فاجعه اجاره‌نشینی مشارکتی در ایران

تیتر20 -  تصمیم به مهاجرت به کرج نخستین واکنش مستاجران مستاصل از دهک‌های میان‌درآمد به تشنج اجاره‌بها در تهران بود که نسخه نهم خرداد ماه جزئیات آن را در گزارشی با عنوان «مهاجرت استانی مستاجرهای تهرانی» تشریح کرده بود. اما در هفته‌های اخیر واکنش گروه دیگری از مستاجران‌ در مواجهه با بازار پر‌التهاب اجاره‌بها بررسی شده که نشان‌دهنده یک انتخاب تقریبا بی‌سابقه از سوی آنهاست. «اجاره‌نشینی مشارکتی دو خانوار در یک واحد آپارتمان» انتخابی است که آنها جایگزین مهاجرت از تهران کرده‌اند. هرچند در نگاه اول و کلی، موضوع اجاره‌نشینی مشارکتی بیش از هر چیز یادآور انتخاب خانه‌های دانشجویی یا اقامتگاه‌هایی است که اغلب در مناطق متوسط رو به پایین تهران برای سکونت دو یا چند دانشجو یا کسانی که با انگیزه شغلی به‌طور موقت و برای مدت چند سال قصد سکونت در پایتخت را دارند، است. اما آنچه اکنون در بازار مسکن رخ می‌دهد، چیزی فراتر از این تعریف اجاره‌نشینی مشارکتی است.

تحقیق میدانی از فعالان بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد در بهار امسال گروهی از مستاجران که توان پرداخت اجار‌ه‌های افزایش یافته در محله‌های مختلف تهران را نداشته‌اند و در عین حال بنا به دلایل مختلف «مهاجرت از تهران به حومه» نیز انتخاب آنها نبوده است، ناگزیر واکنش دیگری به بازار ملتهب اجاره‌بها نشان دادند و آن سکونت در خانه‌های اجاری مشترک بود. بر خلاف روال سال‌های گذشته که چنین انتخابی فقط در مورد خانه‌های دانشجویی یا پانسیون‌های شغلی صورت می‌گرفت، اکنون شهروندانی دست به این انتخاب می‌زنند که سال‌هاست به صورت انفرادی در خانه‌های واقع در مناطق متوسط و حتی متوسط به بالای تهران سکونت داشته‌اند؛ اما امسال دیگر از عهده پرداخت هزینه‌های سنگین اجاره خانه در محله‌های مطلوب خود بر نمی‌آیند. انتخاب این گروه سکونت مشترک دو خانوار با نسبت خویشاوندی نزدیک در یک خانه اجاری است. به عنوان مثال سکونت یک فرزند اعم از متاهل یا مجرد قطعی که پیش‌تر در خانه اجاری دیگری سکونت داشته است، به‌طور مشترک با والدین در یک واحد آپارتمان رواج زیادی پیدا کرده و پرداخت اجاره‌بها نیز میان دو عضو خویشاوند و هم‌خانه تقسیم شده است.

سکونت مشترک خاله و خواهرزاده در یک خانه و موارد دیگری از این دست که توسط واسطه‌های فعال در بازار اجاره شناسایی شده است، حتی در مناطق یک و بخش‌های نسبتا لوکس منطقه دو مثل سعادت‌آباد نیز وجود دارد؛ به ویژه با توجه به اینکه اجاره‌های مسکن در این منطقه بعضا ماهانه تا چند 10 میلیون تومان است. البته در مناطق متوسط تهران مثل چهار و پنج که کانون اجاره‌نشینی به شمار می‌آید نیز این پدیده وجود دارد، اما تسری آن به دهک‌های متوسط رو به بالای ساکن در مناطق گران‌قیمت تهران یک رخداد نادر و تامل‌برانگیز است. اینکه دهک‌های متوسط رو به بالا که سابقه چند سال اجاره‌نشینی در بهترین واحدهای مسکونی اجاری تهران را داشته‌اند، اکنون برای حفظ کیفیت نسبی شرایط سکونتی خود ناگزیر به اجاره مشترک خانه شده‌اند، رخدادی است که نشان‌دهنده عمق وخامت حال بازار اجاره‌بها و شرایط تورمی اعجاب‌انگیزی است که در این بازار حاکم شده است؛ اما افزون بر این آثار و تبعات بیرونی، تب بالای اجاره‌بها را در آمارهای رسمی نیز می‌توان رهگیری کرد.

در حالی که میانگین تاریخی تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در شهر تهران در طول سه دهه گذشته حدود 22 درصد بوده است، در سال‌های اخیر تب تند این بازار سبب قله‌زنی تورم اجاره شد. آمارهای رسمی نشان داد آذر 1400 رشد نقطه‌ای اجاره مسکن در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن به رقمی بین 51 تا 52 درصد رسید و تورم اجاره‌بها در قله تاریخی جدیدی قرار گرفت. این روند در زمستان پارسال و بهار امسال اندکی نوسان کاهشی داشته اما در میانه بهار امسال همچنان تورم اجاره در نزدیکی قله قرار دارد و نرخ آن 46 درصد بوده است. اما حال و روز امروز اجاره‌بها در تهران چطور است؟ در حال حاضر روند صعود از قله متوقف شده، اما حرکت نزولی هم تقریبا توقف کرده است؛ وضعیتی که می‌توان از آن به «درجا زدن تورم اجاره مسکن پایتخت در قله» یاد کرد. این وضعیت ویژه را می‌توان در نمودار منتشر شده در گزارش امروز نیز رهگیری کرد. در حال حاضر تورم اجاره‌بها که همواره تابعی از نرخ تورم عمومی و نیز تورم مسکن بوده است، از این دو پیشی گرفته و مقدار بیشتری دارد.

بررسی روند تاریخی 30 سال گذشته بازار اجاره مسکن تهران نشان می‌دهد تقریبا در اغلب اوقات به جز برخی مقاطع «پساجهش مسکن» تورم اجاره‌بها رقمی بین تورم عمومی و تورم مسکن بوده است. اما حتی در وضعیت پساجهش مسکن و در سال‌های رکود پس از اوج‌گیری معاملات و قیمت مسکن در سیکل‌های رونق - رکود قبلی نیز هنگامی که میزان تورم اجاره برای مدت کوتاهی از تورم عمومی و تورم مسکن پیشی گرفته، فاصله بین تورم اجاره با دو تورم دیگر اندک بوده است؛ وضعیتی که با آنچه اکنون رخ داده، کاملا متفاوت است.

در حال حاضر گسل عمیقی بین سه نرخ تورم اجاره، تورم مسکن و نیز تورم عمومی شکل گرفته که این فاصله زیاد، آن‌طور که در نمودار نیز مشخص است، در دوره‌های گذشته پساجهش سابقه نداشته است. علت بروز این وضعیت در وهله اول، واکنش طبیعی بازار برای تنظیم «نسبت قیمت به اجاره مسکن» یا همان نسبت معروف P/ R است. این نسبت همواره در دوره‌های قبلی رکود - رونق مسکن رقمی بین 14 تا حدود 25 واحد بوده است؛ در حالی که با توجه به جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در سال‌های اخیر، نسبت مذکور از محدوده مورد انتظار همیشگی نیز فراتر رفت و حتی به بیش از 30 واحد رسید. طبعا باید رابطه قیمت مسکن و اجاره‌بها به نحوی تعدیل شود و مقادیر بیشتر یا کمتر از سطوح متعارف این نسبت نمی‌تواند پایدار بماند. اما چگونگی تعدیل این نسبت نیز مهم است. تعدیل نسبت مذکور می‌تواند به شکل افزایش مخرج این نسبت یعنی اجاره‌بها، کاهش صورت کسر مذکور یعنی قیمت یا ترکیبی از هر دو رخداد مذکور باشد.

شرایط حال حاضر بازار مسکن نشان می‌دهد نسبت P/ R بیشتر از هر وقت دیگری در حال تعدیل به واسطه افزایش مخرج کسر یعنی رشد اجاره‌بها است. در توضیح علل جهش تقریبا بی‌سابقه اجاره‌بها طی سال‌های اخیر در تهران می‌توان به موارد متعددی اشاره کرد اما در این میان سه عامل اصلی وجود دارد که اثر آنها بر تغییرات نرخ اجاره‌بها به مراتب از عوامل دیگر بیشتر بوده است. عامل اصلی و اول، جهش قیمت مسکن از سال 97 است که روند آن تا اواخر سال 99 نیز ادامه پیدا کرد و چون تورم اجاره عموما تابعی از نرخ تورم مسکن است، این موضوع سبب شد میانگین سطوح اجاره مسکن در پایتخت تغییر چشمگیری نسبت به وضعیت پیش از جهش داشته باشد.

عامل دوم جهش تقریبا بی‌سابقه اجاره‌بها، وضعیت تورم عمومی است. تورم اجاره‌بها همواره تابعی از تورم مسکن و نیز تورم عمومی است و با توجه به اینکه در سال‌های اخیر نرخ تورم عمومی نیز در اغلب مقاطع زمانی افزایشی بوده است، این موضوع بر میزان تورم اجاره مسکن نیز اثر افزایشی داشته است. البته معمولا تورم اجاره با قدری فاصله زمانی نسبت به نرخ تورم عمومی و تورم مسکن واکنش نشان می‌دهد، اما در بلندمدت عموما تورم اجاره بیشتر از تورم عمومی و کمتر از تورم مسکن عمل می‌کند؛ وضعیتی که اکنون تحت تاثیر تورم بی‌سابقه اجاره‌بها قرار گرفته و تورم اجاره دیگر نه میان دو نرخ مذکور، بلکه بالاتر از آنها قرار دارد.

در طول چهار سال گذشته شرایط خاص حاکم بر بازار مسکن تهران سبب شده عملا فنر اجاره‌بها فشرده شود؛ در واقع وقتی نرخ تورم عمومی و نیز تورم مسکن به‌طور همزمان روند افزایشی پرشتابی را طی می‌کند، به‌طور خودکار گویی بازار اجاره‌بها مثل یک فنر که در معرض فشرده شدن است، عمل می‌کند و با گذشت مدتی، این فنر فشرده یکباره رها و عملکرد جهشی آن در نرخ‌های رایج اجاره‌بها منعکس می‌شود.

سومین عامل تاثیرگذار بر بازار ملتهب اجاره‌بها نیز ناظر بر تعیین سقف دستوری برای میزان افزایش اجاره‌بهاست که اثر آن در یک سال اخیر مشهود شد. هرچند سابقه تعیین سقف دستوری برای میزان افزایش اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی، راه‌حلی موقتی بود که دولت برای کمک به اجاره‌نشین‌ها همزمان با شرایط اقتصادی خاص ناشی از شیوع کرونا در سال 99 انتخاب کرد، اما ادامه آن برای سال‌های دوم و سوم پیاپی یعنی پارسال و امسال، عملا به جای اینکه به نفع مستاجران تمام شود، زمینه متضرر شدن آنها را فراهم کرده است؛ از این بابت که گروهی از موجران برای پیشگیری از قرار گرفتن در معرض دردسرهای ناشی از شکایت احتمالی مستاجران به شوراهای حل اختلاف بابت نقض احتمالی «تمدید اجباری با مستاجران با نرخ مشخص در سال‌های بعدی»، به کلی از بازار اجاره خارج شدند. در واقع «سقف‌گذاری دستوری برای رشد اجاره‌بها در عصر کرونا عملا موجب سرکوب عرضه و کاهش تعداد واحد اجاری موجود در بازار شد که به واسطه این رخداد، قیمت اجاره‌بها نیز در معرض افزایش بیش از پیش قرار گرفت. آثار سوء تعیین سقف 25درصدی دستوری اجاره‌بها در تهران طی ماه‌های اخیر به مراتب بیشتر از سال 99 مشهود شده و نقش این موضوع در قله‌زنی اجاره‌بها طی آذرماه 1400 انکارناپذیر است./دنیای اقتصاد