پیش‌بینی نوسان صفر مسکن!

تیتر20 - آمارهای منعکس شده در دو گزارش رسمی از آخرین تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد شرایط نسبی انجام معاملات مصرفی برای خریدار و فروشنده، به فاز مطلوب رسیده است؛ به‌طوری‌که تحت‌تاثیر تحولات بیرونی و درونی بازار، نوسانات ریز ماهانه در ارزش فروش هر مترمربع از آپارتمان‌های پایتخت - که در اواخر سال 93 و اوایل 94 وجود داشت - در حال حاضر ریزتر شده و قیمت مسکن عملا در مدار ثبات قرار گرفته است. اطلاعات جدید دفتر اقتصاد مسکن و بانک مرکزی حاکی است: میانگین قیمت آپارتمان‌های شهر تهران در تیرماه حداکثر 7/ 0 درصد نسبت به خرداد کاهش یافت؛ به این معنی که از رقم متوسط متری حدود 4 میلیون، فقط در حد چند 10 هزار تومان کاسته شد. محتوای این گزارش‌ها وضع موجود را علامتی از پایان ناپایداری قیمتی تحلیل می‌کند که می‌تواند به برطرف شدن برخی سوءبرداشت‌‌ها در دو سمت بازار معاملات منجر شود. با وجود تخلیه حباب مسکن در طول دست‌کم 21 ماه منتهی به فروردین 94، طی دو سه ماه اخیر سمت تقاضا انتظار کاهش بیشتر قیمت را داشت و فروشنده‌ها نیز به تصور خیز قیمت، عرضه را کند کرده بودند؛ اما طبق اعلام بانک مرکزی، در حال حاضر انتظار غالب در بازار، بر «نوسان صفر» دلالت دارد و همین پارامتر، بر روند معاملات اثر خواهد گذاشت.

قيمت مسكن در تهران بدون نوسان محسوس، در مرز 4 ميليون تومان به ازاي هر متر مربع متوقف شد.

گزارش «دنياي‌اقتصاد» از اطلاعات جديد سامانه رهگيري معاملات ملك كه توسط دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن استخراج شده، حاكي است: ميانگين قيمت واحدهاي مسكوني در شهر تهران طي تير ماه امسال براي سومين ماه متوالي در سطح متري 4 ميليون تومان ايستاد.

هر چند در اين مدت قيمت مترمربع، با جابه‌جايي‌هاي ريز در حد چند 10 هزار تومان روبه‌رو شد، اما با لحاظ مقياس قيمت كل، مي‌توان گفت ارزش معاملاتي آپارتمان‌هاي پايتخت در حال حاضر در مدار «سكون» قرار گرفته است.

جزئيات تغيير نامحسوس قيمت مسكن نشان مي‌دهد: بازار ملك در اولين ماه تابستان با حركت ارتجاعي همراه شد به گونه‌‌اي كه افزايش چندصدم درصد قيمت در خرداد، بلافاصله و به همان اندازه در ماه تير خنثي شد؛ ميانگين قيمت مسكن در تهران در خرداد امسال 24/ 0 درصد افزايش يافت و از متري 4 ميليون و 80 هزار در ارديبهشت به 4 ميليون و 90 هزار تومان در خرداد رسيد، اما در تيرماه مجددا به همان سطح متري 4 ميليون و 80 هزار تومان برگشت و 24/ 0 درصد نزول ماهانه ثبت كرد. مطابق روند ماهانه قيمت مسكن از ابتداي سال94 تا كنون، مشخص مي‌شود: حالت «سكون» درست بعد از دو ماه افت و خيز قابل ملاحظه -اما نه‌چندان بزرگ- اتفاق افتاده است.

در فروردين ماه به دليل پرهيز مشترك خريدار و فروشنده از انجام معامله تحت تاثير نامشخص بودن چشم‌انداز بازار از يكسو و انجام مذاكرات هسته‌اي در همين ماه از سوي ديگر، قيمت مسكن 4/ 6 درصد نسبت به اسفند كاهش يافت، اما در ارديبهشت، اين ميزان افت غيرطبيعي، از طريق رشد 3 درصدي جبران شد به طوري كه ميانگين ارزش معاملاتي واحدهاي مسكوني شهر تهران از متري 4 ميليون و 230 هزار در اسفند 93 به 3 ميليون و 960 هزار تومان در فروردين94 نزول كرد و سپس تا سطح 4 ميليون و 80 هزار تومان در ارديبهشت بالا آمد.

در حال حاضر اين سطح در كانال 4 ميليون تومان مهار شده است. به رغم ثبات در نرخ رشد ماهانه، شيب تغييرات نقطه‌اي قيمت مسكن اما با زاويه قابل توجهي منفي شده است.

در تير ماه امسال ميانگين قيمت مسكن در تهران 1/ 5 درصد نسبت به تير ماه سال93 كاهش يافت.

در خرداد ماه نيز نرخ رشد نقطه‌ به نقطه –ميزان تغيير نسبت به خراد93- رقم منفي 9/ 5 درصد را تجربه كرد. پيام حركات متفاوت دو شاخص تورم ماهانه و تورم نقطه‌اي مسكن اين است كه در حال حاضر اگر چه قيمت فروش آپارتمان‌ها چيزي در حدود 5 درصد نسبت به سال گذشته همين موقع، ارزان‌تر شده است اما بازار ملك طي ماه‌هاي اخير به ثبات و پايداري قيمتي رسيده و ساختار اين بازار، خود را با تحولات كلان (سياسي و اقتصادي) تطبيق داده است. در ساير بازارها از جمله ارز، سكه و بورس، شيب تغييرات ماهانه قيمت‌ها فوق‌العاده كاهش پيدا كرده است. به اين ترتيب در صورت ادامه سكون ماهانه قيمت مسكن، در يكي دو ماه آينده، شيب تغيير نقطه به نقطه نيز به صفر نزديك خواهد شد. كارشناسان اقتصاد مسكن پيش‌بيني كرده‌اند طي ماه‌هاي آينده مسير فعلي منحني قيمت مسكن به شكل محسوس منحرف نخواهد شد.

سطح قيمت مسكن بيشترين تاثيرپذيري را ابتدا از تورم و در مرحله بعد، از رفتار معامله‌گران بازار ملك مي‌گيرد. ساير متغيرهاي اثرگذار بر قيمت مسكن به شكل غيرمستقيم عمل مي‌كنند و فقط سرعت افزايش يا كاهش را تشديد يا كند مي‌كنند.

در هفته‌هاي اخير تقاضا براي خريد مسكن از ناحيه مصرف‌كننده‌ها نسبت به فصل بهار افزايش يافت. البته هنوز مراجعه متقاضيان به رشد معاملات در بنگاه‌ها منجر نشده است. از طرفي، ميل به فروش نيز در سمت عرضه به موازات تقاضا، رو به افزايش است كه همين هماهنگي در دو طرف معامله عاملي شده تا واسطه‌هاي بازار ملك از عدم انتظار براي تحريك قيمت مسكن در كوتاه‌مدت بگويند.

بررسي‌ كارشناسان مسكن در اين باره حاكي است: افزايش احتمالي قيمت مسكن در نيمه دوم امسال به گونه‌اي خواهد بود كه همچنان ارزش واقعي آپارتمان‌ها –مقايسه نرخ رشد اسمي قيمت مسكن با نرخ تورم عمومي- سطح منفي خود را حفظ مي‌كند اما از سال آينده در صورت ادامه رشد، اين سطح مثبت خواهد شد. در تير ماه امسال قيمت اسمي واحدهاي مسكوني در تهران به‌طور متوسط 5 درصد نسبت به تير ماه پارسال كاهش يافت اما از ارزش واقعي اين نوع املاك -با توجه به تورم نقطه به نقطه 2/ 14 درصدي در اين ماه- حدود 19 درصد كاسته شد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در فاصله ابتداي سال94 تا پايان تير ماه، ارزش اسمي واحدهاي مسكوني شهر تهران 6/ 3 درصد كاهش يافت كه به معني زيان سرمايه‌گذاران و سفته‌بازان ملكي طي اين مدت است و نشان مي‌دهد كساني كه ابتداي امسال آپارتمان در تهران خريداري كردند تا امروز نه تنها سود به دست نياورده‌اند كه تا اين لحظه با زيان حدود 4 درصدي مواجه شده‌اند.

در چنين فضايي كه تا چند ماه آينده نيز پايدار خواهد بود، ورود تقاضاي سرمايه‌اي به بازار ملك در عمل به ضرر اين گروه تمام خواهد شد. اين هشدار –زيان سفته‌بازي مسكن- در شرايطي از روي آمارهاي رسمي مطرح مي‌شود كه احتمال مي‌رود در ماه‌هاي آينده بخشي از نقدينگي‌ها از برخي بازارها همچون طلا و سكه به سمت بازارهاي بلندمدت سرمايه‌گذاري همچون ملك و زمين سرازير شود. گزارش «دنياي‌اقتصاد» از متوسط قيمت مسكن در مناطق 22 گانه شهر تهران طي تيرماه امسال حاكي است: منطقه يك گران‌ترين نقطه پايتخت محسوب مي‌شود به‌طوري‌كه متوسط قيمت آپارتمان در اين منطقه متر مربعي10 ميليون و 100 هزار تومان است. ارزان‌ترين منطقه نيز منطقه 18 است كه ميانگين قيمت در آنجا هم‌اكنون متري 2 ميليون تومان برآورد مي‌شود. در مناطق پرمعامله همچون مناطق 4 و 5 نيز متوسط قيمت مسكن متري 4 ميليون و 400 هزار تا 4 ميليون و 500 هزار تومان است.

روایت رسمی از انتظار جدید خریداران مسکن

آخرین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی در خصوص تحولات بازار مسکن در تیرماه 94، ثبات قیمت مسکن در شهر تهران را تایید کرد.

این گزارش رسمی با تشریح برداشت جدید متقاضیان خرید مسکن از ماه‌های پیش رو، به صراحت اعلام کرده است: متاثر از فضای حاکم بر اقتصاد کلان، انتظارات متقاضیان خرید در بازار معاملات مسکن دلالت بر تداوم ثبات قیمت مسکن در ماه‌های آتی داشته و همین امر تاحدودی بر روند معاملات در مقطع کنونی اثرگذار بوده است.

براساس این گزارش، قیمت مسکن در پایتخت در تیرماه در مقایسه با خرداد، تنها 7/ 0 درصد کاهش یافته است که این عدد نشان دهنده نوسان ریز و غیرمحسوس در قیمت آپارتمان‌های مسکونی طی تیرماه 94 است. بنا بر اعلام بانک مرکزی، قیمت هر مترمربع آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران، طی تیرماه 94، به طور متوسط، 3 میلیون و 860 هزار تومان بوده است. این در حالی است که دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در تیرماه را به طور میانگین، 4 میلیون و 80 هزار تومان اعلام کرده است. توزیع حجم معاملات در تیرماه، به گونه‌ای بوده است که در حدود 61 درصد از واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی (3 میلیون و 860 هزار تومان) معامله شده‌اند.