7 دلیل خالی ماندن مال‌ها!

تیتر20 - مال‌سازها دست کم 7 علت عمده برای فروش نرفتن واحدهای تجاری مطابق با انتظاری که در بازار فروش این واحدها طی سال‌های اخیر تاکنون وجود داشت، مطرح می‌کنند. اولین دلیل به «توزیع ناهمگون مال‌ها» و تمرکز آنها تنها در 5 منطقه خاص شهر تهران برمی‌گردد که ناشی از ضعف نظارت بر ساخت‌وسازها و صدور بی‌رویه پروانه برای ساخت مراکز تجاری بدون هدایتگری از طرف شهرداری در مناطق ثروتمندتر شهر است؛ مال‌سازها می‌گویند طی سال‌های اخیر شهرداری با عمده درخواست‌ها برای ساخت مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در مناطق خاص پایتخت موافقت کرده است و حتی در برخی از پروژه‌ها، شریک شده است؛بدون اینکه توزیع مناسبی از مال‌ها  متناسب با نیاز شهروندان و شهر به مجتمع‌های تجاری چندمنظوره درنظر گرفته شود. «خارج شدن قیمت واحدهای تجاری از دایره قدرت خرید صاحبان کسب‌وکار» دلیل دوم فروش نرفتن حجم قابل‌توجهی از واحدهای تجاری در مجتمع‌های تجاری چند منظوره محسوب می‌شود؛طی سال‌های اخیر الگوی ساخت واحدهای تجاری در مجتمع‌های بزرگ تجاری، از مغازه‌های کوچک‌متراژ به واحدهای بزرگ‌متراژ تغییر یافته است و همین افزایش متراژ واحدها در بسیاری موارد موجب شده به‌جای استقرار صاحبان صنوف و کسب‌وکارهای قدیمی در واحدهای جدید، مال‌ها به محل سرمایه‌گذاری ثروتمندانی تبدیل شود که چندان دغدغه راه‌اندازی شغل و کسب‌وکار در واحد خریداری شده و حتی اجاره آن را ندارند. این دسته افراد صرفا با هدف سرمایه‌گذاری، حفظ ارزش پول و ارتقای آن در آینده اقدام به خرید واحد در مال‌ها کرده‌اند. 

«گران تمام‌شدن هزینه ساخت مال» طی سال‌های اخیر برای مالکان و سازندگان این مجتمع‌‌ها از سوی دیگر موجب شده هم‌اکنون مال‌سازها حاضر به تعدیل قیمت فروش واحدهای خود متناسب با وضعیت بازار نباشند؛مال‌سازها و متخصصان حوزه املاک تجاری می‌گویند:طی سال‌های اخیر به‌دلیل بروز برخی نوسانات در بازار املاک و سایر بازارهای موازی و در کل اقتصاد کشور، مال‌سازی به فعالیتی پرهزینه تبدیل شده است؛ علاوه‌بر این رکود اقتصادی موجب شده به‌دلیل فروش‌نرفتن مجتمع‌های آماده و در نتیجه عدم تزریق به‌موقع پول به پروژه‌های نیمه‌تمام و در حال ساخت، عملیات تکمیل این مال‌ها زمانبر شود و در نتیجه گذشت زمان، منجر به افزایش هزینه ساخت این مال‌ها نسبت به برآورد اولیه مال‌سازها از قیمت تمام شده خواهد شد. هم‌اکنون اگرچه مال‌سازها تا حد زیادی قیمت‌های فروش واحدهای تجاری آماده را تعدیل کرده  یا شرایط پرداخت را تسهیل کرده‌اند اما حاضر نیستند به هر قیمتی واحدهای آماده شده را که به مراتب با هزینه‌ای بیش از آنچه در برآوردهای اولیه محاسبه کرده بودند، به فروش برسانند. 

«عدم رعایت حریم سنتی کسب‌وکار در ساخت مال و الگوی ناقص مال‌سازی» در عمده مراکز تجاری چندمنظوره، چهارمین دلیل عدم فروش به‌موقع و موردانتظار واحدهای تجاری آماده در مال‌ها محسوب می‌شود؛ عمده مراکز تجاری واقع در بافت‌های فرسوده شهری، بورس عرضه خدمت یا کالای خاصی هستند و در واقع این مراکز تجاری در قالب یک حریم سنتی، فعالیت می‌کنند؛ مال‌سازی‌های صورت‌گرفته طی سال‌های اخیر نه‌تنها در خارج از این حریم سنتی شکل گرفت که ماهیت مال‌های جدید با تعریف استاندارد و جهانی از مال نیز فاصله زیادی دارد. «سازگار نبودن حجم مال‌سازی‌های اخیر با فضای فعلی کسب‌وکار»دلیل دیگری است که هم‌اکنون فروش واحدهای تجاری در مال‌ها را با مشکل مواجه کرده است. مطابق آمارهای سال 94، حدود 16 تا 20 میلیون مترمربع فضای تجاری درحال احداث است که با توجه به پراکندگی آنها فقط در چند منطقه، به معنای مازاد عرضه در بازار املاک تجاری است. 

«نبود زمین مناسب و وسیع برای ساخت مال در بافت‌های فرسوده شهری» به عنوان یکی از کانون‌های مهم تقاضا برای ساخت مجتمع‌های تجاری از دیگر مشکلاتی است که در این زمینه می‌توان به آن اشاره کرد؛ عمده زمین‌هایی که هم‌اکنون در بافت‌های فرسوده شهری امکان و قابلیت تبدیل به مال‌های چندمنظوره تجاری را دارند، مساحت کمی دارند و همین موضوع منجر به استقبال مال‌سازها از چند منطقه خاص پایتخت شده است. در بافت‌های فرسوده، معابر کم عرض، ناپایداری محله‌ها و مشکلات مربوط به تامین زمین با مساحت موردنظر موجب شده عملا انگیزه‌ای برای ورود مال‌سازها به این مناطق وجود نداشته باشد. مال‌های ساخته شده در مناطق یک تا پنج عمدتا در زمین‌های بالای 5 هزار مترمربع جانمایی شده‌اند. «ورود نهادهای عمومی به حوزه سرمایه‌گذاری املاک تجاری» از دلایل دیگر خالی ماندن واحدهای تجاری در مال‌ها محسوب می‌شود که تعداد قابل‌توجهی از آنها نه به قصد شروع کسب‌وکار در واحد خریداری شده بلکه برای کسب سود در میان‌مدت و بلندمدت ناشی از سرمایه‌گذاری در املاک تجاری به این حیطه ورود کرده‌اند که همین عامل موجب شده تحت‌تاثیر خلأ هدف اولیه «بهره‌برداری تجاری»، برنامه‌ریزی چندانی برای مصرفی شدن مال‌ها صورت نگیرد. در این میان حتی اگر هم واحدهای تجاری در مال‌ها فروخته می‌شود اغلب از سوی کسانی خریداری شده که چندان دغدغه‌ای برای شروع کسب‌وکار در این واحدها ندارند.