همنشینی رکود و تورم در مسکن پایتخت

تیتر20- بازار مسکن سال 99را با اپیدمی کرونا آغاز کرده و فعلاً کاملاً راکد است؛ اما بررسی تحولات این بازار در آخرین‌ماه از سال 98نشان می‌دهد بازار مسکن با وجود شیوع ویروس کرونا، کارنامه قابل ‌قبولی داشته و همچنان در جذب نقدینگی سرگردان موفق بوده است.

 ارزش معاملات بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه 1398به 14هزار و 750میلیارد تومان رسیده که گرچه نسبت به‌ماه قبل 7.5درصد کاهش داشته، اما باز هم رقم قابل ‌ملاحظه‌ای محسوب می‌شود. در این ‌ماه تعداد معاملات قابل ‌قبول بازار مسکن شهر تهران به 9هزار و 77فقره رسیده که نسبت به بهمن 98بالغ‌ بر 24.4درصد افت کرده؛ اما میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی با رشد 8.7درصد رشد کرده و یکی از بالاترین رشدهای ماهانه در سال 98را به ثبت رسانده است. براساس آخرین آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 15میلیون و 658هزار تومان رسیده و عملاً تقاضای مصرفی را از بازار مسکن حذف کرده است؛ اما همچنان به‌واسطه اینکه نقدینگی سرگردان از هراس رشد نرخ تورم و بی‌ارزش شدن ریال به‌دنبال تبدیل‌شدن به کالای سرمایه‌ای است، بازار مسکن توانسته است به مدد تقاضای سرمایه‌گذاری، کارنامه قابل‌قبولی را برای خود به ثبت برساند.

تورم دوبل در بازار مسکن

بررسی تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران در سال‌های 97و 98شان می‌دهد که نرخ تورم این بازار در سال 98نسبت به سال قبل از آن به‌ مراتب از نرخ تورم کل کشور بالاتر بوده است. گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد، در سال 98، نرخ تورم کل کشور به 34.8درصد رسیده؛ درحالی‌که بازار مسکن در این سال جهش 61.7درصدی میانگین قیمت را تجربه کرده است. در سال۱۳۹۸ متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران ۱۳میلیون و ۳۳۰ هزار تومان بوده که از افزایش ۶۱.۷ درصدی نسبت به سال ۱۳۹۷ حکایت دارد. به‌عبارت‌دیگر، میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران در سال گذشته 1.7برابر نرخ تورم رشد کرده و بیش‌ازپیش به افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن دامن زده است.

تداوم رکود تورمی

تعداد معاملات بازار مسکن تهران که از اوایل پاییز 98دوباره وارد روند صعودی شده بود، در اسفندماه سال گذشته با کاهش 24درصدی نسبت به‌ماه قبل روبه‌رو شده و به ۱۰ هزار و ۲۴۲ فقره رسیده است که نسبت به‌ماه مشابه سال قبل نیز ۲۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. البته در این‌ماه باوجود کاهش 21درصدی تعداد معاملات نسبت به‌ماه مشابه سال قبل، ارزش ریالی‌ معاملات انجام شده به ۱۴ هزار و ۷۵۰ میلیارد تومان رسیده است که نسبت به اسفند 97بالغ‌بر 18.1درصد افزایش دارد؛ چراکه رشد 8.7درصدی قیمت مسکن در اسفند 98، عملاً ارزش بازار مسکن را افزایش داده و نقدینگی سنگین‌تری را جذب کرده است. وضعیت فعلی بازار مسکن بیانگر تداوم رکود تورمی در این بازار است که باعث می‌شود از یک‌سو تعداد معاملات کاهش پیدا کند و از سوی دیگر رشد قیمت ادامه یابد. کارشناسان معتقدند؛ کاهش تولید مسکن و بی‌توجهی به تولید مسکن مطابق با الگوی مصرف در مناطق شهری، باعث شده کسری مسکن در این مناطق پایدار بماند و در بدترین وضعیت نیز تقاضای خرید از عرضه بازار بیشتر باشد؛ درنتیجه حتی در دوره رکود و کسادی بازار نیز قیمت‌ها همچنان صعودی بمانند.

رونق مسکن زیر فشار نقدینگی

بررسی تحولات بازار مسکن شهر تهران در سال 98نشان می‌دهد از آذرماه که پس از حدود 4‌ماه افت قیمت دوباره این بازار وارد روند صعودی شده، همواره شیب رشد ماهانه قیمت مسکن از شیب رشد نرخ تورم بیشتر بوده است؛ به‌گونه‌ای که نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در آذرماه ۶.۸ درصد، دی‌ماه ۳ درصد، بهمن‌ماه ۳.۸ درصد و در اسفندماه به ۸.۷ درصد رسیده درحالی‌که نرخ تورم در این ماه‌ها عمدتاً کمتر از این ارقام بوده است. از سوی دیگر، رشد تصاعدی قیمت مسکن در سال 98باعث شده میزان رشد قیمت در آخرین‌ماه سال بعد از اردیبهشت‌ماه که به ۱۱.۴ رسیده بود، در رتبه دوم قرار بگیرد. روند صعودی جدید قیمت‌های بازار مسکن که از آبان‌ماه و پس از اجرای طرح بنزینی آغاز شد، این سناریو را تقویت کرد که بازار مسکن در حال پیش‌خور کردن تورم انتظاری از محل گرانی بنزین است، اما مشاوران املاک می‌گویند: این رشد قیمت جدای از پیش‌خورکردن تورم، ناشی از سردرگمی صاحبان نقدینگی نسبت به آینده اقتصاد و تداوم هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکن بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، در سال98، همچنان بخش عمده خرید مسکن به تقاضای سرمایه‌گذاری اختصاص دارد که برای حفظ ارزش سرمایه انجام می‌شود و با توجه به اینکه قدرت خرید متقاضیان مصرفی بازار مسکن، به‌شدت در مقابل جهش قیمت‌ها افت کرده، عملاً تسهیلات مسکن نیز بی‌اثر شده و تقاضای مصرف تا حد زیادی از بازار حذف شده است.

سیگنال خطر از حوزه تولید

در طرح جامع مسکن، نیاز سالانه ایران به ساخت مسکن جدید حدود 900هزار تا یک‌میلیون واحد برآورد شده است که تحقق آن می‌تواند ضمن جبران ضریب تخریب بافت فرسوده و ساختمان‌های کلنگی، نیاز مسکن زوج‌های جوان و تقاضای جدید بازار مسکن را نیز پوشش دهد. البته وضعیت بازار مسکن ایران در طول سالیان گذشته به‌گونه‌ای بوده است که بخش عمده تولید جدید مسکن نصیب تقاضای سرمایه‌گذاری می‌شود و بخشی از آن به‌صورت استیجاری به تقاضاهای جدید مسکن اختصاص می‌یابد. با وجود این، هرگونه کاستی در حوزه تولید مسکن مستقیماً به تنش قیمتی در بازار مسکن و اجاره دامن می‌زند. از سوی دیگر بخشی از مسکن جدید کشور، خصوصاً در حوزه مسکن لوکس به‌صورت واحدهای خالی نگهداری می‌شود که ضمن حبس سرمایه، به ناکارآمدی بازار مسکن نیز دامن می‌زند. برای رفع این معضل، از سال94 و پس از تصویب قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، اخذ مالیات از خانه‌های خالی به قانون تبدیل شده تا توازن را در حوزه مسکن لوکس و خانه‌های خالی برقرار کند؛ اما به‌واسطه مسائل مختلف این قانون تا به امروز اجرایی نشده و آخرین وعده‌های وزیر راه و شهرسازی از اجرای احتمالی آن در سال 99حکایت دارد.

  در شرایطی که در بازار مسکن ایران بخش عمده تولید نصیب تقاضای سرمایه‌گذاری می‌شود و به رشد روزافزون قیمت‌ها دامن می‌زند و بخش دیگری از تولید نیز در قالب خانه‌های خالی از بازار خارج می‌شود، آمارهای رسمی از افول دوباره تولید مسکن حکایت دارد که بی‌توجهی به آن می‌تواند بحران مسکن را تشدید کند. تازه‌ترین آمارهای وزارت راه و شهرسازی گویای این نکته است که در سال 98کل برنامه‌ریزی تولید مسکن جدید در شهر تهران 54هزار و 910واحد مسکونی بوده که پروانه‌های ساختمانی آنها از سوی شهرداری تهران صادر شده است. براساس این آمارها، در سال گذشته تولید مسکن جدید در شهر تهران 13.5درصد نسبت به سال 97کاهش یافته است. این در حالی است که حتی مسکن تولید شده در سال 97نیز کمتر از یک‌سوم نیاز مسکن شهر تهران را پوشش داده و به افزایش کسری مسکن در پایتخت دامن زده است./همشهری