دو مانع در مسیر اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی

تیتر 20- طبق قانون سرپرستان خانوار می‌توانند یک واحد مسکونی در شهر محل اقامت خود را به عنوان اقامتگاه اصلی در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند. از سوی دیگر در صورتی که این افراد واحد مسکونی دیگری در شهر دیگری داشته باشند می‌توانند آن واحد را نیز به صورت معاف از مالیات به عنوان اقامتگاه فرعی در سامانه ثبت کنند. حال اگر یک واحد خالی از سکنه دیگر در شهر محل اقامتگاه اصلی خانوار به نام یک عضو دیگر خانوار باشد نیز از مالیات معاف است. معنا و تفسیر این ماده مالیاتی آن است که یک خانوار می‌تواند علاوه بر اقامتگاه اصلی خود در شهر محل سکونت، دو واحد مسکونی خالی از سکنه یکی در شهر خود و دیگری در شهر دیگر را به صورت معاف از مالیات و به صورت خالی نگهداری کند.

متن این ماده قانونی به این شرح است:‌ «سرپرستان خانوارهای تک‌‌نفره و بیشتر مکلفند اقامتگاه اصلی خانوار را (یک واحد ملکی یا استیجاری یا رایگان) حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مذکور در بند (۱) این تبصره، در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نمایند. علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار می‌تواند یکی از واحدهای تحت تملک خود را در شهری غیر از شهر محل اقامتگاه اصلی، به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید. در صورتی که اقامتگاه اصلی خانوار، تحت تملک یکی از اعضای خانوار باشد، خانوار مذکور می‌تواند حداکثر یک واحد دیگر از واحدهای تحت تملک خود را در همان شهر محل اقامتگاه اصلی به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید. اقامتگاه‌های موضوع این بند مشمول مالیات مندرج در ماده (۵۴ مکرر) این قانون نمی‌شوند.»

به این ترتیب هر خانوار علاوه بر یک اقامتگاه اصلی محل سکونت خود مجاز به نگهداری یک واحد مسکونی دیگر با نام یکی دیگر از اعضای خانواده در همان شهر و یک واحد دیگر با نام سرپرست خانوار در شهر دیگر به صورت خالی است. از آنجا که عمده مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه مالکان یک تا دو واحد خالی هستند، عملا این قانون به معنای معافیت غالب خانه‌های خالی از مالیات است. این تبصره در واقع به نوعی به نفع بخش زیادی از محتکران بازار مسکن است.

اصلاح رویه به سمت مالیات اصلی

 مالیات از خانه‌های خالی دست کم بنا به دو علت مهم به بن‌بست رسیده است. بنا بر آنچه سه نماینده از دستگاه‌های متولی این قانون، یعنی وزارت راه وشهرسازی، سازمان امور مالیاتی و مجلس در یک برنامه تلویزیونی درباره آخرین وضعیت اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی اعلام کردند هم‌‌اکنون دو مانع مهم در مسیر اجرای این قانون وجود دارد. اولی مربوط به ضعف اطلاعات مورد نیاز برای شناسایی خانه‌های خالی است. در حالی که در سال ۹۵، مرکز آمار ایران پس از انجام سرشماری نفوس و مسکن از وجود ۲ میلیون و۵۰۰ هزار خانه خالی در کشور خبر داد و در شرایطی که انتظار می‌‌رود این تعداد خانه خالی طی ۵ سال گذشته افزایش یافته باشد، متولی اجرای این قانون هنوز موفق به شناسایی واحدهای خالی نشده است.

آن طور که هفته گذشته از سوی مسوولان اجرای این قانون اعلام شد تنها حدود ۲ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی خالی از سکنه به‌طور قطعی شناسایی شده و امکان دریافت مالیات از آنها وجود دارد. اما در صورتی که بانک اطلاعاتی مربوط به همه خانه‌های خالی تکمیل نشود و همه این خانه‌ها شناسایی نشوند امکان اجرای قانون وجود ندارد.

از سوی دیگر و در شرایطی که تنها ۴۰ درصد از داده‌های سامانه‌های اطلاعاتی، مربوط به مشخصات واحدهای مسکونی خالی از سکنه درست است، سیستم در نظر گرفته‌شده مبتنی بر خوداظهاری برای شناسایی خانه‌های خالی نیز تاکنون موفقیت‌آمیز نبوده است و تنها تعداد کمی از مالکان خانه‌های خالی در این زمینه خوداظهاری کرده‌‌اند. دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌دهد همان‌گونه که پیش‌تر نیز انتظار می‌‌رفت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی دست‌‌کم بنا برهمین دو دلیل به بن‌بست رسیده است و بهتر است مسیر درست مالیاتی برای تنظیم‌‌گری بازار مسکن به کار گرفته شود. مسیر اصلی و درست استفاده از اهرم مالیات‌‌های سالانه ملکی است که بدون استثنا از همه واحدهای مسکونی و با نرخ شناور (مالیات بیشتر بر واحدهای مسکونی گران‌‌قیمت‌‌تر و مالیات کمتر برای واحدهای مسکونی معمولی و ارزان‌‌قیمت)، دریافت می‌شود. این مالیات که در کشورهای دنیا با فرمول ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد از ارزش روز واحدهای مسکونی به صورت سالانه دریافت می‌شود با ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکان، نقش مهمی در رفع احتکار و انجماد ملکی دارد.

قانون بد؛ اجرای بدتر

در شرایطی که دیدگاه‌های کارشناسی از مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان مالیات «انحرافی» یاد می‌کند و بر ضرورت اصلاح مسیر مالیاتی بازار مسکن به صورت دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی برای ایجاد هزینه و ریسک ملاکی تاکید می‌کند، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس در گفت‌وگو با «دنیای‌‌اقتصاد» اعلام کرد: مالیات بر خانه‌‌خالی به خاطر نداشتن اطلاعات از ملاکان موفق نشد. مهدی طغیانی عضو کمیسیون اقتصادی مجلس به عنوان یکی از مدافعان دریافت مالیات از خانه‌های خالی این قانون را قانونی خوب و کارآمد می‌‌داند که در پروسه اجرای بد قرار گرفته است و متولی مسکن را مسوول اجرای بد این قانون خوب می‌‌داند. در حالی که کارشناسان معتقدند قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی قانونی بد و غیرکارآمد است و بهتر است مسیر اصلی تنظیم‌‌گری بازار مسکن با اهرم مالیاتی یعنی مالیات سالانه از همه املاک مسکونی به کار گرفته شود. مسیری که نه به زیرساخت به خصوصی نیاز دارد و نه به اطلاعات خاصی می‌خواهد و به سرعت قابل اجراست.

دفاعیات طراحان مالیات بر خانه‌های خالی دست‌‌کم پنج تناقض مهم را نشان می‌دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، درحالی که رسما اعلام شد اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به بن‌بست رسیده و مردم از ثبت خانه‌های خالی خود در سامانه مرتبط استقبال نکرده‌اند و مدیران دستگاه‌های دولتی نیز نبود اطلاعات کافی برای اجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی را باعث شکست این سیاست مالیاتی عنوان می‌کنند اما مهدی طغیانی، ‌‌نماینده اصفهان و عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با دفاع از این قانون به «دنیای اقتصاد»  گفت: محاسبات ما نشان داد ۹۵ درصد جامعه اصلا مشمول مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شوند و ۵ درصد جامعه نیاز ما را درتنظیم‌گری عرضه و تقاضای مسکن می‌توانند تامین کنند. این ۵ درصد بیش از۳ میلیون مسکن مورد نیاز کشور را می‌توانند تامین کنند.

نخستین تناقض مربوط به دفاعیات طراحان مالیات بر خانه‌های خالی مربوط به همین موضوع است. اگر گفته می‌شود که نبود اطلاعات مربوط به خانه‌های خالی منجر به عدم اجرای قانون شده است، اعلام رقم مربوط به تامین نیاز از طریق ۵ درصد جامعه و اینکه اساسا ۹۵ درصد جامعه مشمول این مالیات نمی‌شوند بر پایه کدام داده‌های آماری موثق است؟ اگر طراحان این قانون مالیاتی اطلاعات دقیقی از این خانه‌ها دارند که با عدد و رقم درباره آن صحبت می‌کنند پس چرا گفته می‌شود اطلاعات این خانه‌ها در دسترس نیست و تعداد آنها مشخص نیست؟ و اگر این داده‌ها وجود دارد از کدام منابع اطلاعاتی استخراج شده و چرا تاکنون از این اطلاعات برای اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی استفاده نشده است؟

 به گفته طغیانی حتی اگرقانونی بد به خوبی اجرا شود، می‌تواند منشأ اثر باشد و درصورتی که قانونی خوب به بدترین شکل اجرا شود هم اثر نامطلوب بر کشور می‌گذارد. وی همچنین با انتقاد از عملکرد دستگاه‌های اجرایی و وزارت راه و شهرسازی درموضوع اطلاع‌رسانی و پایش اطلاعات در پایگاه املاک و مستغلات گفت: اینکه در یک تا دو روزنامه درباره مالیات خانه‌های خالی اطلاع‌رسانی شود کافی نیست بلکه باید به ملت آموزش داد و لوازم اجرایی آن را تهیه کرد./دنیای اقتصاد