فروش «تراکم‌‌‌ساختمانی به میزان ۲ برابر خط قرمز شهر»

تیتر۲۰- مدیریت شهری تهران از یک مسیر انحرافی به دنبال ارزان‌‌‌سازی مسکن در تهران و گشایش قفل خانه‌‌‌دار شدن مستاجرهای پایتخت است؛ مسیری که از مسیر صدور امتیازهای ویژه می‌‌‌گذرد و از قضا منطقه فرود این امتیازهای ویژه نیز، جایی به جز مناطق هدفی که قابلیت عرضه مسکن ارزان در آنها وجود دارد، بوده است.

مدیریت شهری پایتخت در یک سال و نیم گذشته کلید گشایش مسکن ارزان به روی تهرانی‌‌‌های اجاره‌‌‌نشین و فاقد مسکن را در صدور مجوزهای حمایتی انبوه ساخت‌وساز تعریف کرده و این طور تصور می‌کند که اگر بازار مسکن و ساخت‌وساز تهران از دایره قرمز رنگ محدودیت‌های طرح تفصیلی که سقف مجاز برای تراکم و کاربری هر قطعه زمین در شهرها تعیین کرده است، خارج شود، می‌‌‌تواند با افزایش ساخت‌وساز به این ترتیب تولید آپارتمان ارزان را کلید بزند و حتی یک گام جلوتر، کاری کند که این خانه‌‌‌ها به دست فاقدان مسکن برسد. برای طراحی این کلید تشکیلاتی موسوم به قرارگاه مسکن توسط مدیریت شهری راه‌‌‌اندازی شده که عمده اهداف آن از محل مصوبات کمیسیون ماده ۵ شهر تهران تامین می‌شود. کمیسیون ماده ۵ اتاق توافق برای صدور مجوز ساختمانی فراتر از دایره قرمز طرح تفصیلی شهر تهران است که شهرسازان و کارشناسان شهری محصول این کمیسیون در ادوار مختلف مدیریت شهری را تحت عنوان «رانت ساختمانی» و «شهرفروشی» خطاب کرده‌‌‌اند. اما گذشته از این قبیل تعابیر، آنچه عیان است این است که اتاق کمیسیون ماده ۵، اتاق توافق ساختمانی است.

طی سال‌های گذشته دو ایراد و انحراف در کمیسیون ماده۵ همواره وجود داشته که پیش‌تر «دنیای اقتصاد» به یکی از آنها پرداخته بود و اکنون در این گزارش به ایراد دوم خواهد پرداخت. ایراد و انحراف اول عملکرد کمیسیون ماده ۵ تهران پیرامون این تلقی بود که آیا صدور مجوز حمایتی برای ساخت مسکن، منجر به افزایش عرضه مسکن ارزان و در دسترس می‌شود؟ آخرین سند در رد این موضوع، گزارشی از مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس بود که به صراحت به این واقعیت پرداخت که وقتی شهرداری امتیازی صادر می‌کند و در حقیقت بابت صدور این امتیاز از منافع جمعی شهر هزینه می‌شود، حتما باید این قبیل امتیازها به نوعی گارانتی شده و در خدمت کسانی که مشمول حمایت برای تامین مسکن هستند، قرار بگیرد. به بیان ساده‌‌‌تر وقتی شهرداری قصد دارد یک امتیاز ویژه برای ساخت‌وساز صادر کند، باید در نهایت اطمینان حاصل کند که خانه‌‌‌های ساخته شده در قالب این امتیاز به دست فاقدان مسکن خواهد رسید. این در حالی است که در حال حاضر چنین کنترلی روی مصوبات کمیسیون ماده ۵ وجود ندارد. از طرفی حتی تمرکز صدور مجوزهای خاص نیز در مناطقی از شهر که تامین مسکن ارزان در آنها میسر است، صورت نمی‌‌‌گیرد و بخشی از آنها در سایر مناطق که اغلب اشباع از جمعیت و خدمات هستند، صادر می‌شود. هرچند حتی اگر همه امتیازهای ساختمانی در ۹ منطقه جنوبی شهر (مناطق ۹ تا ۲۰) صادر شود نیز باز هم هیچ تضمینی نیست که فقط کسانی که مشمول حمایت برای خانه‌‌‌دار شدن هستند، از محصول این ساخت‌وسازها خریداری کنند.

اما انحراف دومی که درباره عملکرد کمیسیون ماده ۵ شناسایی شده است مربوط به منطقه جغرافیایی صدور مجوزهای خاص است که در این گزارش به جزئیات آن خواهیم پرداخت. در واقع سوال این است که با توجه به وجود دوقطبی شدید جغرافیایی و خدماتی در تهران که حاصل از تمرکز عمده خدمات در نیمه شمالی شهر طی همه سال‌های گذشته بوده است، آیا امتیازها و حمایت‌‌‌ها از مسکن‌‌‌سازی فراتر از حدود طرح تفصیلی در جهت رفع این دو‌قطبی و گسل رفاهی بوده یا آن را تشدید می‌کند؟ اطلاعات گزارش به این سوال پاسخ می‌دهد.

مطالعات مکتوبی که توسط معاونت شهرسازی وزارت راه و شهرسازی از کارنامه عملکرد یک دهه فعالیت منجر به صدور مصوبات کمیسیون ماده ۵ منتهی به سال ۱۴۰۱ انجام شده است، نشان می‌دهد در وهله اول در یک سال گذشته دور موتور صدور امتیاز ساختمانی از طرف شهرداری تهران در این کمیسیون شتاب گرفته است. به این ترتیب سهم مصوبات کمیسیون ماده ۵ در پروانه‌‌‌های ساختمانی از زیر یک درصد در طول دهه ۹۰ به ۶درصد در سال ۱۴۰۱ افزایش یافته است. از سوی دیگر این حجم بالای مصوبه منجر به افزایش تراکم ساختمانی در شهر به جای اینکه در مناطق جنوبی ۹ تا ۲۰ که حمایت شهرداری در آن مناطق امری لازم است، متمرکز شود، با تمرکز بر دو منطقه گران و لوکس بالاشهر که هم از آپارتمان و هم از خدمات شهری اشباع است، صادر شده است. بر اساس این گزارش ۲۵درصد از مصوبات کمیسیون ماده۵ به مناطق یک و دو تعلق داشته و در مقابل، سهم ۹ منطقه جنوبی فقط ۲۰ درصد بوده است.

خانه‌‌‌سازی بی‌‌‌رویه و هشدار «آب»

به گزارش «دنیای اقتصاد»، یکی از هشدارهایی که وزارت راه و شهرسازی بر اساس آن گزارش مصوبات کمیسیون ماده۵ و بازی با خط قرمزهای طرح تفصیلی در کمیسیون ماده۵ را تدوین کرده، هشدار «آب» است. مدیران شهری در ماه‌‌‌های اخیر بارها ادعا کرده‌‌‌اند که چیزی به نام «شهرفروشی» و «تراکم‌‌‌فروشی» در تهران وجود ندارد و مقصود آنها این است که چنین روندهایی به شکل آنچه در دهه ۸۰ و در قالب «تراکم سیار» رایج بود، وجود ندارد که همین‌طور هم هست. اما ماجرای هشدار و انذار کارشناسان نسبت به شهرفروشی به چیزی فراتر از مدل منسوخ صدور امتیاز خاص ساختمانی در دهه ۸۰ باز می‌‌‌گردد. کارشناسان به دو علت درباره عواقب شهرفروشی نگران هستند. یک نگرانی از آنجا نشات می‌‌‌گیرد که تجربه نشان داده هر زمان تراکم مجاز در یک قطعه زمین افزایش پیدا می‌کند، به همان نسبت قیمت زمین نیز در مسیر صعود قرار می‌‌‌گیرد و روی قیمت مسکن نیز اثر افزایشی خواهد داشت. بنابراین روند دستکاری افزایشی تراکم در شهری مثل تهران، نقض غرض تامین دسترسی به مسکن ارزان است.

از سوی دیگر سقف ساخت‌وساز محدود شده است تا با توجه به محدودیت‌های منابع طبیعی در تهران، فشار بیش از حدود قابل تحمل به منابع از ناحیه جمعیت مازاد ساکن در تهران صورت نگیرد. در واقع یک اصل مهم در تعیین جمعیت‌‌‌پذیری شهرهای مختلف، بحث محدودیت منابع آب است. در این گزارش قید شده که با ساخت‌وسازهای صورت گرفته، همین حالا مناطق یک، ۲، ۴، ۵، ۶ و ۱۴ از جمعیت پیش‌‌‌بینی شده در افق ۱۴۰۴ عبور کرده‌‌‌اند. همچنین مناطق ۷، ۱۲، ۱۳، ۱۵، ۱۶، ۱۸، ۱۹، ۲۰ و ۲۱ با جمعیت پیش‌‌‌بینی شده فاصله کمی دارند. همچنین در ادامه تاکید شده که با توجه به محدودیت منابع آب، شرایط طبیعی، خدمات و ... رعایت ظرفیت جمعیتی مناطق در تصمیم‌‌‌گیری‌‌‌های کمیسیون ماده۵ ضروری است و نباید از آن غفلت شود.

علیرضا زاکانی، شهردار تهران اخیرا در نشستی خبری که با موضوع عملکرد کمیسیون ماده۵ برگزار شد، به این موضوع پرداخت که کارکرد کمیسیون ماده۵، باز کردن قفل‌‌‌های طرح تفصیلی است. اما با این کارنامه عملکرد به نظر می‌‌‌رسد قفل‌‌‌های طرح تفصیلی در یک سال گذشته نه با غلبه انتفاع طبقات محروم ساکن پایتخت، بلکه عمدتا برای بالای شهر‌نشین‌‌‌ها باز شده است./دنیای اقتصاد