فاصله تیراژ و متراژ با تقاضای مسکن

تیتر20-از طرفی فاصله متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید حداقل ۲۰ درصد بیشتر از استطاعت متراژی خریداران خانه است. نکته قابل توجه، تشدید گسل در سال ۹۸ نسبت به سال ۹۷ است.

 فاصله متراژ عرضه آپارتمان‌های فروشی با متراژ مورد تقاضای مسکن در کشور محاسبه شد. این محاسبه نشان می‌دهد در ۱۰ استان کشور بین متراژ واحدهای عرضه شده برای فروش که در بازار معامله شده است با مساحت آپارتمان‌هایی که پروانه ساختمانی آنها در سال گذشته دریافت شده، گسل عمیقی وجود دارد که نشان می‌دهد ساخت و سازهای سال گذشته بزرگ‌تر از میانگین مساحت آپارتمان‌های معامله شده در این سال بوده است. عمیق‌ترین گسل از این جنس در شهر تهران وجود دارد، طوری که میانگین مساحت ساخت و سازهای صورت‌گرفته در سال گذشته، ۳۸ درصد بزرگ‌تر از میانگین مساحت واحدهای مسکونی فروخته شده است. افزون بر این رصد آمار نشان می‌دهد گسل دیگری نیز در بخش مسکن وجود دارد که نشات گرفته از فاصله بین کف بحرانی نیاز مسکن جدید در کشور با تیراژ ساخت و ساز در سال ۹۸ است. در سالی که گذشت میان حداقل تعداد واحد مسکونی مورد نیاز با تعداد واحدهای مسکونی که پروانه ساختمانی دریافت کرده‌اند، ۳۲ درصد گسل شناسایی شد که نشان می‌دهد تیراژ ساخت و ساز مسکونی در کشور نه‌تنها از حد کفایت، بلکه از حد کمینه ضرورت نیز بسیار پایین‌تر است.

 بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران از تیراژ پروانه‌های ساختمانی کشور در زمستان سال گذشته، مجموع واحدهای مسکونی که بابت ساخت آنها پروانه صادر شده است، طی سال ۹۸ حدود ۳۸۳ هزار واحد در کشور بوده است که این میزان یک افزایش هر چند جزئی نسبت به سال ۹۷ داشته است. تیراژ پروانه‌های ساختمانی در سال ۹۸ با افزایش جزئی ۵/ ۱ درصدی نسبت به سال ۹۹ ثبت شده که رشد چشمگیری به حساب نمی‌آید.

به‌طور کلی دو خط‌کش برای بررسی وضعیت ساخت و ساز در کشور وجود دارد. یکی از این خط‌کش‌ها تیراژ ساخت است. در شرایط کاملا عادی کشور به سالانه ۹۰۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد؛ اما جدای از این، خط کش دیگری هم برای شرایط غیرعادی بخش مسکن تعریف شده است که از آن به‌عنوان کف بحرانی نیاز مسکن یاد می‌شود. مقدار این کف بحرانی ۵۶۰ هزار واحد مسکونی در سال است؛ تعدادی که هم مقدار ضروری نوسازی املاک مسکونی را شامل می‌شود و هم حداقل مقدار تقاضای جدید به ویژه از ناحیه ازدواج‌های ثبت شده در هر سال را لحاظ کرده است. در سال ۹۸ با توجه به اخذ پروانه ساختمانی برای ساخت ۳۸۳ هزار واحد مسکونی، گسل ۳۲ درصدی نسبت به کف بحرانی نیاز کشور در بازار ساخت و ساز شکل گرفت.

شکل‌گیری این گسل البته بی‌سابقه نیست و آنچه رخ داده در سال‌های گذشته نیز سابقه دارد. از سال ۹۳ تاکنون به مدت شش سال متوالی ساخت و ساز زیر ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور سابقه دارد و بعید نیست این وضعیت در سال ۹۹ نیز تکرار شود. به این ترتیب هم در کل کشور و هم در شهر تهران میان میزان نیاز و تعداد ساخت و سازهای مجوز گرفته فاصله معناداری وجود دارد. بر اساس گزارش مرکز آمار در زمستان سال گذشته ۱۷ هزار و ۵۲۹ فقره واحد مسکونی پروانه ساخت دریافت کرد که این میزان نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن حدود ۵/ ۷ درصد کاهش داشته است.

افزون بر گسلی که میان تقاضای مسکن و تیراژ ساخت و ساز وجود دارد، گسل دیگری نیز در تازه‌ترین آمارهای منتشر شده از پروانه‌های ساختمانی صادر شده در کشور قابل شناسایی است. از این پدیده می‌توان به‌عنوان «گسل متراژ» یاد کرد که به وسیله آن میزان فاصله بین متراژ آپارتمان‌های مورد تقاضا در بازار مسکن با متراژ ساخت و سازهای جدید محاسبه شده است. عمق این گسل در ابتدای سال جاری ۲۲ درصد بوده است، به این معنا که به‌طور متوسط در کل کشور متراژ ساخت و سازهای جدید ۲۲ درصد از میانگین مساحت آپارتمان‌های فروخته شده بزرگ‌تر بوده است. بر اساس گزارش مرکز آمار در زمستان سال گذشته میانگین مساحت هر واحد مسکونی در کشور که پروانه ساختمانی برای آن صادر شده، ۱۲۹ مترمربع بوده و این در حالی است که میانگین مساحت در معاملات همین فصل در کل کشور، ۱۰۶ مترمربع بوده است که حکایت از یک فاصله ۲۲ درصدی به ضرر متقاضیان مسکن دارد؛ به این معنا که متراژ ساخت و سازهای کشور ۲۲ درصد بیشتر از استطاعت خرید متقاضیان مسکن بوده است. در شهر تهران نیز میانگین مساحت آپارتمان‌های فروخته شده ۸۸ مترمربع بوده و این در حالی است که میانگین متراژ واحدهایی که پروانه دریافت کرده‌اند، ۱۲۱ متر مربع بوده است.

این فاصله از بابت اثر تقویت فشار تورم بخش مسکن، به ضرر بیشتر متقاضیان مسکن نسبت به سال ۹۷ منجر شده است. در حالی که میزان این گسل در سال ۹۷ حدود ۱۱ درصد بوده، عمق این گسل در سال ۹۸ دو برابر شده است. در واقع در سال ۹۷ میانگین متراژ واحدهای مسکونی کشور که پروانه برای آنها صادر شده، ۱۲۲ مترمربع بوده و در عین حال میانگین متراژ آپارتمان‌های فروخته شده ۱۲۲ مترمربع بوده است.

این در حالی است که متقاضیان مسکن در سال ۹۸، ۴ مترمربع از متراژ خرید خود کم کرده‌اند و در مقابل سازنده‌ها ۷ مترمربع بر میزان مساحت واحدهای مسکونی جدید افزوده‌اند. به این ترتیب وقوع این تغییرات وارونه به بدتر شدن وضعیت گسل متراژ منجر شده است. در شرایط فعلی متقاضیان مسکن ناگزیر به خرید واحدهای بزرگتر نسبت به نیاز و استطاعت خود خواهند بود و به همان نسبت برای تامین منابع نقدی مورد نیاز به منظور خرید مسکن با چالش روبه‌رو می‌شوند. خرید ۴ متر مربع آپارتمان بزرگتر از آنچه در سال گذشته معامله می‌شد به منزله این است که خریدار باید حداقل ۱۰۰میلیون تومان بودجه بیشتر برای خانه‌دار شدن در نظر بگیرد که تامین این رقم در وضعیت رکود تورمی بازار مسکن عملا به فشار بیشتر بر متقاضیان مسکن منجر می‌شود.

با مشاهده این آمارها بعضا این سوء برداشت پیش می‌آید که سازنده‌ها شناختی از نیاز بازار مسکن و متراژ مورد تقاضای خریداران مسکن ندارند؛ در حالی که این طور نیست، بلکه وجود برخی ضوابط شهرسازی که توسط شهرداری‌ها وضع شده، مانع از تمرکز بر ساخت و ساز واحدهای کوچک و میان‌متراژ می‌شود. یکی از این ضوابط مربوط به تامین پارکینگ به حد کفایت است که سازنده‌ها را با محدودیت برای ساخت واحدهای بیشتر در یک قواره زمین می‌کند.