صنعتی سازی تولید مسکن را افزایش می دهد ؟

تیتر۲۰- اما جدا از مساله تامین مالی، توجه به کیفیت و کمیت ساخت‌و‌ساز نیازمند توجه به مقوله صنعتی‌‌سازی است. با توجه به کمبود شدید مسکن و افزایش تقاضا در کشور این موضوع یک ضرورت محسوب می‌شود. برهمین اساس است که متولیان امر در افق ۱۴۰۴ (سند چشم‌‌انداز ۲۰ساله) در کشور برای دستیابی به ۲۴ میلیون واحد مسکونی و افزایش عمر مفید ساختمان‌ها از ۳۰ سال به ۱۰۰ سال سهم صنعتی‌‌سازی ساختمان را از ۳ درصد به ۳۰ درصد افزایش داده‌اند. از سال‌های قبل از انقلاب تاکنون توجه خاصی به بخش صنعت شده و در برنامه‌های توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور نیز بر اهمیت بخش صنعت تاکید شده است، ولی به بخش تولید مسکن که میزان سرمایه‌گذاری در آن بیش از بخش صنعت است، توجه کافی نشده است. هر چند در دو دهه گذشته اقداماتی در این زمینه صورت گرفته، اما به جرات می‌توان گفت تنها راه تحول در ساخت‌و‌ساز کشور رویکرد درست به صنعتی‌‌سازی و نیمه‌صنعتی‌‌سازی ساختمان و استفاده بجا و مناسب از فناوری‌‌های نوین ساختمان با استاندارد‌‌های جهانی و کیفیت مناسب است. متن زیر ماحصل گفت‌وگو‌‌ی مدیران گروه مالی مسکن و سرپرست بانک مسکن در نخستین همایش ملی «مسکن، ایمنی، صنعتی‌‌سازی» است. این همایش در سالروز زلزله بم و مصادف با روز «ایمنی در برابر زلزله و کاهش اثرات بلایای طبیعی» با مشارکت بانک مسکن برگزار شد.

حمایت از حقوق سهامداران اقلیت با حاکمیت شرکتی

مدیرعامل و رئیس هیات‌‌مدیره گروه مالی مسکن در این همایش  درخصوص ضرورت ایجاد تحول در شیوه سنتی ساخت‌و‌ساز گفت: رشد سریع جمعیت، افزایش تقاضا، کاهش زمان ساخت، استفاده از دستاوردهای فناورانه قرن حاضر، کاهش زمان بازگشت سرمایه، افزایش کیفیت در ساخت‌و‌ساز و کاهش هزینه از جمله مزایای صنعتی‌‌سازی است.محمدرضا جواهری گفت: انتظار می‌‌رود که گروه مالی مسکن و شرکت سرمایه‌‌گذاری مسکن و شرکت‌‌های تابعه که قریب به دومیلیون متر مربع پروژه در دست دارند در حوزه تکنولوژی ساختمان و صنعت ساخت‌و‌ساز سرآمد باشند. چراکه کشوری زلزله‌خیز هستیم و تقریبا ۲۵سال گذشته گفته می‌شد که هر 10سال یک‌بار زلزله مهیبی اتفاق می‌‌افتد بنابراین باید آمادگی داشته باشیم و با تشکیل کارگروهی در مسیر ساخت ساختمان ایمن و صنعتی‌‌سازی قدم ‌برداریم.جواهری اصطلاح صنعتی‌‌سازی ساختمان را برای توصیف و در برگرفتن مفاهیم مدولارسازی، پیش ‌ساخته‌‌سازی و مونتاژ برشمرد و افزایش تولید، کاهش هزینه، افزایش کیفیت و کاهش کار دستی را از اهداف صنعتی‌‌سازی دانست. همچنین  پنج سطح صنعتی‌‌سازی ساختمان در جهان تولید قطعات پیش‌ساخته، مکانیزاسیون، اتوماسیون، فناوری روباتیک و تولید مدام صنعتی است.

رئیس هیات‌مدیره گروه مالی بانک مسکن کاهش زمان ساخت از طریق صنعتی‌‌سازی را به دو روش سنتی و صنعتی تقسیم کرد که فرآیند کاملا متوالی، اجرای به ترتیب، زنجیره‌وار بودن اقدامات و وجود اقدامات بیهوده مراحل روش سنتی و فرآیند کاملا موازی، عدم نیاز به سلسله مراتب اجرا، حذف اقدامات غیرضروری و تولید برخی از قطعات در کارخانه و مونتاژ در محل مراحل روش صنعتی است.

مدیرعامل گروه مالی مسکن گفت: ایمنی در ساخت‌و‌ساز یکی از نکات برجسته در هنگام پیش‌تولید، ساخت و پس از ساخت‌و‌ساز است. بر اساس آمار سازمان بین‌المللی کار سالانه حداقل ۶۰هزار نفر در سراسر جهان در پروژه‌های عمرانی جان خود را از دست می‌دهند و صدها هزار نفر مجروح یا دچار صدمه جدی می‌شوند که یکی از راهکارها برای کاهش میزان حوادث جایگزینی فعالیت‌‌های پرریسک کارگاهی با فعالیت‌‌های با ریسک کمتر در کارخانه با محیط کنترل‌شده و ایمن است و در ایران ۴۶درصد حوادث مربوط به حوادث کارگاه‌های ساختمانی است. جواهری راهکارهای ترغیب به صنعتی‌‌سازی ساختمان را این موارد عنوان کرد: یکپارچه‌سازی مدیریت کلان کشور در راستای صنعتی‌‌سازی ساختمان، تصویب قوانین تشویق‌کننده استفاده از روش‌های ساخت صنعتی، آموزش نیروی کار ماهر روش‌های نوین ساخت، واقعی شدن هزینه‌های مربوط به حامل‌‌های انرژی و مصالح ساختمانی، استفاده از سیستم‌‌های پیشبرد پروژه جدید و منطبق با روش‌های ساخت صنعتی و تاسیس ساختمانی با عنوان مرکز توسعه صنعتی ساختمان.

صندوق املاک و مستغلات یک طرح جدید

همچنین جواهری با یادآوری اینکه راه‌‌اندازی صندوق املاک و مستغلات طرح خوبی است که می‌تواند به خانه‌‌دار شدن مردم و افزایش ساخت‌‌وساز کمک کند، اظهار کرد: یکی از شرکت‌‌های زیرمجموعه گروه مالی بانک مسکن طرحی را در رابطه با این مساله تهیه کرده تا به این ترتیب برای نخستین بار صندوق املاک و مستغلات ذیل بانک مسکن راه‌‌اندازی شود.مدیرعامل گروه مالی مسکن ادامه داد: پیش از این صندوق‌های زمین و ساختمان داشته‌‌ایم، اما صندوق املاک و مستغلات یک طرح جدید است که در گروه مالی بانک مسکن پیگیری می‌شود.

وی با بیان اینکه امکان عملیاتی کردن ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی طی ۴ سال که یک سال و نیم آن گذشته، به دلایل مختلف از جمله تامین مالی وجود ندارد، افزود: باید عوامل اجرایی ساخت ۴ میلیون مسکن را در اختیار داشته باشیم؛ اگر قرار باشد به سمت ساخت سالانه یک میلیون مسکن برویم، باید صنعتی‌‌سازی ساختمان را به‌طور جدی شروع و پیگیری کنیم. مدیرعامل گروه مالی مسکن تاکید کرد: اگر دولت یک سال در حوزه صنعتی‌‌سازی مسکن سرمایه‌‌گذاری کند و اصلاح قوانین و مشوق‌‌های لازم در زمینه خصوصی‌‌سازی ارائه شود، بخش خصوصی هم به این موضوع ورود خواهد کرد که در نتیجه امکان ساخت یک میلیون مسکن در سال فراهم می‌شود.

جواهری با اشاره به آغاز فعالیت و ورود جدی گروه مالی بانک مسکن به حوزه صنعتی‌‌سازی و تاسیس مرکز نوآوری و فناوری‌‌های نوین بیان کرد: ایده تاسیس مرکز صنعتی‌‌سازی ساختمان با کمک بانک مسکن را ارائه کرده‌‌ایم که امیدواریم مورد موافقت هیات‌مدیره بانک مسکن قرار گیرد. البته علاوه بر بانک مسکن، سایر دستگاه‌ها از جمله دولت و مجلس هم باید حمایت‌‌های جدی از این مرکز صنعتی‌‌سازی ساختمان داشته باشند.

ضرورت طراحی الگوی مناسب در حوزه صنعتی‌‌سازی

سرپرست بانک مسکن نیز صنعتی‌‌سازی را ضرورت اصلی کشور در حوزه ساخت مسکن عنوان کرد که نیازمند الگوی مناسب مهندسی است. علی عسکری مقاوم‌‌سازی را جزو اصول اولیه و اساسی ساخت مسکن عنوان کرد و گفت: هیچ بنایی نباید ساخته شود جز اینکه مقاوم‌سازی در آن مبنا قرار گرفته شود و هر روز ضرورت این امر بیشتر از گذشته احساس می‌شود. سرپرست بانک مسکن با تاکید بر ضرورت گسترش صنعتی‌‌سازی در کشور گفت: نیاز به صنعتی‌‌سازی و استفاده از مصالحی که با تکنولوژی‌‌های نو و دانش روز تهیه می‌شوند و مقاومت آنها بالاست، بسیار در کشور احساس می‌شود.

وی افزود: در زمینه صنعتی‌‌سازی شرکت‌‌های مختلفی وجود دارند که اقدام به کار کرده‌‌اند، اما در وجه کلان کشور الگوی خاصی از صنعتی‌‌سازی وجود ندارد و حتی در بانک مسکن که مبدأ ساخت‌و‌ساز در کشور است شرکتی در این زمینه نداریم که بتواند صنعتی‌‌سازی را در کشور ترویج کند و حتی در ساخت و سازها خیلی به دنبال این موضوع و واژه نیستیم. شاید یکی از نیازهای اساسی ایجاد الگویی برای انجام این‌کار است و باید به سمت هدفی رفت که پلتفرمی ‌‌برای صنعتی‌‌سازی در حوزه ساختمان شکل بگیرد و به نوعی در این زمینه تبدیل به الگو شویم.

عسکری اضافه کرد: در کشور فضا برای فعالیت‌‌های اقتصادی بسیار مهیاست اما موضوع مهم الگوسازی است که ضمن ایجاد یک الگوی کارآمد و نوین در حوزه صنعتی‌‌سازی باید پروژه‌ها را سریع، سبک و کم‌هزینه تمام کنیم. سرپرست بانک مسکن با تاکید بر استفاده از استعداد و توانایی نیروهایی که در حوزه دانش‌‌بنیان فعالیت می‌کنند، گفت: باید از ظرفیت و ایده‌های نیروهای کارآمد و به ویژه نیروهایی که در حوزه دانش‌‌بنیان فعالیت می‌کنند استفاده لازم را ببریم تا با استفاده از دانش و ایده این افراد الگوهای جدید مهندسی در ساخت‌و‌ساز طراحی کنیم.

وی اظهار امیدواری کرد: بستر و فرصت لازم در بانک مسکن و شرکت‌‌های زیرمجموعه برای ورود افراد توانمند و مجهز به دانش روز ایجاد شود تا ظرفیت آنان به عنوان رهاوردی برای توسعه اقتصاد مسکن در کشور مورد استفاده قرار گیرد.

عسکری با اشاره به این موضوع که صنعتی‌‌سازی موضوع جدید و مهمی ‌‌در کشور است گفت: ضرورت صنعتی‌‌سازی در کشور به‌شدت احساس می‌شود که باعث کاهش هزینه ساخت، بالا بردن کیفیت ساختمان و کاهش آلودگی محیط زیست می‌شود و امیدواریم گروه مالی بانک مسکن جزو نخستین شرکت‌‌هایی باشد که بتواند صنعتی‌‌سازی را به‌طور گسترده در کشور اجرا کند.

همچنین سرپرست بانک مسکن درباره خبر افزایش ۱۰هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن که از سوی وزیر امور اقتصادی و دارایی مطرح شده است، گفت: در اجرای بند و تبصره ۱۸ قانون بودجه از محل فروش سهام شرکت‌‌های دولتی منابعی به بانک‌های دولتی اعطا می‌شود که از این طریق مبلغ ۱۰ هزار میلیارد تومان افزایش سرمایه برای بانک مسکن پیش‌بینی شده است که ان‌شاءالله این افزایش سرمایه در بانک مسکن باعث توسعه و رونق طرح نهضت ملی مسکن و بهبود شاخص‌‌های مالی بانک مسکن خواهد شد.

وی در پاسخ به این سوال که چه زمانی این افزایش سرمایه در بانک مسکن صورت می‌گیرد، اظهار کرد: پیشنهاد آن توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی برای اجرای قانون ارسال و به زودی به بانک مسکن ابلاغ خواهد شد.

به دنبال افزایش کمی ‌‌و کیفی ساخت‌وساز هستیم

مدیرعامل گروه مالی بانک تخصصی بخش مسکن درباره پروژه‌های استانی نهضت ملی مسکن توسط شرکت‌‌های زیرمجموعه گروه مالی مسکن تصریح کرد: شرکت زاینده‌رود دارای پروژه نهضت ملی مسکن است و شرکت سرمایه‌‌گذاری سه‌غرب‌(مسکن شمال‌غرب) بخشی از پروژه نهضت ملی مسکن را برعهده دارد. شرکت سرمایه‌‌گذاری مسکن تهران از دیگر شرکت‌‌های زیرمجموعه این گروه مالی است که همین وظیفه را برعهده دارد. در حال حاضر گروه سرمایه‌‌گذاری مالی مسکن ۲۰ هزار واحد مسکونی را در ۲ میلیون متر مربع برای اجرای پروژه در دست اقدام دارد. با توجه به اینکه ظرفیت بیشتری برای این گروه سرمایه‌‌گذاری در حوزه مسکن وجود دارد، در حال انعقاد قراردادهای جدید هستیم.

سعید شیرزادی با بیان اینکه تفاهم‌‌نامه دیگری با ارتش منعقد شده که به زودی اعلام خواهد شد، بیان کرد: تفاهم‌‌نامه خوبی برای تامین زمین با مجموعه عمران مسکن بسته شده که زمین‌‌هایی برای ساخت در اطراف تهران در شهرهای پردیس و اندیشه در اختیار ما قرار داده شده است. تامین مالی از طرف بانک مسکن مطابق با سقف تعیین‌‌شده برای این شرکت مانند دیگر شرکت‌‌های فعال در این حوزه است که به سهولت و سرعت این کار انجام می‌گیرد. در بازار سرمایه نرخ تامین مالی بالا و گران است و در طرح نهضت ملی مسکن تطابق با نرخ صندوق‌ها بسیار سخت است. در حال حاضر تامین مالی تماما از طرف بانک مسکن انجام پذیرفته و خوشبختانه بانک مسکن ظرفیت خود را در حوزه قرارداد تامین مالی نهضت ملی مسکن به صورت کامل انجام داده است.

شیرزادی ضمن انتقاد از اینکه در ایران هنوز ابزار جذابی برای تامین مالی مسکن از طریق بازار سرمایه طراحی نشده است، افزود: از صندوق‌های زمین و ساختمان هم استقبال خوبی به عمل نیامده، دلیل آن هم مشکلات ثبتی و سندی است که املاک دارند. ابزار طراحی شده توسط ما با عنوان «سلف موازی» یا «فروش متری زمین» است که بر مبنای آن خریداران یونیت‌‌های صندوق‌های سرمایه‌‌گذاری می‌توانند متراژی از یک آپارتمان را به عنوان یک سند داشته باشند. این مسیر اگر هموار شود، سرمایه‌های کوچک مردم تبدیل به درصدی از یک آپارتمان خواهد شد. با تلاش‌‌های شرکت تامین سرمایه این کار در حال پیگیری است که امیدوارم تا پایان سال بتوانیم پس از مصوب شدن، ساخت تعدادی از این مسکن‌‌ها را آغاز کنیم.

وی اضافه کرد: شرکت سرمایه‌‌گذاری تامین مسکن تاکنون ۵۰ هزار واحد مسکونی را ساخته که این مهم بدون داشتن ابزار مالی و تنها با تامین از طرف منابع خود شرکت به انجام رسیده است. هدف ما این است که تامین مالی و تامین سرمایه از طریق شرکت سرمایه‌‌گذاری مسکن باشد که این کار در حال تحقق است و امیدواریم تا پایان سال هزار میلیارد تومان از محل فروش متری مسکن برای آغاز پروژه‌های جدید تامین مالی انجام شود.

مدیرعامل گروه مالی مسکن با اشاره به قراردادهای منعقد شده با تامین سرمایه خلیج فارس و بانک ملت تشریح کرد: هدف ما از انعقاد قراردادها این است که یک کنسرسیوم برای جذب فعالیت سرمایه‌‌گذاران حوزه مسکن توسط این شرکت تشکیل بشود تا بتوان از این ظرفیت استفاده کرد.شیرزادی افزود: واقعیت این است که در هیچ جای دنیا ورود بانک‌های تجاری در حوزه مسکن مرسوم نیست و عملا بازدهی لازم را شاید برای بانک‌ها نداشته باشد، دولت‌ها در این حوزه سوبسیدهایی را اختصاص می‌دهند. دولت سیزدهم اساسنامه «صندوق ملی مسکن» را مطرح کرد که در مجلس هم به تصویب رسیده و تقریبا یک ماه می‌شود که کارهای عملیاتی و اجرایی آن شروع شده و حتی شنیده شده که مقدار زیادی منابع مالی وارد این صندوق شده است. هدف تشکیل این صندوق کمک مالی به ساختمان‌‌سازی و پروژه‌هایی است که شاید از نظر اقتصادی توجیه بالایی برای بانک‌ها نداشته باشند، یعنی عملا حمایت یارانه‌‌ای به بانک‌ها است و قرار شده سالی ۳۸ هزار میلیارد تومان پول وارد این صندوق‌ها بشود. در جاهایی که بانک‌ها برای حمایت مالی نتوانند ورود پیدا بکنند از طریق این صندوق‌ها تامین می‌شود.

وی با بیان اینکه سال گذشته در حوزه ساخت مسکن ۷۸ هزار میلیارد تومان توسط بانک مسکن پرداخت شده است، گفت: انتظار این است که بانک‌های دیگر هم در این حوزه ورود پیدا کنند. نخستین کاری که نیاز تامین مالی مسکن است تا تمام فشار روی یک بانک نباشد، این است که صندوق‌ها را افزایش بدهیم. در این راستا صندوق زمین و ساختمان، صندوق دارایی را توسعه می‌‌دهیم و صندوق کارگزاری در حال سودآوری است و پروژه‌های ساختمانی هم در حال تکمیل شدن است. پروژه اندیشه و کیش تقریبا ۹۵ درصد پیشرفت داشته و پروژه تهران در مراحل پایانی قرار دارد./دنیای اقتصاد