باخت سیاستگذار در تنظیم بازار مسکن

یک دستگاه سنجش دو منظوره در بازار مسکن که هم «کیفیت تصمیمات دولت» و هم «فرجام سیاست‌های مصوب» را مورد ارزیابی قرار می‌دهد، حکایت از باخت سیاستگذار در تنظیم رفتارها در بازار دارد. نتایج این دستگاه نشان می‌دهد، وعده این دولت هم مثل دوره‌‌‌های قبل برای «مهار تورم مسکن» محقق نشد.

کد خبر: ۵۳۴۲۴

تیتر 20- دستگاه P به R که نسبت قیمت مسکن به اجاره‌‌‌بها را نمایش می‌دهد، در تهران عدد 30 را نشان می‌دهد؛ یعنی قیمت آپارتمان 30 برابر اجاره‌‌‌بهاست که در مقایسه با عدد جهانی حاصل از این نسبت، بسیار بالا و غیرطبیعی است.

این نسبت به شکل متعارف در کشورها بین 15 تا حداکثر 20 است به‌طوری که هر چقدر پایین باشد، «رابطه منفی قیمت و اجاره» را و به شکل دقیق‌‌‌تر، «کارکرد درست و طبیعی بازار مسکن برای خریداران مصرفی، سازنده‌‌‌ها و سایر فعالان اصلی» را اعلام می‌کند.

عدد این دستگاه بیانگر شکست «سیاست‌های بی‌‌‌اثر و غیرموثر» برای تنظیم بازار مسکن است. آن هم در شرایطی که دولت وعده حل مشکل را داده بود.

رئیس‌‌‌جمهور در شروع کار دولت سیزدهم، دو وعده بزرگ و سرنوشت‌‌‌‌‌ساز برای اقتصاد کشور و بخش مسکن خطاب به فعالان اقتصادی و عموم مردم مطرح کرد که هنوز شواهدی دال بر اجرای سیاست‌های مرتبط با تحقق آنها دیده نمی‌شود.

سید ابراهیم رئیسی در نظر دارد «مسیر سرمایه‌گذاری در کشور را از بیراهه (ورود به بازارهای غیرمولد) به سمت شاهراه رونق اقتصادی (بخش واقعی و مولد) تغییر دهد» و برای این منظور، وعده داده بود «دست‌‌‌‌‌انداز مالیاتی برای تولید را برطرف و همزمان فعالیت‌های ملکی خریداران غیرمصرفی در بازار زمین و مسکن را با مالیات مهار می‌کند.» این وعده مالیاتی رئیس‌‌‌جمهور از نگاه اقتصادی به معنای «اجرای سیاست بازدارندگی مالیاتی مقابل جریان ملاکی با هدف تشویق دارندگان سرمایه به سرمایه‌گذاری در بخش تولید» است.

رئیس‌‌‌جمهور همچنین به دنبال «رونق واقعی بخش مسکن» است که این هدف نیز در الگوی متعارف جهانی بازار مسکن، به معنای «دسترسی تقاضای مصرفی به‌‌‌خصوص خانه‌‌‌‌‌اولی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها به مسکن در استطاعت آن هم در شرایط ثبات نسبی قیمت ملک و در عین حال سرمایه‌گذاری ساختمانی پایدار سازنده‌‌‌‌‌ها در بازار عرضه» است.

هر دو وعده چنانچه با «بسته سیاستی سه بعدی» و نه «پوچ یا تک‌‌‌‌‌بعدی»، تجهیز شود، نتیجه کار همان خواهد بود که دولت، فعالان اقتصادی و خانوارها طی حداقل سه سال و نیم گذشته به دنبال آن بودند اما نتوانستند به آن دسترسی پیدا کنند.

6 علامت مسمومیت بازار مسکن

متغیرهای کلیدی شش‌‌‌گانه در بخش مسکن از «بیماری خطرناک» این بازار حکایت دارد.

این بخش به واسطه «هجوم سفته‌‌‌‌‌بازها و ملاکان از سال 97 تاکنون به حوزه خرید غیرمصرفی آپارتمان» مسموم شده است.

نبض معاملات خرید مسکن به یک‌‌‌‌‌سوم «شرایط طبیعی بازار» سقوط کرده است.

سهم خریدهای غیرمصرفی و محتکرانه آپارتمان (سرمایه‌گذاری ملکی یا همان غیرمولد) از کل معاملات ملک به بالای 70‌‌‌درصد رسیده در حالی که، «وضعیت متعارف» در گذشته طوری بوده که سهم غالب، در اختیار «تقاضای مصرفی» بوده است.

از طرفی، حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی (سرمایه‌گذاری مولد) در تهران و کشور به کمتر از نصف «شرایط طبیعی» رسیده است. این، مخصوص یکی دو سال قبل نیست، بلکه طی 5 سال گذشته، «شرایط بازار مسکن، ضدسرمایه‌گذاری ساختمانی و مناسب ملاکی بوده است.»

متغیر دیگری که «علامت وضعیت غیرعادی بخش مسکن» را به دولت و مردم اعلام می‌کند، «حباب قیمت مسکن» است.

حباب قیمت مسکن در تهران، به لحاظ ابعاد، در دنیا تقریبا بی‌‌‌‌‌سابقه است. نسبت قیمت به اجاره آپارتمان در بازار مسکن تهران 30 برابر شده است. این در حالی است که «اوج حباب قیمت ملک در جهان زمانی بوده که این نسبت حداکثر 20 یا 21 برابر می‌شود.»مدت زمان انتظار برای صاحب‌‌‌‌‌خانه شدن» به عنوان یک متغیر اصلی برای «سنجش فقر یا رفاه مسکن» هم، شرایط «بی‌‌‌‌‌سابقه» به خود گرفته است. در شهرهای مختلف کشور به صورت میانگین، «نیم قرن» طول می‌‌‌‌‌کشد تا خانوارها با «پس‌‌‌‌‌انداز عادی بخشی از دستمزد سالانه‌‌‌‌‌شان» بتوانند صاحب خانه شوند تازه اگر در این حدود 50 سال، تورم مسکن از رشد درآمد افراد جلوتر نزند که تا به حال، این، یک امر محال بوده است.

در نهایت، متغیر ششم، «هزینه اجاره مسکن در سبد هزینه‌‌‌‌‌ای مستاجرها» است که در دنیا، حداکثر معادل 30درصد مخارج ماهانه اما در ایران از 42‌‌‌درصد هم گذشته است./دنیای اقتصاد

برچسب ها: بازار مسکن ، مسکن ، قیمت مسکن

ارسال نظرات

آخرین اخبار

پربازدید ها

موضوعات روز