تبعات سیاست مسکن مهاجرت از مرکز به حومه

تیتر 20-درباره تازه‌‌ترین تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران نشان‌دهنده افزایش تقاضای مسکن اجاره‌‌ای مستاجران تهرانی در شهر کرج است. شواهد نشان می‌‌دهد در آستانه فصل اوج جابه‌‌جایی‌‌ها در بازار معاملات اجاره مسکن، برخی از مستاجران تهرانی، اقدام به جست‌وجوی مسکن اجاره‌‌ای در نزدیک‌ترین حومه استانی پایتخت یعنی شهر کرج کرده‌اند. این اقدام از زمان شکل‌‌گیری جهش مسکن در دوره اخیر یعنی از سال 97 تاکنون که اولین موج مهاجرت مستاجران تهرانی از پایتخت به حومه کلید خورد، سومین کوچ مستاجرهای پایتخت به حومه تهران محسوب می‌‌شود.

در سال97، همزمان با شکل‌‌گیری جهش در بازار معاملات مسکن شهر تهران و رشد متوسط حول‌و‌حوش 70درصدی قیمت مسکن، برخی از مستاجران ساکن در مناطق مصرفی نیمه جنوبی تهران، با مهاجرت به حومه ارزان‌‌قیمت تهران یعنی شهرهای جدید (عمدتا پرند و پردیس) اقدام به خرید آپارتمان کردند.

این گروه از مستاجران با تکیه بر مبلغ رهن یا ودیعه واحدی که در آن مستاجر بودند به علاوه پس‌‌اندازهای اندک خود و با اتکا به هزینه‌‌ای که تا آن زمان در قالب اجاره ماهانه به موجر پرداخت می‌‌کردند اقدام به دریافت وام مسکن کردند و یک آپارتمان ارزان‌قیمت در این شهرهای جدید خریداری کردند و در آن ساکن شدند.

علاوه بر مستاجرهای نیمه جنوبی شهر تهران، برخی خانه‌‌اولی‌‌ها و سرمایه‌‌گذاران نیز به این شهرها رفتند واقدام به خرید مسکن کردند. به این ترتیب موج اول جابه‌‌جایی یا مهاجرت مستاجرهای تهرانی به حومه ارزان‌قیمت پایتخت با کوچ برخی خانوارهای مستاجر به شهرهای جدید و خرید آپارتمان شکل گرفت.

در موج دوم برخلاف موج اول که مستاجرها اقدام به خرید آپارتمان در حومه ارزان‌‌قیمت پایتخت (عمدتا دو شهر جدید پرند وپردیس) کردند و در واحدهای مسکونی خود ساکن شدند، مستاجرها، نه در قالب خریدار، بلکه این‌بار در قالب متقاضی بازار اجاره، به بازار مسکن این شهرها وارد شدند.

در واقع برخلاف موج اول که مستاجرها به دنبال خرید مسکن و برای رهایی از اجاره‌‌نشینی به شهرهای جدید اطراف تهران رفتند و اقدام به خرید واحد کردند، در موج دوم به دلیل تشدید فشارهای اجاره‌‌نشینی، ادامه جهش در بازار مسکن، تضعیف قدرت خرید و همچنین ناتوانی از تامین اجاره‌‌بهای مسکن، شهرهای جدید یا حومه ارزان‌‌قیمت پایتخت را به‌عنوان مقصد اجاره‌‌نشینی انتخاب کردند. موج دوم مهاجرت مستاجرها از بازار مسکن تهران به شهرهای حومه با ورود جهش اخیر قیمت مسکن به سومین سال متوالی یعنی در سال99 رخ داد. در این موج، بخش قابل توجهی از مستاجران از مناطق جنوبی و محلات متوسط واقع در نیمه جنوبی شهر تهران به قصد اجاره مسکن به حومه ارزان پایتخت رفتند و در واحدهای اجاره‌‌ای این شهرها ساکن شدند.

بخشی از مهاجران موج دوم جابه‌‌جایی مستاجرها از تهران به حومه ارزان‌‌قیمت نیز شامل افرادی بودند که به قصد خرید مصرفی یا سرمایه‌‌ای به این شهرها وارد شدند. هرچند سهم گروه مستاجر متقاضی خرید مسکن در حومه ارزان‌قیمت تهران، در موج دوم به مراتب کمتر از موج اول بود. در مقابل سهم گروه‌های متقاضی بازار اجاره و اجاره‌‌نشینی در این شهرها در مقایسه با موج اول مهاجرت مستاجران تهرانی تقویت شد.

اما هم‌اکنون در آستانه فصل اوج جابه‌‌جایی‌‌ها در بازار اجاره مسکن شهر تهران در سال1401، علائمی از شکل‌‌گیری موج سوم مهاجرت مستاجران تهرانی به حومه تهران رصد می‌‌شود. این مهاجرت با موج‌‌های قبلی دو تفاوت عمده دارد.

از جمله اینکه موج سوم مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه، درون استانی نبوده و مقصد مهاجرت بخشی از مستاجرهای تهرانی به نزدیک‌ترین حومه استانی یعنی شهر کرج تغییر کرده است. در واقع این مهاجرت حومه‌‌ای نیست، بلکه مهاجرتی استانی است.

دومین تفاوت موج سوم مهاجرت برخی مستاجرهای تهرانی به حومه، مربوط به ماهیت خانوارهای متقاضی این نوع مهاجرت ملکی است. در دو موج قبلی، عمدتا مهاجران از بازار مسکن تهران به بازار مسکن حومه، خانوارهای واقع در دهک‌‌های کم‌‌درآمد اقتصادی بودند؛ اما عمده متقاضیان مهاجرت در موج جدید، خانوارهای واقع در دهک‌‌های متوسط و متوسط رو به پایین یا خانوارهای واقع در دهک متوسط و مرز دهک متوسط و پایین است.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در حالی از رصد موج جدید مهاجرت ملکی برخی از مستاجران تهرانی به حومه استانی (شهر کرج) خبر می‌‌دهد که فعلا حجم این نوع مهاجرت کم است؛ اما انتظار می‌‌رود با ورود و پیشروی بازار اجاره در فصل تابستان، تقاضا برای این نوع مهاجرت ملکی افزایش یابد. به این معنا که با ورود به فصل تابستان و ادامه آن تقاضا برای مهاجرت مستاجران واقع در دهک‌‌های متوسط و مرز دهک متوسط و دهک‌‌های پایین‌‌تر به شهر کرج بیشتر شود.

منشأ مهاجرت سوم
درحالی‌که موج اول مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه ارزان‌قیمت پایتخت ناشی از ورود بازار معاملات مسکن شهر تهران به دوره جهش شدید قیمت، کاهش قدرت خرید متقاضیان و ناامید شدن بخش زیادی از مستاجران ساکن در نیمه جنوبی تهران و همچنین خانه‌‌اولی‌‌ها از خانه‌‌دار شدن در پایتخت شکل گرفت، موج دوم در نتیجه استمرار جهش و ناتوانی مستاجرهای دهک‌‌های کم‌‌درآمد از تامین هزینه مسکن اجاره‌‌ای در تهران آغاز شد.

اما بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد منشأ شکل‌‌گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستاجرها از تهران به نزدیک‌ترین حومه استانی یعنی استان البرز و به‌طور مشخص شهر کرج، به سر به سر شدن متوسط درآمد خانوارها با میانگین اجاره‌‌بهای مسکن در تهران برمی‌‌گردد.

متوسط درآمد ماهانه خانوارهای واقع در دهک‌‌های متوسط اقتصادی و درآمدی در شهر تهران هم‌‌اکنون با لحاظ دو پارامتر مهم با متوسط اجاره‌‌بهای ماهانه یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی در پایتخت برابر شده است.

هم‌‌اکنون حداقل حقوق مصوب قانون کار برای سال1401 برای سرپرست یک خانوار سه نفره معادل 6میلیون و300 هزار تومان است. این میزان حقوق در واقع درآمد عمده سرپرستان خانوار مستاجر شهر تهران است. درصورتی‌که زن وشوهر هر دو شاغل باشند، با محاسبه اینکه درآمد ماهانه هر کدام از آنها برابر با 6میلیون و300هزار تومان باشد مجموع حقوق و دستمزد آنها کمتر از 13 میلیون تومان خواهد بود.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد هم‌‌اکنون متوسط اجاره‌‌بهای مسکن ماهانه در مناطق مصرفی متوسط شهر تهران بین 12میلیون تومان تا 15میلیون تومان است. با محاسبه این میزان مشاهده می‌‌شود که هم‌اکنون متوسط درآمد خانوارهای معمولی و مستاجر با میانگین اجاره‌‌بهای یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی سر به سر شده است. بررسی‌‌ها و برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد هم‌‌اکنون متوسط اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران در فایل‌‌های عرضه‌شده به بازار اجاره پایتخت بیش از 50درصد در مقایسه با سال قبل رشد داشته است.

به عبارت دیگر هم‌‌اکنون اجاره‌‌بهای مسکن برای این گروه از خانوارها به طور میانگین، 100درصد سبد هزینه‌‌ای خانوار برآورد می‌‌شود؛ درحالی‌که بطور استاندارد و در شرایط نرمال اجاره‌‌بها باید حداکثر سهم 30درصدی در سبد هزینه‌‌ای خانوارها داشته باشد.

با رسیدن متوسط اجاره‌‌بهای مسکن در پایتخت به میانگین درآمد خانوارهای مستاجر در شهر تهران، شکل‌‌گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستاجرها از تهران به حومه رصد می‌‌شود.

اما عمده این مستاجرها که در طبقات متوسط قرار دارند، تمایلی به مهاجرت به حومه ارزان‌قیمت تهران یعنی شهرهای جدید ندارند و ترجیح می‌‌دهند مقصد ملکی خود را از شهر تهران به حومه استانی یعنی کرج تغییر دهند. علت این موضوع نیز مشخص است که شاید مهم‌ترین دلیل آن دسترسی نسبتا راحت این گروه از افراد به مترو به‌عنوان سریع‌‌ترین و ارزان‌‌ترین مد حمل‌ونقلی تهران به حومه و برعکس باشد.

این در حالی است که هنوز مترو به شهرهای جدید اطراف تهران یعنی پرند و پردیس نرسیده است و ساکنان این شهرهای جدید با مشکل حمل‌ونقل به پایتخت مواجهند.

از سوی دیگر امکانات و سرانه‌های شهری و همچنین خدمات شهری در کرج به مراتب بیشتر و مطلوب‌‌تر از شهرهای جدید است که این موضوع نیز در انتخاب کرج به‌عنوان مقصد اجاره‌‌نشینی بخشی از مستاجران تهرانی، موثر واقع شده و باعث شده است تا موج سوم مهاجرت مستاجرها از تهران به حومه، در شهر کرج رصد شود. این در حالی است که اجاره‌‌بها در کرج ارزان‌‌تر از اجاره‌‌بهای پرند وپردیس نیست؛ اما دهک متوسط ترجیح می‌‌دهد در این شهر ساکن شود تا مقصد اجاره‌‌نشینی خود را به حومه ارزان‌‌قیمت پایتخت تغییر دهد./دنیای اقتصاد