چرا سیاست «خانه ارزان» دولت شکست خورد؟

تیتر 20-با محو شدن بافت فرسوده از تابلوی سرمایه‌گذاری ساختمانی، آمارها ازشکست نوسازی هسته ارزان عرضه مسکن به مسکن دولتی به عنوان قربانی اول سیاست مسکن‌سازی در بیرون شهرها، خبر می‌دهد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمارهای بانکی از وضعیت وام‌‌‌دهی به متقاضیان ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده (متقاضیان نوسازی) نشان‌دهنده محو شدن هسته ارزان عرضه مسکن از تابلوی مسکن دولتی است.

هسته ارزان بازار مسکن در شهرها در واقع همان بافت‌‌‌های فرسوده و ناکارآمد شهری است که به دلیل پایین‌‌‌تر بودن سطح قیمت مسکن در آنها نسبت به سایر مناطق مصرفی، کانون عرضه واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت، هم به بازار فروش و هم اجاره مسکن هستند. در واقع این مناطق، محله‌‌‌هایی هستند که هم خریدار مصرفی و هم مستاجرهای کم‌‌‌درآمد با دشواری کمتری نسبت به سایر مناطق و محلات، ‌‌‌توان خرید یا اجاره مسکن را در آنها دارند. مناطقی که سهم قابل‌توجهی از معاملات خرید مسکن را به‌خصوص در سال‌های اخیر که قیمت مسکن با جهش همراه شد به خود اختصاص داده‌‌‌اند و این موضوع نشان‌دهنده آن است که نه تنها نباید این مناطق از تابلوی مسکن دولتی و از برنامه‌‌‌های ساخت‌وساز حذف و محو شوند بلکه باید همه شرایط، مشوق‌‌‌ها وحمایت‌‌‌ها با اولویت ساخت‌وساز در آنها اختصاص یابد.

با این حال، شواهد و واقعیت‌‌‌های آماری ازوضعیت ساخت‌وساز در بافت‌‌‌های فرسوده روایت متفاوتی را ارائه می‌کند.  در شرایطی که هم‌‌‌اکنون عمده حمایت‌‌‌ها، مشوق‌‌‌ها و تمرکز برنامه‌‌‌های ساخت مسکن از سوی دولت در کلان‌شهرها که اتفاقا کانون بافت‌‌‌های فرسوده کشور هستند، به مناطق خارج از این شهرها انحراف پیدا کرده است، ‌‌‌سهم بافت فرسوده در معاملات مسکن همچنان رو به افزایش است. در حالی که ساخت‌وساز و ارائه تسهیلات در این مناطق روندی کاملا متفاوت داشته و سیر نزولی طی کرده است. آمارهای شبکه بانکی کشور نشان می‌دهد در 9 ماه 1400، از مجموع 280‌هزار واحد مسکونی که در شهرهای کشور مجوز ساخت‌وساز دریافت کرده‌‌‌اند تنها 1725 واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده تسهیلات نوسازی دریافت کرده‌‌‌اند.

از آنجا که بخش عمده سرمایه‌گذارها وسازنده‌‌‌ها در بافت‌‌‌های فرسوده از بازوی تسهیلاتی یا همان امکانات وام نوسازی استفاده می‌کنند و همچنین تاکنون آماری از روند نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده در سال گذشته از سوی دولت منتشر نشده است می‌توان نتیجه گرفت که با احتساب آمار بانکی، سال گذشته تنها 6/ 0‌درصد از واحدهای ساخته شده در کشور در بافت فرسوده بوده‌‌‌اند. این در حالی است که سهم این مناطق در معاملات مسکن به‌خصوص در کلان‌شهرها افزایش یافته است. به عنوان نمونه، سهم بافت فرسوده از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران که در سال 96 یعنی سال قبل از جهش اخیر قیمت مسکن معادل 36‌درصد بود هم‌‌‌اکنون به 45‌درصد افزایش یافته است. این موضوع به این معناست که جهش قیمت مسکن باعث شده است تا تقاضای مصرفی برای خرید مسکن ارزان‌قیمت به هسته ارزان شهرها هدایت شود. این موضوع نه تنها درباره شهر تهران که در سایر شهرها به‌خصوص کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ مصداق دارد.

همچنین آمارهای رسمی حاکی است هم‌‌‌اکنون میانگین قیمت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده شهر تهران حدود 60 تا 65‌درصد ارزان‌‌‌تر از سایر مناطق شهر تهران است. همین موضوع نشان می‌دهد به‌رغم انحراف سیاست‌های دولت به ساخت مسکن در حومه شهرها، ‌‌‌ کانون تقاضای مسکن ارزان‌قیمت اتفاقا در دل شهرها و در هسته درونی وفرسوده آنها قرار دارد. با این حال، حمایت‌‌‌ها، سیاست‌ها و تمرکز دولت بر مسکن دولتی در شهرهای بزرگ باعث شده است به جای آنکه جبهه اصلی مسکن‌سازی در دل بافت‌‌‌های فرسوده و درون هسته ارزان‌قیمت عرضه مسکن شهرها متمرکز شود، به بیرون از شهرها کشیده شود و جبهه جدید در بیرون از شهرها تشکیل شود.

با استناد به آمارهای رسمی بانکی و از آنجا که هم‌‌‌اکنون تقریبا بخش زیادی از سازنده‌‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی در بافت‌‌‌های فرسوده از بازوی وام نوسازی استفاده می‌کنند سال گذشته بانک‌ها تنها 1725 فقره وام نوسازی پرداخت کرده‌‌‌اند؛ البته آمارهای مربوط به تعداد تسهیلات پرداختی و تعداد واحدهای ساخته شده در بافت‌‌‌های فرسوده در سال‌های 98 و 99 نشان می‌دهد تقریبا از هر 5 واحد ساخته شده در این بافت‌‌‌ها یک واحد وام نوسازی دریافت کرده‌‌‌اند. در هر کدام از این سال‌ها بنا بر اعلام دولت و بر اساس آمارهای دولتی حول و حوش 50‌هزار واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده احداث شده است. در حالی که در سال 98 معادل 15‌هزار و 782 فقره وام نوسازی و در سال 99 معادل 10‌هزار و 951 فقره وام پرداخت شده است که با احتساب اینکه در سال 98 معادل 395‌هزار واحد مسکونی و در سال 99 معادل 491‌هزار واحد مسکونی در کل کشور احداث شده است می‌توان نتیجه گرفت تنها 4‌درصد واحدهای ساخته شده کل کشور در سال 98 وام نوسازی دریافت کرده‌‌‌اند و همچنین این موضوع در سال 99 معادل 2‌درصد کل واحدها بوده است.

با محاسبه آمار اعلام شده از سوی دولت نیز می‌توان اعلام کرد از مجموع کل ساخت‌وسازهای کشور تنها حدود 12‌درصد واحدهای ساخته شده در سال 98 و 10‌درصد کل واحدها در سال 99 در بافت فرسوده بوده است. حال اگر در سال 1400 نیز همین الگو یعنی استفاده تنها یک واحد از هر 5 واحد از وام نوسازی صادق باشد باز هم سهم نوسازی واحدهای فرسوده از کل ساخت‌وساز کشوری در سال گذشته معادل 3‌درصد خواهد بود. علت این موضوع یعنی استفاده هر یک واحد از هر 5 واحد، از وام نوسازی، به سطح ناکافی وام نوسازی در سال‌های اخیر نسبت به هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز برمی‌‌‌گردد. سقف وام نوسازی برای شهر تهران در سال‌های 98 و 99 معادل 50‌میلیون تومان و در سایر شهرها 30 تا 40‌میلیون تومان بود که برای سرمایه‌گذار و سازنده وامی غیرجذاب محسوب می‌شود. این سقف بعد از افزایش در سال 1400 به 120‌میلیون تومان برای تهران و 100 و 80‌میلیون تومان برای سایر شهرها رسید.

در حالت حداقلی، دست‌‌‌کم باید 30‌درصد کل ساخت‌وسازهای کشور در بافت‌‌‌های فرسوده انجام شود؛ این در حالی است که با توجه به سهم بیش از 40‌درصدی بافت‌‌‌های فرسوده در معاملات مسکن شهر تهران در حالت مطلوب و ایده‌‌‌آل باید حداقل نیمی از ساخت‌وسازها در بافت‌‌‌های فرسوده باشد. این سهم در بهترین حالت درسال گذشته به 5‌درصد هم نرسیده است و معادل 3‌درصد برآورد می‌شود. این موضوع به معنای محو شدن بافت‌‌‌های فرسوده از تابلوی سرمایه‌گذاری ساختمانی و شکست جبهه ساخت، عرضه و خرید مسکن ارزان از مسکن دولتی است. در واقع جبهه ساخت و خرید مسکن ارزان در بافت‌‌‌های فرسوده را می‌توان به عنوان قربانی اول مسکن دولتی معرفی کرد.

محو شدن بافت فرسوده از آمار سرمایه‌گذاری ساختمانی در حالی نشان‌دهنده قربانی شدن بازار ساخت و عرضه مسکن در هسته ارزان ملکی در داخل شهرهاست که هم‌‌‌اکنون عمده حمایت‌ها، مشوق‌‌‌ها و تمرکز طرح خانه‌‌‌سازی دولتی به ساخت‌وساز در خارج از شهرها اختصاص یافته است. علت کاهش سهم بافت‌‌‌های فرسوده از ساخت‌وسازهای کشوری به‌خصوص در سه سال اخیر به این انحراف سیاستی در بازار مسکن مربوط می‌شود. به صورت خودکار سازنده‌‌‌ها تمایل به سرمایه‌گذاری در مناطقی دارند که ریسک کمتری برای آنها داشته باشد. در مسکن دولتی و خانه‌‌‌سازی در بیرون شهرها هم‌‌‌اکنون بالاترین سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن، تضمین فروش و آورده نقدی متقاضیان که در حکم وام صفر‌درصدی برای سازنده‌‌‌هاست اختصاص یافته است. ضمن اینکه به دلیل به‌روزرسانی قیمت ساخت متناسب با تورم ساختمانی در طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی، عملا این سازنده‌‌‌ها گارانتی تورم ساختمانی نیز دارند. از این رو تمایل به ساخت در هسته‌‌‌های درونی و فرسوده شهرها کاهش می‌‌‌یابد. این شرایط نشان‌دهنده شکست جبهه مسکن ارزان به مسکن دولتی است. شرایطی که به اعتقاد کارشناسان شهری و صاحبنظران مسکن عواقب ناگواری را برای شهرها، بازار مسکن ومتقاضیان واحدهای مسکونی و حتی دولت به همراه دارد./دنیای اقتصاد