نیم‌دهه سقوط فروش نوسازها

تیتر 20-ازار ساخت‌وساز در سال‌های اخیر و به طور مشخص از زمان شروع دوره رونق مسکن در سال 96 دست‌‌کم با سه مزاحم روبه‌رو بوده است. هر یک از مزاحمان سرمایه‌گذاری ساختمانی در مقطعی بر حجم ساخت‌وساز اثرگذار بوده‌‌اند و به نوعی موجب کاهش آمار معامله مسکن نوساز شدند. در عین حال هر چه به زمان حاضر نزدیک‌‌تر شدیم، همدستی این سه مزاحم نیز عینیت بیشتری پیدا کرد و اثر مرکب آنها بر ساخت‌وساز موجب افت هر چه بیشتر معاملات آپارتمان‌‌های مسکونی نوساز شد.

اولین مزاحم سرمایه‌گذاری ساختمانی از ناحیه سفته‌‌بازها صورت گرفت که به شروع جهش قیمت مسکن در سال‌های 96 و 97 منجر شد. روند پرسرعت جهش قیمت مسکن در آن سال‌ها به نحوی پیش رفت که «نفروختن» به انتخاب اصلی گروهی از سازنده‌‌ها تبدیل شد. در واقع این «نفروش‌ها» بودند که نقش آنها در نیمه دوم سال 96 و نیز سال 97 بر آمار معاملات آشکار شد. نیمه دوم سال 96 زمان شروع روند جهش قیمت مسکن بود و این روند در سال 97 شدت گرفت. همزمان با شروع تغییرات افزایشی قیمت مسکن، برخی سازنده‌‌ها به عنوان یکی از گروه‌‌های اصلی فعال در بازار مسکن که تقریبا بلافاصله در جریان روندهای غالب در این بازار قرار می‌‌گیرند، تصمیم به نفروختن گرفتند. به این ترتیب حجم معاملات آپارتمان‌‌های کلید نخورده تا حداکثر پنج سال ساخت که در سال 95 حدود 52‌درصد بود، در سال 96 به 47‌درصد تنزل پیدا کرد و با افزایش سرعت رشد قیمت مسکن در سال 97 نیز این روند ادامه پیدا کرد، تا جایی که سهم واحدهای نوساز از معاملات آن سال به 43‌درصد کاهش یافت.

هرچند به محض اینکه آمار معاملات آپارتمان‌‌های نوساز تا پنج ساله از حدود 50‌درصد تنزل پیدا می‌کند، آلارم وضعیت غیرعادی روشن و برای فعالان بازار مشخص می‌شود که رخدادی خلاف سنت همیشگی بازار مسکن در حال وقوع است، اما میزان تنزل سهم نوسازها در سال‌های 96 و 97 هنوز آن‌‌قدر بالا نبود که وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی نگران‌‌کننده توصیف شود.

بررسی «دنیای‌اقتصاد» از روند تغییرات فروش نوسازها در بازار مسکن نشان می‌دهد در سال 98 مزاحم دوم سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز همدست مزاحم اول شد. این مزاحمت از ناحیه سلب قدرت خرید از متقاضیان مسکن صورت گرفت، به نحوی که روند جهش قیمت مسکن بدون توقف در این سال نیز ادامه پیدا کرد و فاصله بین قدرت خرید متقاضیان مسکن با سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش به حدی افزایش پیدا کرد که در عمل حلقه پایانی زنجیره بخش مسکن یعنی «معاملات» از کار افتاد. گروه اندکی از سفته‌‌بازان و نیز خریداران سرمایه‌‌ای مسکن دو گروه اصلی معامله‌‌گر در بازار مسکن سال 98 بودند و سهم تقاضای مصرفی از معاملات به دلیل اختلاف بزرگ بین سطح قیمت‌ها و استطاعت خرید به پایین‌‌ترین حد ممکن در این سال رسید. در واقع از زمانی که عنان معاملات مسکن از دست معامله‌‌گران مصرفی خارج شد و سفته‌‌بازها با معاملات مکرر و سوداگرانه زمینه رکود تورمی در بازار ملک را ایجاد کردند، فاصله بین قدرت خرید و قیمت‌ها روز به‌روز افزایش پیدا کرد و این وضعیت تا جایی پیش رفت که عملا حلقه آخر زنجیره مسکن یعنی خرید از ناحیه تقاضای مصرفی به کلی از کار افتاد.

این وضعیت سبب شکل‌‌گیری رفتار غالب دیگری در میان سازنده‌‌ها شد که می‌توان از آن با عنوان «نسازها» یاد کرد. در واقع از سال 98 به بعد تلقی گروهی از سازنده‌‌های بازار مسکن این بود که وقتی امکان فروش واحدهای تکمیل شده قبلی خود را ندارند یا با دشواری و طی دوره انتظار طولانی موفق به فروش می‌‌شوند، شروع پروژه ساختمانی جدید منطقی نیست و مادامی که رکود سنگین بر معاملات حاکم باشد، نساختن گزینه مطلوب‌‌تری از سرمایه‌گذاری ساختمانی است. نتیجه همدستی نسازها و نفروش‌ها در آمار سهم معاملات مسکن نوساز از کل معاملات سال 98 منعکس شد، به نحوی که این سهم به 41‌درصد تنزل پیدا کرد.

در سال‌های 99 و 1400 نیز سومین مزاحم سرمایه‌گذاری ساختمانی در کنار دو مزاحم دیگر بر بازار معاملات اثر گذاشت تا روند سقوط فروش نوسازها در بازار مسکن به مدت نیم‌‌دهه ادامه پیدا کند. مزاحم سوم تورم قابل‌توجه قیمت زمین و هزینه ساخت بود که سبب شکل‌‌گیری روند متفاوتی از نساختن در بازار مسکن شد. در واقع طی دو سال گذشته گروهی از سازنده‌‌ها عملا به دلیل اینکه توان پرداخت هزینه‌‌های اجرای پروژه جدید را نداشتند، به عنوان «ناتوان از ساخت» شناخته شدند و این ناتوانی نیز در کاهش عرضه آپارتمان‌‌های نوساز و به دنبال آن کاهش معامله نوسازها نقش داشت؛ به نحوی که سهم آپارتمان‌‌های نوساز تا پنج سال ساخت از کل معاملات در سال 99 به 7/ 38‌درصد و در سال 1400 به مقدار فوق‌‌العاده پایین و غیرعادی 6/ 33‌درصد رسید./دنیای اقتصاد