تیتر 20 - محمد مومن زاده وکیل پایه یک دادگستری به توضیح و تحلیل بخشی از قوانین ناظر بر روابط موجر و مستاجر پرداخت.
آیا مستاجر می‌تواند ملک اجاره شده را به فرد دیگری اجاره دهد؟
در این خصوص باید به زمان انعقاد قرارداد و توافقات طرفین داخل قرارداد توجه کرد، زیرا در بازه‌های زمانی متفاوت قوانین مختلفی در این رابطه داریم. در قانون مدنی به طور کلی در مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ در مورد عقد اجاره و تا حدودی روابط موجر و مستاجر تعیین تکیلف شده است.
به جز این مواد قانون اختصاصی‌ای درباره روابط موجر و مستاجر وجود ندارد؟
ما در این رابطه در بازه‌های زمانی مختلف قوانین اختصاصی نیز داشته ایم. اولین قانون اختصاصی روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ تصویب شد. طبق ماده ۱۰ این قانون مستاجر نمی‌توانست به طور کلی و یا جزئی ملک را به شخص دیگری اجاره دهد مگر این که داخل قرارداد این اجازه را از صاحب خانه کسب می‌نمود.
قانون بعدی مصوب سال ۱۳۶۲ بود که طبق بند ۵ ماده ۵ آن، در خصوص اینکه مستاجر می‌تواند ملک اجاره شده را به فرد دیگری اجاره دهد یا خیر به انتخاب موجر و مستاجر و قراردادی که در دفاتر ثبت تنظیم می‌شود واگذار شده بود و دفاتر اسناد رسمی مکلف بودند در قرارداد اجاره این موضوع را تصریح کند. در این بازه زمانی قراردادی که این موضوع در آن مسکوت باشد وجود نداشت و حتما باید راجع به حق اجاره دادن ملک به مستاجر دوم صحبت می‌شد. قانون نیز خودش اظهار نظری درباره این که مستاجر این حق را دارد یا خیر مقرر نکرده بود.
آخرین قانونی که در مورد روابط موجر و مستاجر تصویب شد قانون سال ۱۳۷۶ بود، این قانون تمام موارد پیشین را پشت سر گذاشت و برخی مسائل موجر و مستاجر را به همان مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ قانون مدنی ارجاع داد.
در قانون مدنی ماده ۴۷۴ مشخص کرده است که مستاجر می‌تواند ملک مورد اجاره را به کس دیگری اجاره دهد مگر آن که در قرارداد اجاره خلاف این مسئله ذکر شده باشد.
مواردی که به آن اشاره شد درباره اجاره دادن کل ملک به مستاجر دوم بود، قانون در رابطه با اجاره بخشی از ملک به یک مستاجر دیگر چه نظری دارد؟ برای مثال شخصی یک خانه را اجاره کند، خودش در آن زندگی کرده و اتاقی را به کس دیگری اجاره دهد.
اصولا در خود قرارداد‌ها ذکر می‌شود که ملک مورد اجاره جزئا یا کلا قابل انتقال به دیگری نیست. انتقال جزئی یعنی همان مثال شما که خود مستاجر در ملک زندگی کند و بخشی از آن را به کس دیگری اجاره دهد.
در هر حال گاهی افراد با وجود این که حق اجاره دادن ملک به دیگری از آن‌ها سلب شده با به کارگیری ترفند‌هایی این کار را انجام می‌دهند. برای مثال ملک را بدون تنظیم قرارداد به فرد دیگری اجاره می‌دهند.
اگر چنین اتفاقی بیفتد مالک چه اقدام قانونی‌ای می‌تواند انجام دهد؟
با وقوع این اتفاق مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای تخلیه ملک کرده و شخص را از ملک خارج کند. مستاجر دوم نیز می‌تواند تمام زیان‌های خود را از مستاجر اول مطالبه کند. در واقع به این دلیل که شرایط معامله رعایت نشده است برای موجر حق تخلیه و فسخ ایجاد می‌شود.
آیا مالک نمی‌تواند مستاجر دوم را شخصا به موجب حکم قانونی از ملک بیرون کند؟
بله باتوجه به اینکه بین مالک و مستاجر دوم رابطه قانونی‌ای وجود ندارد۰ حتما باید اظهار نامه و فرجه قانونی جهت تخلیه ملک به مستاجر اول داده شود و پس از آن در صورت عدم توجه، مالک می‌تواند شخص را از ملک خارج کند.
در این شرایط به مالک مبلغی بابت جبران ضرر و زیان اختصاص می‌یابد یا مالک می‌تواند به دلیل این کار مستاجر، ودیعه را به او بازنگرداند؟
این مسئله به قرارداد مابین موجر و مستاجر بستگی دارد اگر مطابق قرارداد وجهی برای جبران خسارت از این بابت توافق شده باشد مستاجر باید مبلغ را بپردازد، در غیر این صورت مالک نمی‌تواند ادعای خسارت کند یا ودیعه را برای خود نگه دارد.
آیا انتقال مال مورد اجاره به دیگری بدون اجازه صاحب خانه جرم انگاری شده است؟
این کار مستاجر جرم انگاری نشده و جنبه کیفری ندارد. ریشه این مسئله می‌تواند به این بازگردد که مستاجر در زمان اجاره مالک منافعِ آن ملک است، لذا انتقال این منافع به دیگری ولو بدون اجازه مالک اصلی، انتقال مال غیر یا در حکم کلاهبرداری نخواهد بود.
در هر صورت انتقال ملک اجاره شده به مستاجر دیگری بدون اجازه صاحبخانه و بدون قرارداد به جهت مخفی کاری، ممکن است مشکلات حقوقی‌ای به دنبال داشته باشد، این امکان وجود دارد که مستاجر دوم در زمان مقرر ملک را تخلیه نکند و در آن زمان بایستی به دعاوی مختلفی در دادگاه‌ها جهت تخلیه ملک متوسل گردید و دردسر‌هایی را برای مستاجر اول بوجود می‌آورد، لذا توصیه می‌شود اگر مستاجری قصد اجاره دادن مجدد ملک به دیگری را دارد هنگام انعقاد قرارداد با مالک این حق را برای خود محفوظ نگه دارد./ باشگاه خبرنگاران
ارسال نظرات آخرین اخبار
پربازدید ها
- تولید ۵ محصول جدید در فولاد مبارکه تا پایان امسال
- آغاز عملیات اجرایی بزرگترین پروژه زیستمحیطی صنایع شرق کشور در نیشابور
- هفت ماه 1403 را ایمن و بدون حادثه گذراندیم
- حضور مؤثر بانک صادرات ایران در هجدهمین نمایشگاه صنعت و معدن
- برگزاری نمایشگاه کتاب کودک و نوجوان در بانک دی
- دستورالعمل معاملات بازار ارز تجاری مرکز مبادله ارز و طلا ابلاغ شد
- بنگاه داری بانکها موجب آسیب رسیدن به بازار مسکن خواهد شد
- بازار میلیارد دلاری خواب
- بازنگری در بخشنامه توقف قسط بندی حقوق دولتی معادن
- جان کارگران معدنهای سنتی در خطر است
- جزئیات فرآیند طرحهای جایگزینی و اسقاط خودروهای فرسوده اعلام شد
- صادرات ۷.۵ میلیارد دلاری محصولات بخش معدن و صنایع معدنی
- تلاش برای تزریق ۳۵۰۰ مگاوات برق از محل نیروگاههای تجدیدپذیر تا اوج بار سال آینده
- صدور ۴۷ هزار پروانه نوسازی مسکن در سال جاری
- برگزاری دو مجمع فوق العاده کچاد
- هشدار افزایش شدید تورم باکاهش ۳ میلیاردی ارز کالاهای اساسی
- نحوه بخشودگی جرایم مالیاتی پایانه های فروشگاهی اعلام شد
- علت افزایش مصرف برق در ماه های سرد سال چیست؟
- دستور تعطیلی ۳ ماهه معادن زغال سنگ ناایمن
- وزارت نیرو منابع توسعه نیروگاههای تجدیدپذیر را از صنایع اخذ کند
- توسعه صادرات کشور با راهاندازی بازار ارز توافقی
- روشهای مقابله با استرس
- نیاز ۵۵ میلیارد یورویی برای تحقق ۱۳ درصدی بخش معدن در برنامه هفتم توسعه
- فاصله حواله و اسکناس دلار نیمایی به حداقل رسید
- شارژ سهمیه سوخت فقط از طریق سامانه هوشمند سوخت امکانپذیر است
- ورود هوش مصنوعی به خدمات پس از فروش ایرانخودرو
- برگزاری دو مجمع فوق العاده کچاد
- حضور پررنگ گروه زر در نمایشگاه بینالمللی Pharmtech & Ingredients 2024**
- توسعه صادرات کشور با راهاندازی بازار ارز توافقی
- جزئیات فرآیند طرحهای جایگزینی و اسقاط خودروهای فرسوده اعلام شد
- ورق یک کالای استراتژیک است که اصلی ترین تولید کننده آن در کشور فولاد مبارکه است
- صادرات ۷.۵ میلیارد دلاری محصولات بخش معدن و صنایع معدنی
- هشدار افزایش شدید تورم باکاهش ۳ میلیاردی ارز کالاهای اساسی
- صدور ۴۷ هزار پروانه نوسازی مسکن در سال جاری
- ابهامی در اعلام قیمتهای جدید خودرو وجود ندارد
- نحوه بخشودگی جرایم مالیاتی پایانه های فروشگاهی اعلام شد
- دستور تعطیلی ۳ ماهه معادن زغال سنگ ناایمن
- نیاز ۵۵ میلیارد یورویی برای تحقق ۱۳ درصدی بخش معدن در برنامه هفتم توسعه
- شارژ سهمیه سوخت فقط از طریق سامانه هوشمند سوخت امکانپذیر است
- وزارت نیرو منابع توسعه نیروگاههای تجدیدپذیر را از صنایع اخذ کند
موضوعات روز