حجیم شدن حباب قیمت مسکن

تیتر 20- در حالی که گروهی از ذی‌نفعان شکل‌‌‌گیری و حجیم شدن حباب قیمت مسکن در دوره اخیر جهش قیمت مسکن، وجود حباب در این بازار را انکار کرده وآن را قبول نداشتند، بعد از آنکه وجود حباب در این بازار تایید و همگان از آن مطلع شدند، بر ادعای جدیدی سوار شده‌‌‌اند تا به واسطه آن‌‌‌ امکان تخلیه حباب و کاهش قیمت مسکن در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو را زیر سوال ببرند.

این گروه از افراد در حالی هم‌‌‌اکنون وجود حباب در بازار مسکن را تایید می‌‌‌کنند و برخلاف ادعاهای قبلی خود ناچار به پذیرش آن شده‌‌‌اند که در شرایط فعلی اعلام می‌‌‌کنند بازگشت دماسنج مسکن به دمای متعارف، از مسیر بازار اجاره عبور می‌‌‌کند. آنها با استناد به یک رابطه متعارف، قیمتی بین نرخ اجاره و قیمت مسکن اعلام می‌‌‌کنند: احیای رابطه متعارف بین قیمت مسکن واجاره‌‌‌بها، از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو عبور می‌‌‌کند و نه تخلیه حباب قیمت مسکن و کاهش قیمت در این بازار.

در واقع این گروه از افراد معتقدند مسیر بازگشت دماسنج بازار مسکن به حالت عادی، هم‌‌‌اکنون که فاصله متعارف نرخ اجاره و بهای مسکن به هم خورده و افزایش یافته است، بازار اجاره ونرخ اجاره‌‌‌بهاست. در حالی که نتایج صحت‌سنجی این ادعا از سوی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد مسیر بازگشت دماسنج بازار مسکن به دمای معمول، کاملا برعکس آن چیزی است که این افراد اعلام می‌‌‌کنند. به این معنا که احیای رابطه متعارف از دست رفته قیمتی بین بازار معاملات خرید وفروش مسکن و بازار اجاره، نه تنها از مسیر جهش نرخ اجاره نمی‌‌‌گذرد بلکه دقیقا این موضوع از مسیر تخلیه حباب قیمت مسکن خواهد گذشت. کمااینکه بررسی سابقه ادوار گذشته رکود و رونق در بازار مسکن و همچنین بررسی سابقه دهه‌‌‌های اخیر رابطه قیمت مسکن ونرخ اجاره‌‌‌بها، نیز این موضوع را تایید می‌‌‌کند.

جزئیات ادعای نادرست

یک دستگاه سنجش وضعیت بازار مسکن یا دماسنج ملکی، که در هر دوره‌‌‌ای نشان‌دهنده وجود حباب قیمتی یا نبود آن در بازار مسکن است، رابطه متعارف قیمت مسکن وسطح اجاره‌‌‌بهاست. این میزان در کشورهای دنیا همواره عددی بین 15 تا 20 است. در دوره‌‌‌های جهش قیمت مسکن که بازار مسکن حبابی شده و دچار اضافه پرش می‌شود، این عدد به 20 رسیده وبعد از آن در دوره بازگشت از اضافه پرش قیمتی، به طور مجدد به اعداد پایین‌‌‌تر برمی‌‌‌گردد. در شهر تهران این نسبت که از آن به عنوان نسبت P به R (نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بها) یاد می‌شود، طی سه دهه گذشته به طور میانگین عدد 21 بوده است، که در دوره‌‌‌های معمول و اوایل دوره جهش به 25 نیز افزایش یافته است. اما همزمان با افزایش طول دوره جهش در بازار معاملات مسکن در اوایل سال‌جاری به عدد 30 و فراتر از آن نیز رسید. به این معنا که سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در اوایل امسال در مقایسه با میانگین اجاره‌‌‌بها در پایتخت به 30 برابر و بیشتر رسید. این موضوع در کنار سایر مولفه‌‌‌ها و معیارهای حباب‌‌‌سنجی در بازار مسکن نشان داد که بازار مسکن شهر تهران با حباب قیمتی همراه شده است. از این رو گروهی از ذی‌نفعان شکل‌‌‌گیری و حجیم شدن حباب ملکی، امکان مقاومت در برابر پذیرش اینکه بازار مسکن شهر تهران دارای حباب قیمتی است را از دست دادند. در چنین شرایطی که هر دو طیف بازار مسکن، اعم از موافقان و مخالفان حباب قیمتی در بازار ملک، به وجود حباب در بازار مسکن اذعان دارند، اما هم‌‌‌اکنون گروهی که در سال گذشته وجود حباب قیمت در بازار را انکار می‌کردند ادعای جدیدی مطرح کرده‌‌‌اند که بازگشت رابطه متعارف قیمت مسکن و اجاره‌‌‌بها نه از مسیر تخلیه حباب و کاهش قیمت مسکن، بلکه از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو صورت خواهد گرفت./ دنیای‌اقتصاد