زبان بازار ملک چه می‌گوید؟

تیتر 20 - تحقیقات میدانی حاکی از این است که مشاوران املاک که با وجود شروع پیش‌رونق بازار مسکن از ابتدای سال گذشته، همواره بر خلاف آمارهای رشد معاملات، معتقد بودند که رکود عمیق همچنان در بازار ادامه دارد و مراجعات و معاملات به‌صورت مقطعی رو به افزایش گذاشته است، اما در چند ماه اخیر و با استمرار رشد معاملات ماهانه، قضاوت آنها درباره فاز بازار تغییر کرده و دیگر ادعا نمی‌کنند که بازار مسکن همچنان در رکود به سر می‌برد. این اجماع میان مشاوران املاک در عین اینکه یک حسن بزرگ دارد، می‌تواند یک خطر هم به دنبال داشته باشد. حسن قضاوت مشاوران املاک مبنی بر اینکه بازار مسکن اصطلاحا راه افتاده در این است که این نگاه را به متقاضیان خرید وفروشندگان نیز منتقل و آنها را از وضعیت روز بازار مسکن مطلع می‌کنند و به این ترتیب در مصمم شدن آنها برای خرید و فروش نقش مثبت خواهند داشت. واسطه‌های ملکی می‌توانند به طرفین معاملات هشدار دهند که دیگر با دید گذشته به بازار نگاه نکنند و همین موضوع می‌تواند به منزله انگیزه خرید و فروش آپارتمان موجب تحرک بیشتر در بازار مسکن شود.

در عین حال خطری که اجماع واسطه‌ها بر سر خروج بازار از فاز رکود و سرعت گرفتن فاز پیش‌رونق دارد، این است که ممکن است خود آنها و در وهله دوم فروشنده‌ها را دچار این تصور نادرست کند که چون بازار از رخوت گذشته خلاص شده، می‌توان قیمت‌ها را ملتهب کرد. اگرچه انتظار ریزنوسان قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم چیزی دور از انتظار نیست و طرفین معامله آن را می‌پذیرند، اما اگر دامنه رشد قیمت مسکن از حد قابل تحمل طرف تقاضا فراتر برود، در این مقطع زمانی می‌تواند اثر عکس بر بازار داشته باشد و رکود دوباره جای پیش‌رونق کنونی را بگیرد. بنابراین افزایش تحرک در بازار نباید با انتظار رشد قیمت فزاینده و بیش از نرخ تورم در بازار مسکن همراه شود تا تقاضای خرید که در ماه‌های اخیر مصمم‌تر از همیشه در جست‌وجوی خانه است، بازار را ترک نکند.

با وجود اینکه وضعیت بازار مسکن بعد از دست‌کم چهار سال رکود پیاپی از سال گذشته وارد فاز پیش‌رونق شده و امسال در مسیر خروج کامل از رکود و ورود به فاز رونق شتاب بیشتری گرفته است، اما وضعیت کنونی به این معنا نیست که هر کس اراده کند می‌تواند خرید خود را در بازار انجام دهد، چراکه سبد کنونی تسهیلات بانک عامل بخش مسکن با وجود بهبود نسبت به قبل از سال ۹۵، هنوز پاسخگوی نیاز گروه‌های مختلف متقاضی خرید در بازار نیست.

در بخش آپارتمان‌های مصرفی، به‌رغم اینکه افزایش سقف تسهیلات خرید، بودجه متقاضیان این واحدها را روی کاغذ متحول کرده است، اما در عمل برای دریافت این تسهیلات موانعی پیش‌روی خریداران مصرفی وجود دارد که مهم‌ترین آنها زمان انتظار دست‌کم یک‌ساله برای دریافت تسهیلات صندوق یکم و نیز اقساط بالای این تسهیلات و وام مسکن بدون سپرده از محل خرید اوراق است که عموما از توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن بالاتر بوده و با میزان درآمد آنها همخوانی ندارد. از سوی دیگر متقاضیان میان‌درآمد مسکن در سبد تسهیلات فعلی بانک عامل بخش مسکن هیچ جایی ندارند. این اقشار نیازمند تسهیلات بیش از سقف‌های کنونی (حداکثر ۱۶۰ میلیون تومان) برای خرید آپارتمان‌های بزرگ‌تر و قدری گران‌تر از آپارتمان‌های مصرفی هستند و در عین حال امکان پرداخت اقساط بالاتر در ازای وام بیشتر را دارند که «لیزینگ مسکن» می‌تواند پاسخگوی نیاز آنها باشد.

 اما بانک عامل بخش مسکن هنوز هیچ ساز و کاری برای پرداخت تسهیلات به این گروه پیش‌بینی نکرده است. به این ترتیب به نظر می‌رسد بازتنظیم سبد تسهیلات خرید مسکن در شرایط فعلی که بازار مهیای ورود تمام‌عیار تقاضای خرید و فروشندگان است و واسطه‌های ملکی نیز آمارهای پیش‌رونق معاملات را باور کرده‌اند، ضرورتی غیرقابل انکار است./دنیای اقتصاد