«حباب‌‌‌سنج مسکن» در وضعیت قرمز

تیتر 20-بر اساس آمارهای رسمی مربوط به قراردادهای اجاره‌‌‌بهای ثبت شده در سامانه‌‌‌های رسمی، میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران در سال 1400 در مقایسه با یک سال قبل از آن حدود 60‌درصد بوده است؛ تورمی که از سال 70 تاکنون که آمارهای رسمی از وضعیت تورم اجاره در دسترس است، بی‌‌‌سابقه بوده و از این نظر می‌توان این رکوردزنی 30 ساله تورم اجاره‌‌‌بها را یک رکورد تاریخی تلقی کرد. تورم 60‌درصدی اجاره مسکن در سال 1400 زمانی معنادار می‌شود که با میانگین مقدار همیشگی این متغیر مقایسه شود. در شهر تهران میانگین تورم سالانه اجاره‌‌‌بها طی سه دهه گذشته 22‌درصد بوده که فاصله زیادی با مقدار 60‌درصدی سال 1400 دارد.

نکته قابل تامل این است که بسیاری از قراردادهای اجاره‌‌‌بها در سامانه رسمی مربوطه ثبت نمی‌شود. عرف بازار این طور است که بسیاری از موجران و مستاجران صرفا قراردادهای سال اول را با اخذ کد رهگیری، ثبت رسمی می‌کنند و داده‌‌‌های آن برای محاسبات آماری در اختیار سایر نهادها قرار می‌گیرد؛ این در حالی است که عموما قراردادهای تمدیدی از طریق پشت‌‌‌نویسی در قرارداد اولیه حتی بدون مراجعه به مشاوران ملکی و به شکل کاملا غیررسمی ثبت و ضبط می‌شود. بنابراین داده‌‌‌های قیمتی مربوط به ارقام اجاره‌‌‌بها در این موارد که تعداد بسیار زیادی از قراردادهای هر سال را پوشش می‌دهد، به کلی در آمارهای رسمی منتشر شده از سوی نهادهای مربوطه نظیر بانک مرکزی و مرکز آمار ایران لحاظ نمی‌شود. گزارش‌هایی از وضعیت بازار اجاره‌‌‌بها در سال گذشته وجود داشت که بعضا از افزایش 100‌درصدی اجاره‌‌‌بها در قراردادهای تمدیدی خبر می‌‌‌داد. به این ترتیب اگر همه داده‌‌‌های مربوط به اجاره‌‌‌بها ثبت رسمی می‌‌‌شد، احتمال اینکه میزان تورم اجاره‌‌‌بها در سال 1400 حتی از قله فعلی نیز فراتر رفته باشد، کم نیست. به هر روی مجموع این اعداد و ارقام نشان می‌دهد 1400 بدترین سال برای اجاره‌‌‌نشین‌‌‌های شهر تهران بوده و این قشر فشار بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای را بابت تامین هزینه‌‌‌های مرتبط با سکونت خود متحمل شده‌‌‌اند.آمارهای روزآمد و رسمی از وضعیت بازار مسکن در سال 1400 همچنین حاوی اطلاعات مهم دیگری از تغییرات میزان حباب قیمت مسکن است. دستگاه‌های متعددی برای حباب‌‌‌سنجی قیمت مسکن وجود دارد که می‌توان با استفاده از آنها تصویری نزدیک به واقعیت از حبابی بودن یا نبودن قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن ترسیم کرد. به عنوان مثال رابطه میان نرخ ارز و قیمت مسکن در دوره‌‌‌های مختلف زمانی، یکی از این حباب‌‌‌سنج‌‌‌هاست که بررسی این نسبت نشان می‌دهد قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران باید قدری کاهش پیدا کند تا این نسبت به میزان متعارف خود برسد.

همچنین مقایسه میزان رشد قیمت مسکن و رشد نقدینگی حباب‌‌‌سنج رایج دیگری است که برای ارزیابی از قیمت مسکن قابل استفاده است. پیش از دوره رونق - رکود معاملاتی اخیر به طور معمول میزان رشد نقدینگی و قیمت مسکن تقریبا با هم برابر بود اما روند طی شده در چند سال اخیر موجب بر هم خوردن این نسبت شده، طوری که میزان رشد قیمت مسکن در پایتخت از رشد نقدینگی پیشی گرفته است؛ موضوعی که نشان از حبابی شدن قیمت مسکن دارد. اما رایج‌‌‌ترین حباب‌‌‌سنج بازار مسکن که در دنیا مورد استفاده قرار می‌گیرد، «نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/ R)»است. این نسبت یک شاخص جهانی است که به عنوان حباب‌‌‌سنج در بازار مسکن به کار می‌رود و کسری است که صورت آن میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی و مخرج آن میانگین اجاره‌‌‌بهای سالانه هر مترمربع آپارتمان است.

مقدار این نسبت نشان می‌دهد آیا بازار مسکن دچار اضافه‌‌‌پرش قیمت مسکن شده و باید منتظر تخلیه حباب بود یا نه؟ به واسطه این نسبت همچنین می‌توان پیش‌بینی کرد که چه زمانی رشد قیمت مسکن آغاز می‌شود. هر زمان این نسبت به حداقل معمول نزدیک شود می‌توان این طور نتیجه‌‌‌گیری کرد که به زودی قیمت مسکن دچار جهش خواهد شد. بررسی این نسبت در دوره‌‌‌های مختلف پیش از جهش اخیر مسکن که از سال 97 آغاز شد، نشان می‌دهد کف این مقدار 14 و سقف آن 25 بوده است. به بیان دقیق‌‌‌تر در مقطعی که در بازار مسکن آرامش و ثبات برقرار باشد، مقدار نسبت قیمت به اجاره رو به کاهش می‌‌‌گذارد و حداقل رایج آن نیز 14 است. اما به دنبال جهش قیمت مسکن، مقدار این نسبت رو به افزایش گذاشته و حداکثر تا 25 افزایش پیدا می‌کند.

با این حال در سال‌های اخیر نسبت مذکور به دلایل مختلف از سقف متعارف فراتر رفته که نشان از حبابی شدن قیمت مسکن دارد. روند رو به افزایش نسبت «P/ R» به نحوی طی شد که در مقطعی از سال 99 (فصل پاییز) مقدار این نسبت به 36 نیز رسید. اما پس از این زمان به واسطه وقوع سکته در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن تحت‌تاثیر خداحافظی ترامپ با کاخ سفید، روند افت نسبت قیمت به اجاره در تهران آغاز شد. گزارش جدید مرکز آمار از وضعیت اجاره‌‌‌‌‌‌بها نشان می‌دهد مقدار نسبت «P/ R» که در بازه یکساله 99 به 32 رسیده بود، در یک سال 1400 با افت محسوس همراه شد و به 1/ 26 رسید. هرچند این تغییرات مثبت نشان می‌دهد وضعیت حبابی بازار مسکن از محدوده فراقرمز با نسبت حباب‌‌‌سنج بیش از 30، به محدوده قرمز (کمتر از 30) رسیده است، اما همچنان وضعیت نامطلوب است و نسبت مذکور به محدوده متعارف بازنگشته است.

مساله مهم‌تر این است که بازگشت «P/ R» از مقادیر بسیار نامتعارف به 1/ 26 در سال 1400، از مسیر صحیح یعنی تخلیه حباب قیمت مسکن یا به اصطلاح کاهش مقدار صورت کسر مذکور نبوده، بلکه به واسطه جهش‌‌‌اجاره‌‌‌بها و افزایش مقدار مخرج این کسر بوده است. جهش اجاره‌‌‌بها در سال 1400 سبب شد به تعبیری از میزان نامتعارف بودن سطح قیمت مسکن کاسته شده و نسبت قیمت به اجاره تا حد زیادی تعدیل شود. اما از یکسو هنوز رابطه میان قیمت و اجاره‌‌‌‌‌‌بهای مسکن در تهران به طور کامل احیا نشده و به محدوده همیشگی 14 تا 25 بازنگشته و از سوی دیگر مقدار کاهش یافته بیش از اینکه نتیجه بازگشت قیمت مسکن از اضافه‌‌‌پرش سال‌های 97 تا 99 مربوط باشد، حاصل جهش اجاره‌‌‌بهاست که حکایت از تشدید فشار بر مستاجران دارد./دنیای اقتصاد