نقش زیر ساخت ها در توسعه ساخت و ساز

تیتر۲۰- یکی از مهترین وعده‌های این دولت ساخت چهار میلیون مسکن بوده است که در حال حاضر در قالب طرح نهضت ملی مسکن پیش می‌رود. با این حال یکی از چالش‌هایی که عمدتاً در بحث توسعه افقی هم مطرح می‌شود، تأمین زیرساخت‌های لازم از جمله آب، برق، گاز و راه است که تأمین عمده آن نیز بر عهده وزارت نیرو است. اخیراً علی اکبر محرابیان، وزیر نیرو با تأکید بر اینکه همه دستگاه‌ها متعهد به انجام طرح ۴ میلیون مسکن هستند گفت: به علت محدودیت منابع آبی در برخی مناطق کشور امکان تأمین آب وجود ندارد لذا با هدف جلوگیری از مشکل، از وزارت راه و شهرسازی و شورای عالی معماری و شهرسازی خواسته‌ایم قبل از تصویب طرح‌های مربوط به ساخت مساکن جدید، نظر دقیق کارشناسی وزارت نیرو در این باره را اخذ و اجرایی کنند.

در همین رابطه با محمد پورحمید، کارشناس حوزه نیرو به گفتگو پرداختیم که مشروح آن به شرح زیر است؛

در مسئله ساخت مسکن، زیرساخت چه جایگاهی دارد؟! تا چه حد تعیین کننده است؟!

باید ابتدا زیرساخت را تعریف کرد؛ وقتی صحبت از ساخت واحد مسکونی می‌شود، تأمین زیر ساخت یک حرف کلی است که ابعاد زیادی دارد. جاده‌ای که باید ساخته شود، وسایل و امکانات حمل و نقل عمومی‌ای که باید ناحیه مورد نظر را به شهر یا مرکز شهر وصل کند، گاز، برق و آب به عنوان تأسیسات مورد نیاز واحد مسکونی باید تأمین شود و حجم وسیع دیگری از خدمات که زیرساخت یک ناحیه سکونتگاهی را تشکیل می‌دهد.

وقتی با مسئله ساخت مسکن سروکار داریم، فارغ از آنکه با چه الگویی قرار است مسکن را بسازیم، باید ابتدا زیرساخت را بعنوان لازمه بارگذاری جمعیت، پیش بینی و تأمین کنیم. در طرح‌هایی که بحث الحاق زمین در میان باشد و قرار باشد بیابانی که هیچ زیرساخت شهری ندارد را آباد کنیم و مجبور باشیم تمام زیرساخت‌های لازم را از ابتدا و به طور کامل، ایجاد کنیم، مسئله زیرساخت اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. اما در بازآفرینی شهری و احیای بافت فرسوده چالش کمتری در زمینه زیرساخت خواهیم داشت؛ چرا که عمده زیرساخت لازم در اغلب موارد فراهم است.

اما این تمام ماجرا نیست. از طرفی در بازآفرینی بافت فرسوده، معضلات دیگری مثل مشکلات تفاهم با تک تک ساکنین، تجمیع، تراکم و مسائل مربوط به مالکیت و اسناد خانه‌های فرسوده گریبان‌گیر مجریان طرح‌هاست. این چالش‌ها به حدی تأثیرگذار بوده‌اند که وقتی به تجربیات گذشته بازگردیم خواهیم دید، با وجود آن‌که سال‌ها بحث بازآفرینی شهری در سطح کلان مطرح بوده، اما توفیق چندانی در این زمینه نصیب دولت‌ها نشده است و در اغلب موارد، در حد همان حرف باقی مانده‌اند. اما آمار ساخت مسکن در بافت‌های الحاقی به شهر و یا در شهرهای جدید، نشان می‌دهند که در این شکل توسعه با وجود آن‌که با مشکل تأمین زیرساخت روبرو بوده‌ایم اما کارنامه‌ی بهتری را به جا گذاشته‌ایم.

بطور کلی در هر نوع شیوه‌ی ساخت مسکن، با یک سری چالش‌هایی روبرو هستیم که باید با توجه به نوع ساخت، پیشینه سکونتگاهی و زیرساختی و نیز مکان یابی پروژه‌ها متفاوت عمل کرد.

پس با این حساب، آیا ممکن است زیرساخت مانعی برای پیشرفت طرح‌های کلان ساخت مسکن به حساب بیاید؟!

ما اگر بخواهیم یک بافت مسکونی را ایجاد کنیم، قبل از تأمین زیر ساخت باید ببینیم صورت مسئله‌مان چیست؟! مسئله این است که با توجه به محاسبات سال ۹۵، ما در کشور به ساخت ۱ میلیون مسکن در سال نیاز داریم. در بعضی موارد باید از شهرهای فعلی استفاده کرد، اما بعضی شهرهای کنونی دیگر جوابگوی نیاز نیست و مجبوریم برای تأمین مسکن مورد نیاز، حریم شهری را افزایش دهیم و بافت جدیدی به شهر الحاق کنیم و یا حتی شهرهای جدیدی را ایجاد کنیم.

حاکمیت در ذیل وظایفی که در قانون اساسی دارد و همچنین مسئولیت‌هایی که در پیام ۱۰۰ امام و نیز قانون جهش تولید بر عهده او گذاشته شده است باید این کار را انجام دهد. اما آیا زیر ساخت مانع حل این مسئله است؟!

به نظر من زیرساخت در این کلان مسئله، اصلاً جایی ندارد و حتی به حساب نمی‌آید. آنچه تعیین کننده است، نیاز کشور است. حاکمیت به این نتیجه رسیده است که باید معضل مسکن را حل کند. چرا؟ چون بیشترین سهم تورم دو رقمی کشور متعلق به مسکن است. چون مسکن در مسئله تولید یک پیشران به حساب می‌آید و می‌تواند رشد تولید را شتاب دهد. چون تولید مسکن می‌تواند ۱۴۰ صنعت بزرگ کشور را درگیر کند؛ از کارخانه‌های بزرگ فولاد و سیمان گرفته تا صنایع پتروشیمی، معادن و بطور گسترده‌تری کارگاه‌های خرد دگیر با ساخت مسکن.

وقتی قرار است چنین موتور تولیدی‌ای فعال شود، تا نیاز مسکن را حل کند، تولید را افزایش دهد، تورم را مهار کند و اشتغال ایجاد کند، اگر واقعاً عزم برای حل این کلان مسائل وجود داشته باشد، پس نباید چالش زیرساخت خللی ایجاد کند. اصلاً این معظل در برابر کاری که قرار است انجام شود محلی از اعراب ندارد.

اگر کسی چالش زیر ساخت را در برابر امکان تولید مسکن مطرح کند، قطعاً مغلطه می‌کند و دارد حل چندین ابر مسئله کشور را معطل زیرساخت جلوه می‌دهد. شما فرض کنید می‌خواهید فرزندتان را بفرستید مدرسه تا نیاز او به تحصیل و دانش را حل کنید. بعد کسی بخواهد مسئله تهیه لوازم التحریر را مانع این اتفاق نشان دهد. چقدر هدف بزرگ‌تر از این حرف‌هاست. این دقیقاً چیزی است که در چالش زیرساخت نسبت به مسئله مسکن با آن مواجهیم.

بالاخره تأمین زیرساخت یک سرمایه اولیه نیاز دارد. این سرمایه چگونه باید تأمین شود؟!

تجربه ساخت مسکن در کشور ما نشان داده است، زمانی که زمین را به بافت شهری تبدیل می‌کنید، هزینه تک‌تک موارد زیر ساخت را، خود مردم تقبل می‌کنند. برای مثال در تجربه شهر پردیس، هزینه زیر ساخت علاوه بر هزینه ساخت از مردم گرفته شد و جواب داد و اعتراضی نیز در پی نداشت. در اغلب طرح‌های مسکن مهر تقریباً بر همین منوال، تأمین مالی صورت گرفت و خود مردم بخشی از هزینه‌های لازم را پرداخت کردند.

فلذا وصول این هزینه‌ها اصلاً بر دوش دولت نخواهد بود. حال اگر دولت بخواهد بخشی از این هزینه‌ها را از دوش مردم بردارد و خودش تأمین کند، این سوال پیش می‌آید که آیا این هزینه باید به بودجه دولتی الصاق شود؟! قطعاً اینگونه نخواهد بود. شما وقتی زمینی را به محدوده الحاق می‌کنید، در اصل ارزش افزوده‌ای را برای آن ایجاد می‌کنید. در بافت الحاق شده، معمولاً بخشی از کاربری زمین‌ها، تجاری و اداری خواهند بود. بنابرین این ظرفیت وجود دارد که در مقابل تهاتر زمین و واگذاری مجوز بهره‌برداری، منابع مالی لازم برای زیر ساخت را تأمین کرد.

علاوه بر این‌ها، مدل‌های نوینی نیز برای تأمین مالی پروژه‌های زیرساختی مثل آب و برق وجود دارد که بکارگیری درست آنها، می‌توان بدون فشار به بودجه دولتی، طرح‌ها را به سرانجام رساند. از جمله مدل صندوق سهام‌وپروژه که می‌توان با پکیج کردن پروژه‌های سودآور مثل صنعت برق و کمتر سودآور مثل صنعت آب، براحتی و با استفاده از ظرفیت مردمی این مسئله را حل کرد.

ظرفیت صنایع مرتبط با آب و برق را چطور توصیف می‌کنید؟ آیا پاسخگوی این حجم تقاضای اضافه شده هستند؟

ظرفیت اثبات شده کشور در بحث تولید الزامات ایجاد زیرساخت بخصوص آبرسانی و انتقال برق‌، ظرفیت بسیار عظیمی است. شاهد این حرف، ابرپروژه‌هایی است که در این یکی دو سال اخیر، در حوزه آب و برق انجام شده است. برای مثال طرح آبرسانی غدیر، طرح آبرسانی شهرکرد، طرح آبرسانی همدان، طرح آبرسانی بوشهر، طرح آب رسانی یزد، طرح آب رسانی شهر سنندج و پروژه آبرسانی به دریاچه ارومیه. این پروژه‌ها، پروژه‌های کوچکی نبوده‌اند. اغلب این طرح‌ها، پروژه‌های مقیاس بزرگی هستند که بعضاً تا ۱۷ سال زمین مانده بودند. اما دیدیم که با تصمیم دولت، ظرف یک سال به اتمام رسیدند.

علاوه بر بخش آب، در زمینه تولید برق نیز توانمندی بسیاری در کشور وجود دارد. رکورد افزایش ظرفیت تولید برق در کشور ما متعلق به سال ۱۳۸۰ با عدد ۴۹۳۵ مگاوات بود که این مقدار در سال گذشته با وجود مشکلات و معظلاتی که وجود داشت به عدد ۶۰۰۰ مگاوات رسید. در این مدت با ساخت چند نیروگاه حرارتی جدید، ارتقا و افزایش بهره‌وری در نیروگاه‌های موجود با بهره گیری از توان شرکت‌های دانش بنیان و جهش در ساخت نیروگاه‌های تجدید پذیر توانستیم رکورد افزایش تولید برق در کشور را بهبود دهیم. بعلاوه این، طبق آماری که خود وزارت نیرو اعلام کرده، در سالی که گذشت، عملیات اتصال ۳۰۳۹ روستا به شبکه آبرسانی انجام شده است.

بنابرین سبقه و تجربه و دستاوردهای اخیر دولت سیزدهم در اجرای ابرپروژه های آبرسانی و پروژه‌های صنعت برق، اثبات می‌کند مانع و محدودیتی برای توسعه زیرساخت، حداقل در حوزه آب و برق وجود ندارد و دولت در چند سال اخیر نشان داده است که اگر اراده کند و ظرفیت موجود را به میدان بیاورد، براحتی می‌تواند زیرساخت‌های لازم را تأمین کند.

علاوه بر زیرساخت، ساخت خود مسکن نیز، تقاضا و نیاز تولید را افزایش خواهد داد. اگر این تقاضا را نتوانیم تأمین کنیم، برخلاف اهدافی که که داشتیم، قیمت نهاده‌های ساختمانی و در نتیجه قیمت مسکن افزایش خواهد یافت. به نظر شما آیا ظرفیت تولیدی کشور از پس نیاز ایجاد شده برمی‌آید؟!

اتفاقاً مشابه این حرف‌هایی که امروز در مورد عدم امکان تأمین زیرساخت زده می‌شود، در گذشته با جنس نبود فولاد و سیمان و مصالح موردنیاز برای ساخت مسکن عنوان می‌شد. این صحبت در شرایطی است که شرکت‌های تولید فولاد و سیمان، اغلب با ۵۰ درصد ظرفیت اسمی‌شان کار می‌کنند که البته در آن زمان این ظرفیت به مراتب کمتر بود. جوابی که داده می‌شد این بود که وقتی تقاضا ایجاد شود متعاقباً این ظرفیت‌ها هم افزایش پیدا می‌کنند و اتفاقاً این تقاضا، افزایش تولید و اشتغال را به همراه خواهد داشت. بعد گفتند که این محصولات، صادراتی هستند و اگر صادرات صورت نگیرد و محصولات صرف نیاز داخل شود، ارز به کشور نخواهد آمد. باز هم همان جواب قبلی کافی است که ظرفیت تولیدی مورد نظر ما، در اصل ظرفیت مغفول شرکت‌های تولیدی است و این امر ابداً صادات محصولات را دچار اختلال نخواهد کرد. گذشته از این، وقتی تقاضا وجود داشته باشد، می‌توان ظرفیت فعلی تولید را افزایش داد. کما اینکه در تجربه مسکن مهر دیدیم که تقاضای فولاد ایجاد شده، باعث شد تا شرکت‌های فولادی با ساخت و اضافه کردن کارخانه، ظرفیت تولید را یک‌ونیم تا دو برابر کنند.

در تأمین زیرساخت آیا تفاوتی میان نوع شهرسازی وجود دارد؟ (افقی یا عمودی)

مسئله مسکن، ابعاد زیادی دارد. مهم‌تر از خود مسئله ساخت مسکن، مواردی هستند که بعد از آن با آن‌ها روبرو می‌شویم. مثل سبک زندگی، الگوی مصرف و موارد بسیار دیگری که اگر امروز مغفول بمانند و به آن‌ها توجه نشود، در آینده معظلات بیشتری را ایجاد خواهند کرد.

علاوه بر معضلاتی که شکل ساخت مسکن می‌تواند ایجاد کند، فرصت‌هایی است خلق می‌کند. در شرایط فعلی که مصرف منابع انرژی بطور جدی و اشتباهی افزایش پیدا کرده یکی از نیازهایی که امروز ایجاد شده و در آینده بسیار تشدید خواهدشد مدیریت مصرف منابع به خصوص آب و برق خواهد بود.

الگوی ساخت مسکن، خیلی می‌تواند در تغییر روند مصرف و حتی تولید انرژی تأثیرگذار باشد. در بحث مصرف آب و برق، در مقایسه ویلایی و آپارتمانی البته با روند ساخت گذشته، تفاوتی زیادی وجود ندارد. اما الگوی ساخت ویلایی، جای کار بیشتر و شرایط بهتری برای اصلاح رویه مصرف و نیز برای تولید و بازیابی انرژی دارد.

مثلاً در بحث آب، ما با دو ظرفیت آب سبز و آب سیاه مواجهیم. آب سبز بارندگی‌هایی است که می‌توان جمع آوری و ذخیره کرد و آب سیاه فاضلابی است که می‌توان در مقیاس خرد تصفیه کرد و به چرخه مصرف برگرداند. ساخت خانه یک‌طبقه و بهره‌گیری از تکنولوژی‌هایی که در این نوع مسکن قابل استفاده هستند، بستر خوبی برای اجرای سیاست افزایش بهره‌وری و کاهش مصرف در کشور فراهم خواهدکرد.

در آخر بار دیگر تاکید می‌کنم، کسی که مسئله زیر ساخت را به‌عنوان یک چالش اساسی در مقابل راهکار احتمالی مسکن که اتفاقاً تجربه شده و موفق نیز بوده است مطرح می‌کند، دارد آدرس غلط می‌دهد.

اگر واقعاً تأمین زیرساخت‌ها چالش جدی ایجاد نمی‌کند چرا این حرف این اندازه توسط برخی تکرار می‌شود؟

بنابرین تک تک چالش‌هایی که بیان می‌شود، صرفاً یک سری مسائل کوچکی هستند که بدون دلیل واقعی و منطقی، بزرگ شده‌اند تا جلوی ساخت مسکن گرفته شود. همانگونه که پیش‌بینی می‌شود، عمدتاً این حرف‌ها از جانب سوداگران مسکن مطرح می‌شود. تا با این بهانه جلوی پیشرفت طرح‌های ساخت مسکن را بگیرند و با نبود عرضه مسکن، از افزایش افسار گسیخته قیمت خانه بهره ببرند. و یا اگر موفق به آن نشدند، با بهانه کردن زیرساخت، الگوی ساخت مسکن را به سمت توسعه عمودی و انبوه‌سازی که در ظاهر هزینه زیرساخت کمتری دارد پیش ببرند تا سودش در جیب خودشان برود و دودش در چشم مردم./مهر