حباب قیمت ملک در تهران چقدر است؟

تراز جهانی نسبت قیمت به اجاره به عنوان سند 30 سال حباب مسکن در تهران اثبات می‌کند «بازار املاک ایران بهشت خریداران غیرمصرفی (ملاکان) و جهنم خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها (نماینده اصلی خریداران مصرفی) است

کد خبر: ۵۳۲۲۱

تیتر 20- تراز جهانی «دماسنج بازار مسکن»، عمربنای حباب قیمت ملک در تهران را 10 برابر بیشتر از آنچه تاکنون محاسبه شده بود، نشان می‌دهد. «تحت‌تاثیر کاهش قیمت مسکن در سال 1400، نسبت قیمت مسکن به اجاره‌‌‌بها در تهران» از عدد بی‌‌‌سابقه 35 در زمستان پارسال به سطح 29 در بهار امسال کاهش پیدا کرده است. برابری قیمت به اجاره در طول سال 99 به دلیل جهش‌‌‌های مکرر قیمت ملک از سال 97 به بعد، همواره در وضعیت «ابرحباب» یعنی بالای سطح عددی 30 بود. این عدد در سال‌های 97 و 98 نیز بالای سطح 24 بود.

این در حالی است که «وضعیت مطلوب برای رابطه قیمت به اجاره در تهران، نسبت عددی 14 تا 15» است که اگر برقرار شود، «قدرت خرید مصرفی برقرار و رونق پایدار معاملات ملک احیا می‌شود.»

در آن گزارش با اشاره به اینکه نسبت P به R، در سال‌جاری کاهش خفیفی پیدا کرده است، بررسی شد که این تغییر جهت نسبت قیمت به اجاره، یک رویداد امیدوارکننده در مسیر خروج بازار مسکن تهران از وضعیت غیرطبیعی است تا به تدریج قیمت آپارتمان‌‌‌ها از «سطح نامتعارف سه سال گذشته» به حالت مناسب خرید متقاضیان مصرفی و همچنین «فاصله منطقی با اجاره‌‌‌‌‌‌بها» برگردد.

ابعاد حباب مسکن در کشورها

اکنون نتایج بررسی‌‌‌های درباره نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بهای مسکن در دنیا اطلاعات تازه‌‌‌ای از «وخامت اوضاع مصرف‌کننده‌‌‌ها در بازار املاک ایران» مخابره می‌کند.

این بررسی می‌‌‌گوید، «سقف متعارف رشد قیمت در مقایسه با اجاره در بازار مسکن اکثر کشورها، به مراتب از آنچه در تهران طی سه دهه گذشته رخ داده، کمتر بوده است.» معنای این فاصله آن است که «قیمت نسبی مسکن در تهران همواره خیلی بیشتر از حد متعارف، رشد (جهش) کرده و مدام حبابی بوده است.»

حداکثر عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره در بازار مسکن کشورها، 21 تعریف شده است که آن را «وضعیت نامتعارف ناشی از اضافه‌‌‌پرش قیمت مسکن» عنوان می‌کنند و به معنای «خروج از بازار خرید (شیفت به سمت اجاره) تا زمان بازگشت قیمت به سطح متعارف» می‌‌‌دانند. سطح متعارف قیمت مسکن در کشورها زمانی است که «برابری قیمت به اجاره، عدد 15 را نشان دهد.» فعالان بازار مسکن، این زمان (نسبت 15 برابری) را وقت خرید و زمانی که نسبت به 21 می‌رسد را وقت اجاره کردن می‌‌‌دانند.

اما در بازار مسکن تهران، میانگین «نسبت قیمت به اجاره» در همه 30 سال گذشته، عدد 21 بوده است که مشخص می‌کند، شرایطی از بازار مسکن جهان که «فاز حبابی و نامتعارف (غیرطبیعی)» تعریف شده، کم‌‌‌وبیش در همه سال‌های دور و اکنون در بازار مسکن تهران جاری بوده است.

این وضعیت یعنی «30 سال حباب قیمتی در بازار مسکن بزرگ‌ترین شهر ایران» از دهه 50 شکل گرفت اما چون آمار رسمی از تحولات قیمت آن زمان در دسترس نیست، عدد نسبت قیمت به اجاره مربوط به آن مقطع نیز قابل محاسبه نیست.

البته اوضاع سایر کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ نیز طی این سه دهه دست‌‌‌کمی از پایتخت نداشته است.

در تهران از اواخر سال 98 تا ابتدای امسال، میانگین قیمت مسکن بیش از 30 برابر اجاره‌‌‌بها افزایش پیدا کرد. الان نیز این نسبت حول و حوش 29 برابر است که در مقایسه با «تراز جهانی نسبت قیمت به اجاره»، بسیار بالاتر از «سقف متعارف» است.

تهران-آمریکا؛ حباب بزرگ، حباب کوچک

در بازار مسکن آمریکا، میانگین بلندمدت گذشته «نسبت قیمت به اجاره» حول و حوش عدد 15 در نوسان بوده و در برخی سال‌ها همچون 2013 تا 2019، این نسبت زیر سطح عددی 10 قرار داشته است. به این ترتیب، برابری قیمت به اجاره در آمریکا، نصف این نسبت در تهران است که عملا «شدت نامتعارف بودن قیمت مسکن در پایتخت کشورمان» را نشان می‌دهد.

حتی در سال 2021 که قیمت مسکن در این کشور جهش کرد نیز نمایشگر «دستگاه حباب‌‌‌سنج قیمت مسکن» یعنی رابطه قیمت به اجاره در بازار مسکن 50 شهر بزرگ آمریکا، سطح عددی 2/ 18 را نشان داد. سال گذشته به دلیل اعمال بسته‌‌‌های تشویقی و حمایتی کرونایی در بازار مسکن آمریکا به شکل «معافیت مالیاتی مالکان، تسهیل پرداخت تسهیلات ملکی و محدودیت‌‌‌گذاری برای رشد اجاره‌‌‌بها»، تورم مسکن در این کشور به شکل کم‌‌‌سابقه تا 20‌درصد افزایش پیدا کرد و حباب قیمتی شکل گرفت. اما باز به‌رغم این وضعیت حبابی حاصل از جهش قیمت مسکن، «نسبت قیمت به اجاره» تا سطح حداکثر زیر 19 برابر رشد کرد.

نسبت 30 برابری قیمت به اجاره در تهران طی همین یک‌سال اخیر، «تفاوت کارکرد دو بازار مسکن» را به خوبی نمایش می‌دهد؛ حباب مسکن در جایی مثل آمریکا به لحاظ سطح عددی، در همین دوره جهش اخیر، 11 واحد کوچک‌تر یا حدود 40‌درصد کمتر از حباب قیمت مسکن تهران است.

برندگان و بازندگان بازار مسکن تهران و جهان

30 سال حباب قیمت مسکن در تهران مطابق بررسی «نسبت جهانی قیمت به اجاره»، محرز شد.

این بررسی همان‌طور که در ابتدای گزارش آمده، مشخص می‌کند «در ایران (تهران به عنوان شهر نماینده تحولات بازار ملک)، برابری قیمت مسکن به اجاره‌‌‌بها طی 30 سال گذشته به لحاظ نسبت میانگین، عددی بوده که در مقیاس جهانی، آن عدد به عنوان «شرایط بحرانی بازار مسکن» و «سطح حبابی قیمت خانه» تعریف شده است. ضمن آنکه برابری قیمت به اجاره در کشورهای مختلف، همواره از میانگین این نسبت در تهران کمتر بوده است.»

اکنون با این قیمت‌های نسبی، می‌توان برندگان و بازندگان بازارهای مسکن تهران و شهرهای دیگر کشورها را معرفی کرد.

پایداری سطح قیمت مسکن در وضعیت حبابی در تهران مانع از آن شده که طی این سال‌ها، خریداران مصرفی بتوانند به «مسکن در استطاعت» دسترسی مطلوب و مناسبی داشته باشند. اگر چه در مقاطعی طی این سال‌ها، شرایطی فراهم شد که مصرف‌کننده‌‌‌ها بتوانند در حجمی با ابعاد رونق معاملات ملک، نسبت به خرید آپارتمان اقدام کنند اما روند کلی و برآیند شرایط این 30 سال طوری بوده که همواره «خریداران مصرفی در بیرون بازار منتظر بهبود شرایط بودند» و در مقابل «سرمایه‌گذاران و سفته‌‌‌بازان ملکی تا توانستند نسبت به خرید و منجمدسازی ملک اقدام کردند.»/ دنیای اقتصاد

برچسب ها: حباب مسکن در تهران ، قیمت مسکن ، بازار مسکن

ارسال نظرات

آخرین اخبار

پربازدید ها

موضوعات روز