بازار مسکن اطراف تهران متفاوت از شهرهای دیگر

تیتر 20- در شرایطی که از ابتدای امسال، سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران روند کاهشی داشته است اما دمای قیمتی در بازار مسکن شهرهای حومه‌‌‌ پایتخت به‌خصوص دو شهر جدید پرند و پردیس همچنان بالاست و نبض معاملات ملک در این دو شهر حومه‌‌‌ای تندتر از ماه‌‌‌های اخیر می‌‌‌زند.  در حالی که تورم مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال تا زمستان سال‌جاری به طور متوسط حدود 8‌درصد بوده است این میزان در این بازه زمانی در سایر شهرهای بزرگ کشور حول و حوش 15‌درصد برآورد می‌شود. علت بالاتر بودن حرارت قیمتی در بازار مسکن شهرهای بزرگ در مقایسه با تهران به تاخیر زمانی آغاز دوره رشد و جهش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ کشور در مقایسه با تهران مربوط می‌شود. با این حال، آمارها نشان‌دهنده آن است که سرعت رشد قیمت در شهرهای بزرگ نیز مانند سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به سال گذشته روند کاهشی داشته است.

سال گذشته سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران بیش از 6 برابر تورم مسکن فعلی بود و نرخ رشد قیمت مسکن در شهرهای بزرگ دیگر نیز بیش از 30‌درصد برآورد شد. علت کاهش شدید سرعت رشد قیمت در تهران و سپس در شهرهای بزرگ به کاهش عطش خرید غیرمصرفی در بازار معاملات مسکن این شهرها مربوط می‌شود. بازار معاملات مسکن شهر تهران از ابتدای امسال با چند سکته قیمتی همراه شد. متوسط قیمت اسمی مسکن شهر تهران حتی در برخی ماه‌‌‌ها مانند فروردین، اردیبهشت و مهرماه کاهش یافت و قیمت واقعی مسکن در پایتخت نیز در 10 ماه اول سال، 22‌درصد افت کرد. در واقع از ابتدای سال‌جاری، علائمی مبنی بر اتمام دوره جهش قیمت مسکن و ورود به دوره پساجهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر کلان‌شهرها رصد شد. هر چند هنوز دوره اصلی پساجهش که در آن حباب قیمت مسکن تا رسیدن به سطح متعارف، تخلیه خواهد شد، فرا نرسیده و وقوع پساجهش کامل وابسته به حصول توافق و کسب نتیجه مثبت از مذاکرات برجام است.  سرعت رشد قیمت مسکن در شهر تهران و در سایر شهرهای بزرگ در حالی در ماه‌‌‌های اخیر کاهش داشته است که بررسی‌‌‌ها نشان‌‌‌دهنده جهت متفاوت بازار مسکن شهرهای جدید پرند وپردیس و ثبت حرارت بالای قیمتی در بازار معاملات املاک این دو شهر حومه‌‌‌ای است.

 تورم حومه

آمارهای اولیه برگرفته از اطلاعات فایل‌‌‌های فروش مسکن دو شهر پرند و پردیس برگرفته از داده‌‌‌های بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین دیوار نشان می‌دهد، متوسط قیمت مسکن از ابتدای سال تا پایان بهمن ماه جاری، در شهر جدید پردیس، 25‌درصد و در شهر جدید پرند 19‌درصد افزایش یافت.

مقایسه تورم مسکن در این دو شهر جدید در مقایسه با تورم مسکن تهران و سایر شهرهای بزرگ نشان‌دهنده نبض تند معاملات مسکن در این دو شهر است. بررسی‌‌‌ها حاکی است، بازار معاملات مسکن در این دو شهر جدید با رفتار و چرخش متفاوت مواجه شده است.  اگرچه بازار معاملات مسکن در این دو شهر جدید نیز مانند بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ در مقایسه با وضعیت سال قبل چرخش کرده است اما این چرخش به نحو متفاوتی رقم خورده است. بازار معاملات مسکن شهرهای جدید اطراف تهران که از نیمه سال 97 و همزمان با شروع جهش در بازار مسکن پایتخت، به پناهگاه متقاضیان مسکن تبدیل شد هم‌‌‌اکنون شکل متفاوتی از چرخش وضعیت را نسبت به قبل نشان می‌دهد. از نیمه سال 97، همزمان با ادامه جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران که منجر به تضعیف قدرت خرید خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها وگروه‌‌‌های فاقد مسکن در پایتخت شد، شهرهای جدید به پناهگاه خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها برای خرید مسکن تبدیل شد.  در سال 98 نیز تعداد بیشتری از متقاضیان مصرفی و به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها که به دلیل استمرار جهش قیمت مسکن قادر به خرید آپارتمان در مناطق مصرفی تهران نبودند، به بازار مسکن شهرهای جدید پناه برده واقدام به خرید واحد کردند. اما در سال 99 رویداد دیگری، بازار مسکن شهرهای جدید را تحت‌تاثیر قرار داد. این رویداد در واقع تبدیل شدن شهرهای جدید به پناهگاه امن سرمایه‌گذاران ملکی بود. به دلیل ادامه جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران، بخشی از متقاضیان سرمایه‌‌‌ای نیز به بازار مسکن حومه به‌خصوص شهرهای جدید پرند وپردیس رو آورده و اقدام به خرید آپارتمان در این شهرها کردند. در واقع در سال 98، شهرهای جدید به پناهگاه امن سرمایه‌گذاران ملکی پایتخت تبدیل شدند.  در شرایطی که بازار معاملات شهر تهران از اواخر سال گذشته به بازاری غیرجذاب فاقد چشم‌‌‌انداز سود محسوس در کوتاه‌مدت برای سرمایه‌گذارها تبدیل شد و به دوره پساجهش و اتمام خریدهای سفته‌‌‌بازی و سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت ورود کرد، این موضوع در شهرهای جدید نیز مشاهده شد.  در واقع بازار مسکن شهرهای جدید نیز مانند بازار مسکن تهران وسایر شهرهای بزرگ هم‌‌‌اکنون با کاهش ورودی و همچنین افزایش خروج سرمایه‌گذارها مواجه شده است. اما به‌رغم این رویداد و این چرخش، مشاهده می‌شود که چرخش در بازار معاملات مسکن شهرهای جدید حومه پایتخت، از چرخش بازار معاملات مسکن شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ متفاوت بوده است.

به این علت که به‌رغم کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ، سرعت رشد قیمت در شهرهای جدید زیاد است./دنیای اقتصاد