دلایل نابسامانی در بازار مسکن و املاک چیست؟

تیتر۲۰-  باوجوداینکه هنوز معاملات بازار مسکن در سال جدید به‌طورجدی آغاز نشده و همچنین از چند ماه قبل آمارهای رسمی تحولات بازار مسکن منتشر نشده است؛ اما بر اساس شرایط فایل‌‌‌‌های معرفی‌شده به بازار خرید و اجاره مسکن و همچنین تأثیر کوتاه‌مدت نوسانات اخیر ارزی بر تمام بازارها از جمله مسکن، شاهد افزایش قیمت نسبی برخی از مناطق بوده‌ایم.

 باتوجه‌به متوسط افزایش حقوق نیروی کار و تخمین میزان رشد شدید در بازار مسکن می‌توان آسیب‌های فراوانی را برای شهروندان به‌خصوص اقشار ضعیف متصور شد، در چنین شرایطی سیاست‌گذاران مسکن باید هرچه سریع‌تر در همین ابتدای سال جاری، فعالیت خود را برای جلوگیری از وخامت بیشتر اوضاع بازار خرید، فروش و اجاره مسکن آغاز کنند.

بنا بر نظر کارشناسان، یکی از نیازمندی‌های اصلی هر حاکمیت برای مدیریت صحیح کشور، کسب اطلاعات و داده‌های صحیح و به‌روز در حوزه‌های مختلف است. مجلس شورای اسلامی از اوایل دهه 90، با علم به حساسیت حوزه مسکن، قوانینی دراین‌خصوص وضع کرد و بر همین اساس در سال 1394 سامانه املاک و اسکان به بهره‌برداری رسید؛ اما تا سال 1397 هیچ اقدامی به‌منظور اجرای قانون صورت نگرفت. باوجوداینکه بسیاری از کارشناسان به مزایای این سامانه برای بازار مسکن  اذعان داشته‌اند؛ ولی همچنان برخی از دستگاه‌ها به تکالیف قانونی خود در قبال سامانه املاک و اسکان عمل نمی‌کنند.

وضعیت مبهم سامانه املاک و اسکان پیگیری شود

در همین راستا، علیرضا بابایی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، با بیان اینکه سیاست‌گذاری بهتر در هر بازاری نیازمند داشتن اطلاعات صحیح در آن حوزه است، گفت: بر مبنای ثبت اطلاعات صحیح مالکان، مستأجران و تمام ذی‌نفعان بازار مسکن مانند واسطه‌ها، سازنده‌ها، مشاورین املاک و غیره و تحلیل رفتار آنها می‌توان به برنامه‌ریزی صحیح‌تر بازار کمک کرد.

وی با اشاره به نام سامانه املاک و اسکان تشریح کرد: با رصد اطلاعات ثبت شده مالکین و ساکنین در سامانه املاک و اسکان می‌توان تعداد مالکین، ساکنین و پراکندگی جمعیت در هر واحد مسکونی را متوجه شد.

بابایی عنوان کرد: در چند دهه گذشته سازمان ثبت املاک و اسناد کشور قصد پیاده‌سازی طرحی شبیه همین اقدام سامانه املاک و اسکان را داشت؛ اما ازآنجایی‌که در این حوزه نقش کارآمدی ایفا نکرد به نتیجه مطلوبی نرسید.

وضعیت فعلی بازار مسکن نشان‌دهنده برنامه‌ریزی در فضای تاریک اطلاعاتی است

این کارشناس مسکن با اشاره به فضای فعلی بازار مسکن تصریح کرد: وضعیت موجود نشان‌دهنده این است که این سامانه هنوز فعال نشده اطلاعات کافی در خصوص میزان تقاضای مسکن جامعه، آمار مستأجرین و سایر افراد دربرگیرنده این حوزه وجود ندارد به عبارتی سیاست‌گذاری‌های فعلی در یک فضای تاریک انجام شده است.

به گفته بابایی لازمه بهبود وضعیت بازار مسکن داشتن اطلاعات صحیح از وضعیت سکونت افراد است. در کنار سامانه املاک و اسکان باید با ثبت قراردادهای رهن و اجاره یا خریدوفروش یک بانک اطلاعاتی جامع و کاملی را تشکیل داد و داده‌های آن را نیز به طور مستمر به‌روزرسانی کرد.

ایجاد شوک به بازار مسکن با عرضه خانه‌های خالی

وی راهکار کوتاه‌مدت برای بهبود وضعیت مسکن را تکمیل سامانه املاک و اسکان خواند و گفت: با راه‌اندازی کامل سامانه و شناسایی و عرضه خانه‌های خالی می‌توان شوک کوتاه‌مدتی به بازار مسکن وارد کرد.

بابایی ادامه داد: در راستای عرضه خانه‌های خالی به مردم می‌بایست نرخ مالیاتی آنها را بالا برد تا مالکان خانه‌ها نسبت به فروش یا اجاره املاک خود اقداماتی انجام دهند.

پیش‌بینی رشد بازار مسکن در اوایل تابستان

این کارشناس مسکن بر اساس اخبار و اتفاقات گذشته گفت: معمولاً به‌موازات افزایش قیمت ارز بافاصله زمانی کوتاه‌مدتی قیمت مسکن هم بالا می‌رود؛ بنابراین به‌احتمال زیاد اوایل تابستان شاهد رشد در بازار مسکن خواهیم بود.

در همین زمینه، علیرضا مهدی‌زاده، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، دررابطه‌با ارزیابی قیمت ملک در سال آینده بیان کرد: بر اساس افزایش قیمت دلار در بهمن سال گذشته پیش‌بینی می‌شد در فصل بهار با افزایش حدود 20-30 درصدی در بازار مسکن روبرو می‌شویم.

وی با اشاره به کاهش انتظارات تورمی ادامه داد: اما به دلیل انتشار اخبار مثبت از قبیل توافقات انجام شده با عربستان، آزادی پول‌های بلوکه شده از امارات و تبادل زندانیان و غیره پیش‌بینی‌های بازار مسکن تغییر جهت داد به‌طوری‌که در ارزیابی‌های جدید گفته می‌شود علاوه بر اینکه در بهار جهش قیمت رخ نخواهد داد حتی ممکن است با کاهش 5 درصدی قیمت‌ها در بازار مسکن نیز مواجه شویم.

مهدی‌زاده دررابطه‌با تأثیر تورم عمومی کشور بر بازار مسکن بیان کرد: باتوجه‌به رشد تورم عمومی کشور، از فصل تابستان تا آخر سال به‌مرور شاهد جهش قیمت متناسب با تورم و حدود 20-30 درصدی خواهیم بود.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه فصل نقل‌وانتقالات مسکن هیچ‌گونه اثری بر بازار ندارد، گفت: تقاضای مصرفی در حوزه بازار مسکن حدود 15-20 درصد نیاز بازار را شامل می‌شود و 80 درصد مابقی آن متأثر از تقاضاهای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی است به همین خاطر فصل جابه‌جایی اثر محدودی در بازار مسکن بر جا می‌گذارد.

راهکار بهبود وضعیت بازار مسکن چیست؟

مهدی‌زاده با بیان اینکه وام بانک مسکن از ابتدا مؤثر نبوده است، گفت: در حال حاضر افراد با سرمایه‌های خرد زیر 1 میلیارد تومان نمی‌توانند وارد بازار ملک شوند همین موضوع علاوه بر اینکه باعث کاهش ارزش پول اشخاص شده موجب عقب‌ماندگی سرمایه‌های خرد از تورم ملک نیز خواهد شد.

این کارشناس مسکن طرح فروش متری خانه از طریق سازوکار شفاف سازمان بورس را راهکار مناسبی برای بهبود بازار مسکن خواند و عنوان کرد: در صورت راه‌اندازی فروش متری مسکن در بورس علاوه بر اینکه به حفظ سرمایه‌های اندک کمک می‌کند باعث رونق‌گرفتن شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن هم می‌شود.

وی در پایان عنوان کرد: علاوه بر راهکار ایجابی گفته شده درباره وضعیت مسکن باید به‌صورت سلبی نیز بر این بازار کنترل‌هایی از قبیل مالیات از خانه‌های خالی و گرفتن مالیات سنگین‌تر از نقل‌وانتقالاتی که در کمتر از یک سال اتفاق می‌افتد صورت گیرد./تسنیم