ماجراي تغيير فرمول غالب براي رهن و اجاره آپارتمان

تیتر ۲۰-اگر چه هنوز ارقام اجاره‌‌بهای مسکن در محلات و مناطق مختلف شهر تهران، در سطح بالا و پرفشار برای مستاجرهاست، اما سرعت رشد اجاره‌‌بهای مسکن، به شکل چشمگیر کاهش یافته است. اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران که در برخی از ماه‌های سال گذشته، از قله تورم 50 درصدی نیز عبور کرده بود و در مردادماه امسال با رشد 45 درصدی در مقایسه با مرداد سال 1400 همراه شده بود، در شهریور امسال نسبت به شهریور سال گذشته 40 درصد رشد کرد. رشد 40 درصدی بهای اجاره‌‌نشینی در شهریور ماه اگرچه کماکان رشدی بالا و جهش‌گونه در این بازار محسوب می‌شود اما از سوی دیگر، کمترین سرعت رشد اجاره‌‌بها دست‌‌کم در سال جاری است. این در حالی است که در سال گذشته تورم تاریخی اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران به ثبت رسید و اجاره‌‌بها نسبت به سال 99 حدود 50 درصد افزایش یافت. اما کاهش سرعت رشد اجاره‌‌بهای مسکن در ماه آخر فصل جابه‌‌جایی در این بازار، سوال‌برانگیز شده است. در شرایطی که از ماه‌های قبل سه بازیگردان اصلی شامل تورم مسکن، تورم عمومی و اقدامات دستوری در بازار اجاره، منجر به بروز التهاب در این بازار و قله‌‌پیمایی تورمی در آن شده بود، سوال مهم آن است که چه دلیلی باعث شده در شهریور که ماه آخر فصل اوج جابه‌‌جایی‌‌ها در بازار اجاره است، تورم اجاره به میزان چشمگیر کاهش یابد؟شوک اول مربوط به تورم مسکن و جهش قیمت آپارتمان‌‌ها از سال 97 بود. در سال 1400 بعد از سه سال جهش شدید و پیاپی قیمت، مسکن وارد فاز پساجهش شد و حتی قیمت واقعی مسکن کاهشی شد. اثر کاهش تورم مسکن در سال 1400 هم‌‌اکنون خود را روی تورم اجاره و کاهش سرعت رشد قیمت در این بازار نشان داده است؛ کمااینکه اثر جهش قیمت در بازار مسکن در سال‌های 97 تا 99 خود را به شکل رشد تاریخی تورم اجاره در سال 1400 نمایان کرد. همواره تحولات قیمتی در بازار مسکن با فاصله زمانی، خود را در بازار اجاره نشان می‌دهد. شهریور ماه، تورم اجاره زیر تورم عمومی و بالاتر از تورم مسکن بود. تورم عمومی در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل 50 درصد، تورم مسکن 36 درصد و تورم اجاره 9/ 40 درصد بود.
شوک دوم مربوط به برطرف شدن ترس و نگرانی برخی از موجران از تبعات اقدام دستوری در بخش مسکن در شهریور ماه است. در حالی که مطابق با یک مصوبه، شرایط قیمت‌‌گذاری و همچنین ضوابط تخلیه ملک به نفع مستاجران، برای موجران با محدودیت و دشواری همراه شده بود و برخی از موجرها، به دلیل نگرانی از تبعات و گرفتاری‌‌های بعدی، حجم عرضه مسکن به بازار اجاره را کاهش داده بودند، این نگرانی در شهریور ماه امسال به‌طور نسبی از بین رفت. در حالی که در چند ماه گذشته عملا این مصوبه در بازار اجاره اجرایی نشده و قراردادها با ارقام بالاتر تمدید یا در شکل قرارداد جدید نوشته شد، گروهی از موجران که تاکنون از عرضه واحدهای خود به بازار خودداری کرده بودند این واحدها را روانه بازار اجاره کردند. این افزایش عرضه، بر کاهش شیب تورم اجاره در شهریور ماه موثر بود. این در حالی است که مستاجرها نیز که در ماه‌های قبل به امید یافتن واحدهای اجاره‌‌ای با قیمت‌‌های پایین‌‌تر در بازار جست‌وجو می‌کردند، ناچار به پذیرش سطوح جدید افزایش اجاره شده و به تمدید قراردادها با نرخ‌‌های افزایش بیش از 30 درصدی رضایت دادند. اما توان مستاجرها نیز برای پذیرش حد افزایش اجاره‌‌بها در این زمینه موثر بوده است. برخی واسطه‌های فعال بازار اجاره می‌گویند، علاوه بر افزایش فایل، پرشدن ظرفیت مالی مستاجرها برای پذیرش سطوح جدید و بالای تورمی هم در کاهش سرعت رشد اجاره‌‌بها در شهریورماه موثر بوده است.

یک عامل دیگر که در افزایش عرضه فایل به بازار اجاره در شهریور ماه موثر بود به عرضه واحدهای خریداری‌شده  به بازار اجاره، از سوی سرمایه‌‌گذارها به دلیل افزایش ریسک سرمایه‌‌گذاری در برخی دیگر از بازارها، مربوط می‌شود. در شهریور ماه که ماه برزخ و تقویت بدبینی‌‌ها بود وزن تقاضای سرمایه‌‌ای در بازار مسکن افزایش یافت. در برخی از موارد پول‌‌های قابل توجهی از سوی برخی از بورس‌‌بازهای حرفه‌‌ای و فعالان بازار سرمایه به سمت بازار ملک آمده و این واحدهای خریداری‌شده به بازار اجاره عرضه شدند./ دنیای اقتصاد