دلایل ناکامی در «تامین مسکن»

تیتر 20- دولت‌ها طی همه این سال‌ها در ایران در تشخیص مشکل مسکن خانوارها دچار «خطای تشخیص» شده‌‌اند. سیاستگذار فکر می‌کند، مشکل بازار مسکن، «کمبود» است اما در واقعیت این‌طور نیست؛ مشکل به «نگاه سرمایه‌‌ای به زمین و مسکن» و در پی آن، «رشد قیمت و از دسترس خارج شدن بازار مسکن برای تقاضای مصرفی» برمی‌گردد که باعث شده بخشی از تقاضای بالقوه در دوره‌های مختلف نتواند به عنوان تقاضای موثر وارد بازار شود. این تحقیق توسط سعید عابدین‌درکوش تحت عنوان «مسکن: مشکل حل‌نشده سال‌های اخیر نقاط شهری ایران» انجام شده که در بخش اصلی آن، راهکارهای مناسب سیاستی در مواجهه با سه دسته تقاضای مسکن شرح داده شده است. متن کامل تحقیق در زیر آمده است:

مجلس شورای اسلامی ایران در سال 1368 احداث شهرهای جدید در ایران را تصویب کرد و شرکت عمران شهرهای جدید، تاسیس و مامور احداث 28 شهر جدید شد. از جمله اهداف احداث شهرهای جدید، جلوگیری از حاشیه‌نشینی در شهر‌های بزرگ و کاهش بهای تمام‌شده واحدهای مسکونی در شهرهای جدید به دلیل پایین بودن قیمت زمین است. تا سال 1385 احداث 17 شهر جدید با آستانه جمعیتی مشخص به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری کشور رسید. دولت نهم، طرح «مسکن مهر» را به عنوان طرح اصلی در تامین نیاز مسکن مردم عنوان کرد تا سالانه تعداد یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی با زمین در سطح کشور واگذار شود. هدف این طرح خانه‌دار کردن قشرهای کم‌درآمد است، دولت یازدهم طرح «مسکن اجتماعی»  و دولت سیزدهم طرح «نهضت ملی مسکن»  را با هدف زیرساخت 4 میلیون واحد مسکونی در مدت 4 سال ارائه کردند. هر دولت در آغاز فعالیت خود، حل مشکل مسکن را به عنوان یکی از اهداف اصلی دولت خود مطرح می‌کند. چرا با وجود اجرای تمام سیاست‌های فوق، هنوز مساله مسکن در ایران به عنوان یک مشکل اساسی کشور مطرح می‌شود؟ در این مقاله ابتدا تعریف مشکل مسکن مورد بررسی قرار می‌گیرد، سپس با توجه به ساختار اقتصاد مسکن در ایران،  به راه‌حل‌‌ها و سیاست‌های مبارزه با مشکل مسکن در نقاط شهری ایران پرداخته می‌شود.

مشکل مسکن چیست؟
از نظر اقتصادی، مشکل مسکن در گران بودن آن تعریف می‌شود. به عبارت دیگر، مشکل از آنجا سرچشمه می‌گیرد که خانوارها توان پرداخت قیمت تعاونی مسکن را ندارند. در این رابطه باید بین تقاضای بالقوه برای مسکن که به عواملی از قبیل جمعیت، وضعیت ازدواج، تعداد افراد خانوار، فرهنگ خانواده و روابط اجتماعی در جامعه بستگی دارد و تقاضای موثر که به درآمد خانوارها، توزیع درآمد در جامعه، قیمت خانه و سیاست‌های اقتصادی و رفاهی حاکم بر جامعه وابسته است تمایز گذاشت. دولت‌ها مشکل مسکن را در کمبود مسکن از طریق عدم ارضای تقاضای بالقوه جامعه تعریف می‌کنند. تقاضای بالقوه می‌تواند، با توجه به تغییر عوامل ایجاد آن از قبیل جمعیت و فرهنگ حاکم بر روابط خانوادگی و اجتماعی، مشکل مسکن را در شهرها تشدید کند.

برای بررسی مشکل مسکن از دیدگاه تقاضای بالقوه (هر خانوار یک واحد مسکونی) جدول «شاخص‌های کمی مسکن» ارائه شده است. همان‌طور که مشاهده می‌شود، شاخص‌های کمی نشان‌دهنده بهبود وضع مسکن در نقاط شهری ایران است. کمبود مسکن از یک میلیون واحد در سال 1375 به 634000 واحد در سال 1395 رسیده و شاخص خانوار در واحد مسکونی از 15/ 1 در سال 1375 به 036/ 1 در سال 1395 کاهش یافته است. بنابر‌این چرا مشکل مسکن در نقاط شهری ایران حادتر مطرح می‌شود؟ علت اصلی در عدم توجه مسوولان به مشکل مسکن از دیدگاه اقتصادی است. مشکل مسکن را می‌توان در بالا رفتن سریع قیمت‌های مسکونی و اجاره‌بهای آنها در نقاط شهری ایران (به‌ویژه در سال‌های اخیر) احساس کرد. تامین نقدینگی برای خرید یا احداث واحد مسکونی یکی از عوامل اصلی مشکل مسکن شهری ایران، به ویژه شهرهای بزرگ، به شمار می‌‌آید. علت عمده مشکل نقدینگی را می‌توان در فرآیند تبدیل شدن مسکن به کالای بادوام اقتصادی و در خاصیت غیر قابل انتقال بودن آن از مکانی به مکان دیگر جست‌وجو کرد.

درآمد خانوار از مهم‌ترین منابع تامین مالی برای تهیه واحد مسکونی به شمار می‌آید، و از دو طریق در این امر تاثیر می‌گذارد. اول، از طریق صرف مجموعه پس‌اندازهای دوران گذشته (قبل از خرید مسکن) و دوم، از طریق پرداخت اقساط وام در محل درآمدهای آینده. موسوم به «نسبت قیمت واحد مسکونی به هزینه سالانه خانوار» نشان می‌دهد که نسبت قیمت یک واحد مسکونی با زیربنای 100 مترمربع به هزینه سالانه خانوار در شهر تهران از عدد 11 در سال 1375 به عدد 1/ 27 در سال 1399 رسیده است. به عبارت دیگر اگر فرض کنیم یک خانوار حدود 35 درصد هزینه خود را به مسکن اختصاص دهد، بنابر این یک خانوار با درآمد متوسط (اقشار دهک‌های درآمدی 5 و 6) در شهر تهران در سال 1399 باید 77 سال پس‌انداز یا اقساط واحد مسکونی را پرداخت کند. این قیمت‌ها در شهرها با یکدیگر متفاوت است، و این تفاوت هم به اندازه شهر و هم به موقعیت اقتصادی-سیاسی (مرکز استان بودن) آن شهر بستگی دارد.

ساختار اقتصاد مسکن
ارائه راه‌حل و سیاست‌های موثر برای مبارزه با مشکل مسکن در هر جامعه‌ای، بدون شناخت ساختار اقتصاد مسکن و شرایط اقتصادی-اجتماعی آن جامعه امکان‌پذیر نیست. مسکن یک کالای ناهمگن است. اختلاف در مکان، اندازه، عمر و مشخصات داخلی هر واحد مسکونی با واحد مسکونی دیگر موجب می‌شود که متقاضی برای هر واحد مسکونی قیمت متفاوتی پرداخت کند. مسکن غیر‌قابل جابه‌جایی از یک مکان به مکان دیگر است. مسکن کالای بادوام و سرمایه‌ای است و برای خانوار‌ها نه فقط سرپناه، بلکه نوعی دارایی است. مسکن گران است و خانوارها برای تهیه آن نیاز به انواع وام دارند.

تامین نقدینگی برای احداث واحد مسکونی یکی از عوامل اصلی مشکل مسکن شهری ایران، به ویژه شهرهای بزرگ، به شمار می‌آید. علل عمده مشکل نقدینگی را می‌توان در فرآیند تبدیل شدن مسکن به کالای بادوام اقتصادی و در خاصیت غیر قابل انتقال بودن آن از مکانی به مکان دیگر جست‌وجو کرد. بهای مسکن نیز مانند سایر کالاها با توجه به عرضه و تقاضا برای آن تعیین می‌شود، ولی مسکن از یک مشخصه متفاوت با سایر کالاهای بادوام هم برخوردار است که عبارت است از وابستگی به کالای بادوام دیگری به نام زمین که ساختمان‌روی آن بنا می‌شود. بهای زمین شهری به علت محدود بودن عرضه، با روند صعودی رو‌به‌رو است. افزایش مداوم قیمت زمین و خاصیت بادوامی آن موجب شد که به عنوان نوعی دارایی نگریسته شود. بنابر‌این در جوامعی که بهای زمین را عرضه و تقاضا تعیین می‌کند، بورس‌بازی روی زمین شهری به عنوان نوعی دارایی، امری رایج است. قیمت تمام شده هر واحد مسکونی، علاوه بر قیمت زمین به هزینه ساخت آن نیز بستگی دارد که مستقل از قیمت زمین تغییر می‌کند. به این ترتیب مشاهده می‌شود که قیمت تمام شده مسکن همواره تحت تاثیر دو عامل، بهای زمین (با روند صعودی) و هزینه ساخت در حال افزایش است. این روند افزایش قیمت تمام شده مسکن با توجه به خاصیت دارایی بودن زمین و مسکن، دست کم با نرخ تورم جاری در کشور هماهنگ است./دنیای اقتصاد