راهکار احیای دسترسی عموم مصرف‌کننده‌ها به خانه ارزان

تیتر۲۰ - روز گذشته هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی در وزارت راه و شهرسازی یعنی دستگاه متولی اصلی اجرای طرح ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن دولتی در حالی برگزار شد که محور آن «مسکن؛ پیشران تولید» بود. محور اصلی طراحی شده برای همایش مذکور این بود که مقامات ارشد وزارت اقتصاد و کارشناسان و صاحبنظران حوزه تامین مالی، مسکن و نظام بانکی شکل اجرای این طرح توسط دولت را نشان دهند؛ اما در عمل طی این همایش اغلب سخنرانان هشدار صریح دادند که طرح مسکن‌‌‌سازی دولتی به شکل فعلی هدفی که دولت دنبال می‌کند، یعنی تامین مسکن ارزان را محقق نخواهد کرد و یک پاسخ غلط به صورت مساله حل مشکل مسکن اقشار آسیب‌‌‌پذیر است. کارشناسان معتقدند گزینه نادرستی برای تامین مسکن روی میز دولت قرار گرفته و باید گزینه صحیح جایگزین آن شود.

برآیند صحبت‌‌‌های مطرح شده از سوی معاون امور اقتصادی وزارت اقتصاد، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن و دیگر صاحبنظران شرکت‌کننده در همایش مذکور که در قالب هشدار و ارائه راه‌حل مطرح شد، کاملا منطبق با نسخه‌‌‌ای است که «دنیای‌اقتصاد» بیش از یک سال است بارها به اشکال مختلف در قالب گزارش، سرمقاله و نظایر آن به دولت توصیه کرده و اتفاقا در یک نوبت به صراحت راه و بیراهه را تشریح کرده است؛ به این ترتیب که افزودن بر حجم عرضه در حالی که حجم زیادی از عرضه در حال حاضر محبوس است، می‌تواند یک بیراهه باشد و این در حالی است که راه صحیح آزادکردن عرضه‌‌‌های مازاد با استفاده از ابزارهایی است که در اختیار دولت قرار دارد.

در واقع دولت قصد دارد مسیری که قبلا تجربه شده یعنی انبوه‌‌‌سازی مسکن دولتی را در پیش بگیرد و مقدمات آن از قبیل ثبت‌‌‌نام و بررسی صلاحیت‌‌‌ها و نیز تامین زمین در برخی شهرها را در چند ماه اخیر دنبال کرده است. هدف دولت این است که به این ترتیب با تامین زمین رایگان یا ارزان زمینه تامین مسکن ارزان برای اقشار کم‌‌‌درآمد را دنبال کند اما واقعیت‌‌‌های آماری دیگری وجود دارد که نشان می‌دهد این گزینه نمی‌تواند منتج به نتیجه مطلوب دولت شود، چراکه همین حالا بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاری‌‌‌های سال‌های اخیر در بخش مسکن منجمد و بلااستفاده شده و آمار خانه‌‌‌های خالی و ذخیره زمین‌‌‌هایی که محبوس مانده موید آن است. در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی کشور نسبت به تعداد خانوارها 1/  1 برابر است و این یعنی همین حالا موجودی مسکن کشور 10‌درصد از کل میزان تقاضای خانوارها بیشتر است. با این وصف خانه‌‌‌سازی دولتی و عرضه مازاد باید جای خود را به استفاده از اهرم‌‌‌هایی نظیر مالیات سالانه و مالیات بر عایدی سرمایه برای انجمادزدایی از بازار فعلی بدهد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در این همایش بحث نیاز خانه‌‌‌سازی به دو موتور «وام» و «زمین» تشریح و تاکید شد که تجربه بیش از یک دهه اخیر نشان داده اعطای زمین رایگان به خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز نوعی توزیع رانت محسوب می‌شود و ساده‌‌‌ترین و دم‌‌‌دستی‌‌‌ترین گزینه پیش پای دولت برای کاهش قیمت تمام شده مسکن است که الزاما جواب نمی‌‌‌دهد. دولت پیش از این نیز در حوزه اقتصادی تصمیمات نادرست مشابهی اتخاذ کرده که نمونه بارز آن توزیع ارز4200 تومانی برای تنظیم قیمت یکسری کالاهای ضروری مثل نهاده‌‌‌های تولید، خوراک دام و دارو است. اما در عمل طی سال‌های اخیر مشاهده شد حتی کالاهایی که با ارز یارانه‌‌‌ای وارد شد، عملا با قیمتی به دست مصرف‌کنندگان رسید که بعضا از قیمت تمام‌‌‌شده در صورت واردات با ارز آزاد نیز به واسطه چند مرحله دلالی بیشتر شد.

روز گذشته محمدهادی سبحانیان، معاون امور اقتصادی وزیر اقتصاد که به دلیل ابتلای وزیر اقتصاد به کرونا به جای او در همایش «مسکن؛ پیشران تولید» حاضر شد، هشدار داد که «اصل حمایت در زمینه تامین مسکن واجب و در اولویت است، اما شیوه حمایت مهم است. این همان بحثی است که وزارت اقتصاد در موضوع ارز 4200 تومانی نیز دنبال می‌کند.» سبحانیان به این موضوع پرداخت که تامین زمین رایگان یا در قالب اجاره 99 ساله الزاما به تامین مسکن ارزان منجر نمی‌شود؛ کمااینکه تجربیات گذشته نیز نشان داده این‌‌‌گونه نشده است. وی گفت: اگر ما به درستی به دنبال حمایت از اقشار ضعیف برای برخورداری از سرپناه مناسب هستیم، مسیر آن فقط از اعطای زمین ارزان یا اجاره‌‌‌های 99 ساله نمی‌‌‌گذرد؛ کما اینکه دولت می‌تواند به روش‌های دیگری حمایت خود را اعمال کند.

وی با اشاره به سهم بالای قیمت زمین در قیمت تمام شده مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ نظیر تهران که بعضا تا 70‌درصد از قیمت تمام شده آپارتمان است، گفت: «یک راهکار که در بدو امر مطرح و سال‌هاست درباره آن گفت‌‌‌وگو می‌شود، بحث اعطای رایگان زمین یا اجاره‌‌‌های 99 ساله است. نمی‌‌‌خواهم این موضوع را کاملا رد کنم اما واقعیت این است که اساسا بین بهای تمام شده با قیمت مبادله یک کالا در بازار تفاوت وجود دارد. این طور نیست که اگر بهای تمام شده کالایی فرضا به واسطه رانتی که به آن می‌‌‌دهیم - از قبیل انرژی ارزان، ارز 4200 تومانی، زمین رایگان و... که از این دست تسهیلات و اعطای رانت در اقتصادمان کم تجربه نکرده‌‌‌ایم - 100 تومان باشد، با اعطای چنین رانت‌‌‌هایی و کاهش قیمت تمام شده کالا، قیمت مبادله آن کالا در بازار نیز کاهش پیدا کند؛ کما اینکه الان قیمت مبادله خانه‌‌‌هایی که در زمین‌‌‌های اوقافی ساخته شده‌‌‌اند، شاید حدود 10 تا 20‌درصد ارزان‌‌‌تر از خانه‌‌‌های ساخته شده در زمین شخصی باشد.»

مثال دقیق‌‌‌تری نیز علاوه بر فاصله قیمت مسکن در زمین‌‌‌های شخصی و اوقافی وجود دارد که سبحانیان به آن اشاره نکرد، اما گویای واقعیت بازار مسکن است و آن فاصله ناچیز قیمت مسکن مهر و غیر‌آن در شهرهای جدید است.

معاون وزیر اقتصاد معتقد است دولت می‌تواند با اتخاذ راهکارهایی قیمت زمین را کاهش دهد که در این بین مهم‌ترین راهکار استفاده از اهرم مالیات سالانه و نیز مالیات بر عایدی سرمایه است. وی معتقد است به کار انداختن این سرفصل‌‌‌های مالیاتی سوداگری در بازار زمین و مسکن را کاهش داده، بر میزان عرضه می‌‌‌افزاید و به این ترتیب از قیمت زمین به عنوان مهم‌ترین جزء قیمت تمام شده مسکن کاسته خواهد شد. وی همچنین به ذخایر اراضی دولتی که بسیاری از آنها مرغوب هستند و در مناطق برخوردار واقع شده‌‌‌اند اشاره کرد و به این موضوع پرداخت که دولت می‌تواند این زمین‌‌‌ها را برای پرداخت یارانه هدفمند مسکن اهرم کند؛ به این ترتیب که زمین‌‌‌های مذکور را واگذار کند و با منابع حاصل از آن یارانه را به اقشاری که نیازمند مسکن هستند پرداخت کند. «دنیای‌اقتصاد» در ماه‌‌‌های اخیر بارها به این موضوع پرداخته که ریشه مقاومت دستگاه‌ها در برابر واگذاری املاک و اراضی مازاد ناشی از نبود ابزار مالیاتی موثر است و عملا‌سازوکاری برای اینکه ناگزیر به فروش این املاک شوند وجود ندارد؛ مگر اینکه نگهداری این املاک برای آنها هزینه مالیاتی به دنبال داشته باشد.

بسته پنج‌‌‌منظوره برای تامین مسکن ارزان

در حوزه تسهیلات نیز اغلب سخنرانان این همایش از معاون وزیر اقتصاد گرفته تا محمدحسن علمداری عضو هیات‌مدیره بانک مسکن، حسین درودیان پژوهشگر اقتصادی، مجید شاکری کارشناس حوزه پول و بانک و نیز مهدی رعنایی مدیرکل دفتر بخش عمومی وزارت اقتصاد متفق‌‌‌القول بودند که پرداخت 360‌هزار میلیارد تومان تسهیلات برای مسکن‌‌‌سازی دولتی که در قانون جهش تولید مسکن پیش‌بینی شده، با خط قرمز بانک مرکزی که کنترل ترازنامه بانک‌ها، مهار رشد نقدینگی و کنترل تورم است، در تضاد است. در کنار این هشدارها، شرکت‌کنندگان در همایش مذکور راهکارهایی در زمینه تامین مالی در بخش مسکن نیز ارائه دادند. این راهکارها را می‌توان در قالب یک بسته پنج منظوره دسته‌‌‌بندی کرد که شامل استفاده از ابزارهای مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن، به کارگیری ابزارهای بازار سرمایه، اهرم کردن زمین‌‌‌های دولتی، جذاب‌‌‌سازی تسهیلات بلندمدت مسکن برای بانک‌های تجاری با نرخ سود تضمین‌‌‌کننده تراز منابع و مصارف آنها و نیز پرداخت یارانه هدفمند به اقشار هدف برای تامین مسکن ارزان است که در این مورد نباید از نظر دور داشت که تامین مسکن ارزان الزاما به منزله مالکیت نیست و می‌تواند شامل پرداخت یارانه اجاره‌‌‌بها به برخی اقشار باشد. آنچه سبحانیان، معاون وزیر اقتصاد در قالب طرح کلی راهکارها به آن اشاره کرد  شامل استفاده از ابزارهای مالیاتی برای کاهش سوداگری و تنظیم قیمت زمین و نیز اهرم کردن املاک مازاد دولتی برای پرداخت یارانه هدفمند به اقشار نیازمند است./دنیای اقتصاد