بازار مسکن قربانی «منافع پنهان»

تیتر 20-یکی از مسائل بنیادی که زمینه‌‌‌ساز شیوع خرید و فروش آپارتمان‌‌‌های بدون پایان کار شده، نقصی است که در قانون شهرداری‌‌‌ها وجود دارد. در ماده ۱۰۰ این قانون به موضوع صدور پایان کار پرداخته شده اما بازه زمانی مشخص یا قیدی مبنی بر اینکه حتما باید پایان کار پیش از شروع بهره‌‌‌برداری از بنا صادر شود، در این ماده قانونی نیامده است. اما این ظاهر قانون مذکور است در این رابطه سکوت کرده و به عنوان مجوز نامرئی بهره‌‌‌برداری از ساختمان‌‌‌های بدون

 پایان کار توسط عوامل اجرایی مدیریت شهری به آن استناد می‌شود. اتفاقا روح حاکم بر همین قانون موجود نشان از الزام دریافت پایان کار قبل از شروع بهره‌‌‌برداری دارد؛ کمااینکه در متن آن عنوان شده که صدور پایان کار مستلزم صدور گواهی از سوی مهندس ناظر حاوی تایید سلامت فنی و ایمنی سازه و تطابق آن با نقشه است. به این ترتیب بهره‌‌‌برداری از ساختمان قبل از صدور پایان کار به منزله بهره‌‌‌بردای قبل از تایید نهایی مهندس ناظر است و در نتیجه ممکن است سلامت فنی و ایمنی ساختمان زیر سوال باشد و بهره‌‌‌برداری از آن در چنین شرایطی تبعات مالی و جانی برای خریدار به دنبال داشته باشد. در گزارش هفته گذشته «دنیای‌اقتصاد» با عنوان «نساز و بفروشی با مجوز نامرئی» به تفصیل به این موضوع پرداخته شد. اما اکنون مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس با انتشار یک گزارش کارشناسی رسمی پروسه به اصطلاح سخت، مصیبت‌‌‌بار و پیچیده دستیابی سرمایه‌گذاران ساختمانی به پایان کار را زیر ذره‌‌‌بین و مورد نقد قرار داده است، با این هدف که وزارتخانه مسوول را آگاه کند تا این دستگاه وارد میدان شود و این بازی را بر هم بزند.

این گزارش دو محور اصلی دارد. محور نخست به این موضوع می‌‌‌پردازد که چه اتفاقی در پشت صحنه فرآیند صدور پایان کار رخ می‌دهد که سبب شده دسترسی به پایان کار به یک ماراتن فرسایشی شبیه بازی مار و پله تبدیل شود. محور دوم در دل این گزارش نیز پاسخ به سوال طلایی درباره چرایی چشم‌‌‌پوشی و عبور شهرداری‌‌‌ها از اهرم دو منظوره «شارژ شهری» است.

پیرامون محور اول، به این موضوع پرداخته شده که یک سازنده یا سرمایه‌گذار ساختمانی حداقل باید ۱۸ گام اصلی را برای دریافت گواهی پایان کار پس از اتمام عملیات عمرانی طی کند که فرآیند آن ۲۴۰ روز کاری (نزدیک یک سال) زمان می‌‌‌برد. اما این زمان طولانی فقط ناشی از بازی مار و پله و ماراتن فرسایشی رایج برای طی مراحل اداری مربوطه نیست. مساله دیگر این است که در مسیر دریافت پایان کار، حداقل در چهار مرحله سرمایه‌گذاران و سازنده‌‌‌ها باید «هزینه غیررسمی» که در این گزارش به آن «رشوه» اطلاق شده است، پرداخت کنند و زد و بند مالی انجام دهند.

اصل ماجرا این است که مدیریت شهری در شهرها، بخش عمده هزینه‌های اداره شهر را از مسیر درآمد ناسالم (انواع عوارض ساختمانی از محل فروش تراکم و مجوزهای فروش خلاف ساختمانی) تامین می‌کند و چون برخی مدیران شهری و عوامل شهرداری‌ها در این مسیر به شکل دریافت هزینه‌های غیررسمی و زد‌و‌بند مالی (رشوه) ذی‌نفع هستند در نتیجه سراغ درآمد سالم و پایدار و عادلانه که همان شارژ شهری است نمی روند.

مصائب دریافت پایان کار بدون زد و بند

اما باز هم طی این مراحل پیچیده و پرداخت‌‌‌های غیررسمی هزینه‌‌‌های مضاعف، تمام چالش پروسه دریافت پایان کار نیست؛ نکته تلخ این رویه در شهرداری‌‌‌ها در مرحله قبل از شروع سرمایه‌گذاری ساختمانی رخ می‌دهد که اکنون به دلسردی سازنده‌‌‌های ماهر و اصیل منجر شده و زمینه خروج آنها از بازار مسکن را ایجاد کرده است و به دنبال آن شاهد «ابررکود» و «ابرتورم» هستیم. تلخی ماجرا این است که در گزارش مرکز پژوهش‌‌‌ها به صراحت عنوان شده اگر سازنده‌‌‌ای تخلف و زد و بند نکند، چه بسا هیچ‌گاه نمی‌تواند به پایان کار برسد و پرونده او از اولویت رسیدگی برای صدور گواهی مذکور خارج می‌شود. این نوع برخورد با ساخت‌وسازهای شسته رفته را می‌توان به نوعی «گروگان‌‌‌گیری ساختمانی» تعبیر کرد که اگر پای درآمدهای غیررسمی در میان نبود، قاعدتا چنین نمی‌‌‌شد و اتفاقا این ساختمان‌‌‌ها باید در اولویت دریافت پایان کار قرار می‌‌‌گرفتند.

اما چرا صدور گواهی پایان کار تا این اندازه زمان‌براست؟ گزارش کارشناسی مرکز پژوهش‌‌‌ها به این موضوع نیز پرداخته و حاوی اطلاعات قابل تاملی است. ماجرا از این قرار است که در اغلب ساخت‌‌‌وسازها به‌ویژه در شهرهای بزرگ پروانه‌‌‌ای که صادر می‌شود تطابقی با آنچه سرمایه‌گذار ساختمانی از ابتدا برای آن برنامه‌‌‌ریزی کرده است، ‌‌‌ ندارد. از طرفی عده زیادی از سازنده‌‌‌ها در شروع کار و اقدام به دریافت پروانه ساختمانی، مجوز تمام و کمال به لحاظ دریافت همه امتیازهایی که برای ساخت نیاز دارند را مطالبه و دریافت نمی‌‌‌کنند. در واقع سازنده‌‌‌ها با توجه به پیچیدگی‌‌‌های فرآیند صدور پروانه ترجیح می‌دهند دست‌‌‌کم در شروع کار درخواست حداقل زیربنای ساخت را به شهرداری تسلیم کنند تا زودتر مورد موافقت قرار گیرد، اما در حین پروسه ساخت به نحو دیگری که با مفاد پروانه ناهمخوان است، عمل می‌کنند. این پروانه‌‌‌های خلاف‌‌‌سازی که در واقع به منزله دریافت مجوز ساخت حداقلی اما عملیات ساخت‌وساز حداکثری است، به قیمت سپری شدن زمانی حدود یک سال به صدور پایان کار منجر می‌شود، چراکه صرف‌‌‌نظر از بوروکراسی رایج در شهرداری‌‌‌ها و در عین حال مطالبه هزینه‌‌‌های مضاعف و غیررسمی که در گزارش مذکور از آن با عنوان «زد و بند» و «رشوه» یاد شده، اصل انجام تخلفات ساختمانی و عدم‌رعایت مفاد پروانه منجر به طولانی‌‌‌تر شدن پروسه دریافت پایان کار می‌شود.

گزارش مذکور همچنین پاسخ روشنی به این سوال همیشگی کارشناسان که «دنیای‌اقتصاد» بارها به آن پرداخته است، دارد؛ اینکه چرا شهرداری‌‌‌ها سراغ دریافت شارژ شهری به عنوان یک منبع درآمد سالم و پایدار که می‌تواند گره‌‌‌های زیادی از پروژه‌‌‌های اولویت‌‌‌دار شهری را باز کند، نمی‌‌‌روند؟ مقصود از شارژ شهری عوارض رایجی است که در ایران نیز با عنوان «عوارض نوسازی» دریافت می‌شود و در دنیا از آن با اصطلاح «شارژ شهری» یاد می‌کنند. این عوارض به صورت سالانه به همه ساختمان‌‌‌های مستقر در پهنه شهر تعلق می‌گیرد و عرف این است که بر اساس‌درصدی از ارزش روز ملک، مقدار آن تعیین می‌شود. کف این عوارض در سایر شهرهای دنیا ۳/ ۰‌درصد و سقف آن ۵/ ۱‌درصد است که این ضریب برای مناطق برخوردار و کم‌‌‌برخوردار شهر می‌تواند متفاوت تعریف شود تا به عدالت نزدیک‌‌‌تر باشد. اما در تهران این عوارض به حدی ناچیز است که قابل مقایسه با ارزش روز املاک نیست و درآمد حاصل از آن در بودجه شهرداری نیز فوق‌‌‌العاده ناچیز است./دنیای اقتصاد