از نصف شدن حجم بازار «احتکار مسکن و واحدهای فروش نرفته» در بازه زمانی انتهای رکود تا انتهای رونق مسکن حکایت دارد، به این معنی است که آنچه طی رکود دو سال اخیر به‌عنوان پدیده «مازاد عرضه» و انباشت واحدهای مسکونی نوساز خالی از سکنه در تهران حاکم بوده است، در فاصله کوتاهی از شروع رونق معاملات، در بازار مسکن حل خواهد شد.

روند خالی از سکنه‌ها از 92 تا 93

در فاصله آبان 92 تا شهریور 93 که وضعیت حجمی بازار خانه‌های خالی در تهران از روی میزان مصرف برق ماهانه، رصد شده است، تعداد این نوع آپارتمان‌ها به‌طور متوسط 13 درصد در هر دو ماه افزایش پیدا کرده با این توضیح که شتاب افزایش، متناسب با عمیق شدن رکود در نیمه اول 93، بیشتر نیز شده و به 20 درصد رسیده است؛ در شهریور 93 تعداد خانه‌های خالی در تهران با 5/ 20 درصد افزایش از 195 هزار واحد در تیر93 به 235 هزار واحد تبدیل شد.

این آمار تا شهریور 93 است اما چنانچه روند افزایش خانه‌های خالی طی ماه‌های اخیر را بدون احتساب شتاب رشد، با همان نرخ 13 درصد در دو ماه، محاسبه کنیم در این صورت می‌توان برآورد کرد، موجودی انبار بازار مسکن تهران در حال حاضر چیزی حدود 430 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه است که اگر چه تعداد این خانه‌ها در مقطع فعلی که آستانه رونق محسوب می‌شود، بیشتر از دوره مشابه (سال90) است، اما با توجه به اینکه عمق رکود این دوره نیز شدیدتر از رکود سال 88 بوده، بنابراین حجم معاملات در دوره جدید رونق نیز بزرگ‌تر از قبل خواهد بود، ضمن اینکه نسبت خانه‌های خالی به کل خانه‌ها در حال حاضر کاهش شدید یافته است.

این به آن معنی است که نیاز به آپارتمان‌فروشی یا اجاره‌ای در بازار طی یک سال آینده به قدری می‌تواند باشد که در فاصله کوتاهی، به تخلیه بازار خانه‌های خالی از حد معمول منجر شود. در این صورت، افت ساخت و سازهای مسکونی سال گذشته که 58 درصد کمتر از نیاز مصرفی – صرف‌نظر از نیاز سرمایه‌ای- بوده، در عمل قادر به جبران کمبود عرضه از ناحیه موجودی انبار (خانه خالی) نمی‌شود؛ مگر اینکه در ماه‌های آینده اتفاق مثبتی در بخش ساختمان‌های نیمه‌کاره در آستانه تکمیل، بیفتد.

خطر رسیدن خانه‌های خالی به حد مجاز

در بازار مسکن طبق معیارهای معمول جهانی، باید بین 4 تا 5 درصد واحدهای مسکونی یک شهر، خالی باشد تا امکان انجام معامله و جابه‌جایی بدون وقفه، وجود داشته باشد. اگر این تعداد کمتر شود، به‌دلیل تقاضای فاقد عرضه، در قیمت‌ها اختلال به‌وجود خواهد آمد.

تعداد خانه‌های خالی در تهران در سال 90 به دو برابر این نرخ رسید (10 درصد) که از عدم فروش یا قصد برخی مالکان برای نگهداری ملک خود تا افزایش دوباره قیمت، حکایت داشت؛ اما در نیمه 93، این نسبت به سطح نرمال 5درصد بازگشت. در حال حاضر طبق آخرین گزارش بانک مرکزی از واحدهای مسکونی تکمیل شده و وارد شده به بازار مسکن (که مربوط به پایان آذر 93 می‌شود)، تعداد کل واحدهای مسکونی در حال مصرف و خالی از سکنه در استان تهران از 3میلیون و 627هزارواحد در سال 90 به 4میلیون و 300 هزار واحد رسیده است که با احتساب نرخ خانه‌های خالی در شهریور 93، مشخص می‌شود، در سال گذشته فقط 4/ 5درصد خانه‌ها، خالی بوده‌اند. در این فاصله حداکثر 300 هزار تقاضای جدید وارد بازار مسکن شده است که باید تکلیف بقیه عرضه‌های جدید طی این مدت روشن شود.

به عبارت دقیق‌تر، در جریان رکود دو سال گذشته، اگر چه حجم خانه‌های خالی ماه به ماه افزایش پیدا کرد؛ اما نسبت خانه‌های خالی به کل آپارتمان‌های تهران، نه تنها زیاد نشد که به نصف 10 درصد سال 90 رسیده است که با حد معمول خانه خالی برابری می‌کند.

به این ترتیب، در صورت عدم افزایش در آپارتمان‌های تکمیلی طی ماه‌های آینده، شرایط بازار مسکن نگران کننده خواهد شد.