چرا مسکن چاره‌ای جز ارزان شدن ندارد!

تیتر20 - «دلار و سکه بعد از ثبت رکوردهای ۲۰ هزار تومانی و پنج میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی جهش‌های ناگهانی را کنار گذاشتند و تقریبا یکی دو ماهی می‌شود که نفس‌های آخرشان را می‌کشند. تقریبا می‌توان گفت نرخ چهار میلیونی برای سکه و نرخ ۱۲ هزار تومانی برای دلار تقریبا آخر خط است و حالا بازار مسکن به آن‌ها رسیده. حالا بازدهی هر سه بازار در یک بازه قرار دارد و نشان می‌دهد مسکن دیگر دلیلی برای افزایش قیمت ندارد. برای همین است که می‌گوییم بازار مسکن باید کوتاه بیاید.»

چرا مسکن چاره‌ای جز ارزان شدن نداردبه گزارش صبحانه، بررسی بازارهای موازی مسکن نشان می‌دهد سکه از اول سال ۹۷ تا حالا ۱۵۴ درصد رشد قیمت را تجربه کرده. دلار ۱۴۴ درصد افزایش قیمت پیدا کرده و هر مترمربع واحد مسکونی یک و نیم برابر شده است. شاید جنس این بازارها متفاوت باشد، اما مقصد آن‌ها به یک نقطه ختم می‌شود. در این گزارش روند تغییرات قیمت سه بازار سکه، ارز و مسکن را بررسی کرده‌ایم تا ببینیم آیا افزایش قیمت مسکن به نقطه آخر رسیده یا نه؟

فروردین سال ۹۷ وقتی هنوز بحران ارز زیاد جدی نشده بود و دلار از مرز پنج هزار تومان عبور نکرده بود، حدودا متری پنج میلیون تومان بود. به طور دقیق‌تر گزارش‌های وزارت و راه و شهرسازی نشان می‌دهد میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی فروردین ۹۷ روی پنج میلیون و ۶۰۰ هزار تومان قرار داشت. سال ۹۷ بازار مسکن مثل دیگر بازارها به کلی رفتار متفاوتی نسبت به سال‌های قبل از خود نشان داد. طوری که دیگر از فراز و نشیب‌هایی که فصل‌های مختلف در بازار مسکن به وجود می‌آمد خبری نبود. قیمت خرید و فروش خانه در تهران از همان موقع تا حالا که حدود ۱۷ ماه گذشته، قیمت مسکن روند صعودی ثابتی دارد و حتی یک ماه هم این روند صعودی متوقف نشده. طوری که قیمت مسکن تا مردادماه ۹۷ یعنی یک سال پیش به متری هفت میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید. هرچند افزایش قیمت دلار از مردادماه ۹۷ به بعد جان تازه گرفت، اما بازار مسکن نسبت به اتفاقات بازار ارز تقریبا بی‌تفاوت بود و به روند ثابت افزایش قیمت ادامه می‌داد. به عبارتی هر ماه بین ۴۰۰ تا ۶۰۰ هزار تومان به قیمت مسکن اضافه می‌شد. حتی بعد از بازگشت ارز از مرز ۲۰ هزار تومان باز هم بازار مسکن به مسیر خود ادامه داد. طوری که تا پایان پاییز ۹۷ وقتی دلار به حداقل قیمت خود یعنی ۱۲ هزار تومان رسیده بود، مسکن در حال رکوردشکنی‌های جدید بود و قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به ۹ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان رسید. این در حالی است که فصل پاییز قیمت مسکن به خاطر افت معاملات نسبت به تابستان کاهش پیدا می‌کند، اما بازار مسکن سال ۹۷ کاری به کار قواعد اصولی نداشت. این روند افزایش قمیت باعث شد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در بهمن‌ماه سال ۹۷ از مرز ۱۰ میلیون تومان عبور کند و تا پایان سال یه ۱۱ میلیون تومان برسد. از بهمن‌ماه به بعد افزایش قیمت مسکن وارد فاز جدیدی شد و شاهد افزایش قیمت ماهانه یک میلیون تومان در بازار مسکن بودیم. کار به جایی کشیده شد که خرداد امسال قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به ۱۳ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید. تیرماه بالاخره طلسم افزایش قیمت شکسته شد و سرعت آن به حداقل رسید. در نتیجه این اتفاق قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در اولین ماه تابستان ۱۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان اعلام شد. یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد قیت مسکن از فروردین ۹۶ تا تیرماه ۹۷ تقریبا دو و نیم برابر شده و ۱۴۲ درصد رشد داشته است. 

شروع افزایش قیمت دلار در ماه‌های پایانی سال ۹۶ کلید خورد و در ابتدای سال ۹۷ به وضوح خود را در بازار نشان داد. طوری که قیمت دلار در فروردین‌ماه سال ۹۷ از مرز پنج هزار تومان عبور کرد و نشان داد این سال، سال خوبی برای اقتصادمان نیست. هیچ‌کس جلودار افزایش قیمت دلار نبود. حتی ترفند دلار چهار هزار و ۲۰۰ تومانی هم نتوانست مانع رشد این ارز شود و کار به جایی رسید که تا پایان فصل بهار از هفت هزار تومان هم فراتر رفت و به هفت هزار و ۳۰۰ تومان رسید. تابستان اوضاع در بازار ارز وخیم‌تر شد. مردادماه ۹۷ یعنی درست یک سال پیش بود که دلار از مرز ۱۰ هزار تومان عبور کرد و به صورت ناگهانی تا ۱۲ هزار تومان رسید. هرچند این افزایش ناگهانی، در ادامه تبدیل به روند کاهشی شد، اما این موضوع مانعی برای روند رو به رشد قیمت دلار به حساب نمی‌آمد. شهریور ماه بازار ارز وارد مرحله جدیدی شد. پایان فصل تابستان برای دلار ورود به کانال ۱۴ هزار تومانی را به همراه داشت. رقمی که زیاد برای دلار تداوم نداشت چراکه به محض شروع فصل پاییز و در هفته اول مهرماه رکورد تاریخی قیمت دلار رقم خورد. جایی که دلار به مرز ۲۰ هزار تومان رسید و نسبت به اول سال ۹۷ رشد ۳۰۰ درصدی و چهار برابری را در کارنامه خود به ثبت رساند. در ادامه روند دلار کاهشی بود. هرچند بهمن‌ماه و اسفندماه دلار دوباره روند افزایشی آرامی به خود گرفت، اما نهایتا این ارز با نرخ ۱۳ هزار و ۵۰۰ تومانی سال ۹۷ را به پایان برد تا رشد ۱۸۰ درصدی برای دلار در سال ۹۷ رقم بخورد. دلار در سال ۹۸ روند افزایشی به خود گرفت، اما در خردادماه دچار یک سقوط عجیب و غریب شد و از ۱۴ هزار تومان به ۱۱ هزار تومان رسید. در ادامه تقریبا یک ماهی می‌شود که شاهد تغییر چندی در بازار ارز نیستیم. این روزها دلار در بازار آزاد با قیمت ۱۱ هزار و ۷۰۰ تومان می‌شود که نشان دهنده رشد ۱۴۴ درصدی از اول سال ۹۷ تا حالا است. 

بازار سکه نسبت به رقیب اصلی‌اش یعنی بازار ارز رشد بیشتری را تجربه کرده. شاید تعجب کنید، اما باید بگوییم فروردین سال ۹۷ هر سکه تمام طرح جدید در بازار تنها یک میلیون و ۶۳۰ هزار تومان قیمت داشت. افزایش قیمت سکه از ماه‌های پایانی سال ۹۶ کلید خورده بود و در فروردین ۹۷ به وضوح خود را نشان داد. طوری که تا پایان فروردین ماه قیمت هر سکه تمام طرح جدید به یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسید. سکه در سال ۹۷ همپای دلار بالا و پایین می‌رفت. این اتفاق باعث شد تا مردادماه ۹۷ یعنی درست یک سال قبل، قیمت هر سکه تمام طرح جدید در بازار تا مرز چهار میلیون تومان بالا رفت. این مورد نشان می‌دهد قیمت سکه این روزها اختلاف کمی با مرداد سال قبل دارد. تا پایان شهریور قیمت هر سکه تمام طرح جدید به چهار میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. هفته اول مهر ماه همزمان با رکوردشکنی تاریخی دلار، قیمت سکه تمام تا پنج میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بالا رفت. به عبارتی در مدت شش ماه سکه افزایش قیمت سه و نیم برابری را پشت سر گذاشت. در ادامه روند کاهشی قیمت سکه باعث شد تا پایان سال ۹۷ قیمت هر سکه تمام طرح جدید به چهار میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برسد. سال ۹۸ رفتار بازار سکه تقریبا منطبق با بازار ارز بود. با این تفاوت که افزایش قیمت جهانی طلا و به تبع آن افزایش قیمت طلا در ایران باعث شده در چند وقت اخیر شاهد افزایش نسبی قیمت سکه باشید. این روزها هر سکه تمام طرح جدید در بازار حدود چهار میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در بازار معامله می‌شود که نشان دهنده رشد ۱۵۶ درصدی قیمت آن از اول سال ۹۷ تا به حال است.

خیلی‌ها بازار مسکن را کاملا متفاوت از بازارهای سرمایه‌ای مثل سکه و ارز می‌دانند. تقریبا این حرف درست است چراکه خیلی‌ها مسکن را به عنوان یک کالای مصرفی خریداری می‌کنند و آن را به چشم سرمایه‌گذاری نمی‌بینند، اما وقتی اوضاع خراب شود، دیگر معادلات به هم می‌ریزد و بازار مسکن هم مثل سکه و ارز تا حدودی جنبه سرمایه‌ای به خود می‌گیرد. با این تفاوت که دیگر خبری از نوسان‌های لحظه‌ای و روزانه نیست. مسکن آرامش خیلی بیشتری دارد و مثل یک حلزونی است که دنبال خرگوش‌ها حرکت می‌کند. دلار و سکه بعد از ثبت رکوردهای ۲۰ هزار تومانی و پنج میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی جهش‌های ناگهانی را کنار گذاشتند و تقریبا یکی دو ماهی می‌شود که نفس‌های آخرشان را می‌کشند. تقریبا می‌توان گفت نرخ چهار میلیونی برای سکه و نرخ ۱۲ هزار تومانی برای دلار تقریبا آخر خط است و حالا بازار مسکن به آن‌ها رسیده. دلار و سکه از اول سال ۹۷ و همزمان با شروع افزایش قمیت‌ها تا به حال حدود ۱۴۰ تا ۱۵۰ درصد افزایش قیمت را به ثبت رسانده‌اند. بازار مسکن تا زمانی که نتواند عقب‌ماندگی‌اش از بازارهای موازی را جبران نکند به افزایش خود ادامه می‌دهد. کما اینکه این اتفاق از دی‌ماه ۹۷ تا حالا و همزمان با کاهش قیمت ارزو سکه افتاده و مسکن همچنان به روند افزایشی خود ادامه می‌دهد، اما تابستان ۹۸ اوضاع به کلی فرق کرده. چند وقتی می‌شود که دلار و سکه آرام گرفته‌اند و بازار مسکن با افزایش قیمت ثابت و بدون نوسان به آن‌ها رسیده است. حالا بازدهی هر سه بازار در یک بازه قرار دارد و نشان می‌دهد مسکن دیگر دلیلی برای افزایش قیمت ندارد. برای همین است که می‌گوییم بازار مسکن باید کوتاه بیاید!/ فرارو