درآمدهای پیش‌بینی‌شده شهرداری از محل انواع عوارض ساخت‌وساز

تیتر۲۰- حدود دو هفته قبل از یکشنبه‌‌‌ای که گذشت، یعنی روزی که لایحه بودجه شهرداری تهران به صحن شورای شهر آمد، زمزمه‌‌‌ای از سمت مدیریت شهری درباره «غافلگیری قریب‌‌‌الوقوع پایتخت با بودجه ۱۴۰۳» به گوش رسید که مضمون آن از «افزایش چشمگیر درآمدهای سال آینده شهرداری برای هزینه‌‌‌کرد در شهر» حکایت داشت؛ آن زمزمه درست بود. جزئیات لایحه بودجه شهرداری تهران برای سال ۱۴۰۳ که دو روز بعد منتشر شد نشان می‌دهد، سال آینده ۱۷۰ همت (رقم دقیق ۱۶۹‌هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان است) درآمد و به همین میزان، هزینه برای پایتخت پیش‌بینی شده است که به لحاظ نرخ رشد بودجه سالانه شهر، رکورد تاریخی -دست‌‌‌کم از اوایل دهه ۸۰ که ارقام بودجه موجود است- محسوب می‌شود.

بودجه سال آینده نسبت به بودجه مصوب امسال پایتخت -بدون لحاظ متم بودجه ۱۴۰۲ که به‌تازگی به صحن شورای شهر آمد- ۱۲۳‌درصد افزایش پیدا کرده است. بالاترین رشد بودجه سالانه تهران تا پیش‌‌‌از این، مربوط به سال ۸۷ و به میزان ۱۱۷‌درصد بود.

آن زمان البته، تدارک «رشد سه‌رقمی هزینه‌‌‌کرد برای شهر تهران» باتوجه به پشت‌‌‌سر گذاشتن رونق ساخت‌‌‌وساز در سال 86، معنادار بود به‌طوری که، مدیران شهری در مواجهه با رشد 71 درصدی تیراژ ساخت مسکن در پایتخت و همچنین مواجهه با جهش 87 درصدی قیمت مسکن در همان سال 86، به تکاپو افتادند تا از ظرفیت بازار ملک استفاده کنند و درآمد و هزینه شهر را برای سال 87 افزایش دهند.  اما امروز آیا بازار ساخت‌وساز در تهران با رونق پایدار صدور پروانه همراه شده است که «پیش‌بینی مدیران شهر از ادامه آن در سال آینده»، منجر به تدارک رشد 1.2 برابری درآمدهای بودجه شهرداری شده باشد؟

قبل از پاسخ به این پرسش، لازم است موتورهای پرواز درآمدی بودجه پایتخت برای سال آینده مورد شناسایی و بررسی قرار بگیرد. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، دخل و خرج 1403 تهران متکی به چهار موتور درآمدی و مالی است که به ترتیب و بر اساس میزان درآمد و منابع، شامل «انواع عوارض ساخت‌وساز»، «فروش املاک شهر (اموال غیرمنقول شهرداری)»، «وام‌‌‌های بانکی» و همچنین «بهای فعالیت اقتصادی روی معابر شهر و فضاهای عمومی» می‌شود. این چهار منبع مالی، قرار است برای شهرداری در سال آینده در مجموع حدود 124 همت درآمد ایجاد کند.

«نقش اصلی» را کدام موتور بازی می‌کند؟

در بین این موتورها، «نقش اصلی» را همان «بزرگ‌ترین و قدیمی‌‌‌ترین منبع مالی شهرداری» یعنی درآمدهای ناپایدار حاصل از انواع عوارض ساخت‌وساز بازی می‌کند. درآمدهای پیش‌بینی‌شده از محل انواع عوارض ساخت‌وساز مسکونی، تجاری و... در بودجه 1403 شهرداری، رقمی برابر با 93 همت است که نسبت به بودجه امسال پایتخت، 144‌درصد افزایش پیدا کرده است.

این رشد سنگین درآمدهای ساختمانی در بودجه شهرداری، حتی باعث شده «سهم آن در بودجه از 50‌درصد سال‌جاری به نزدیک 55‌درصد در سال آینده» افزایش پیدا کند که در جای خود، قابل تامل و بررسی است. در زیر فهرست درآمد ساختمانی در لایحه بودجه سال آینده شهرداری، درآمد عوارض ساخت مسکونی، 275‌درصد و درآمد حاصل از عوارض زیربنای تجاری و اداری نیز 192‌درصد نسبت به امسال افزایش پیدا کرده است. تدارک «صعود درآمد ساختمانی» در بودجه شهرداری برای سال آینده سه پیام مشخص دارد که یک یا همه آنها برحسب سیاست‌‌‌های شهری در نظر گرفته‌شده، می‌تواند بازار مسکن و ساخت‌‌‌وساز 1403 را تحت‌تاثیر قرار دهد. پیام اول این صعود، «پیش‌بینی مدیران شهر درباره رونق ساختمانی» است. این پیش‌بینی احتمالا با تکیه بر رشد حدود 90 درصدی تیراژ صدور پروانه ساختمانی در ماه‌‌‌های گذشته از سال 1402 بوده است.

امسال بخش قابل‌توجهی از رشد ساخت‌وساز تحت‌تاثیر اقداماتی که در محله‌‌‌های فرسوده شهر بابت امتیاز و مشوق به مالکان و سازنده‌‌‌ها به‌خصوص تراکم اضافه صورت گرفت، رقم خورد. اما «رونق پایدار سرمایه‌گذاری ساختمانی» منوط به «رونق پایدار جریان فروش مسکن در بازار بسازوبفروش‌ها» است که آن هم منوط به احیای حلقه «رونق جریان خرید مصرفی از سمت خانوارهای خانه‌‌‌اولی» است. در حال حاضر سطح بالای قیمت مسکن در پایتخت، «رکود تاریخی معاملات خرید» را موجب شده است. نبود این حلقه در کنار تورم ساخت، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران ساختمانی را به حاشیه‌‌‌نشین بازار ساخت‌وساز تبدیل کرده است. به این ترتیب، ریسک پیش‌بینی رشد سه رقمی درآمد ساختمانی در لایحه بودجه شهر، از این بابت لازم است لحاظ شود.

پیام دوم این صعود درآمدی اما می‌تواند افزایش تعرفه عوارض ساخت‌وساز در سال آینده باشد. در شهر تهران معمولا چند سال یک‌بار، مبلغ عوارض ساخت افزایش پیدا می‌کند که البته، هیچ زمان، رقم دقیق مبلغ عوارض ساخت مسکن به ازای هر مترمربع نیز مشخص نیست. سال گذشته، این افزایش رخ داد. حال اینکه، برای 1403 هم تعرفه عوارض ساخت‌وساز افزایش یابد، سوالی است که احتمالا تا اواخر بهمن و در صورت ارائه لایحه از شهرداری به شورای شهر، پاسخ آن مشخص خواهد شد. اما پیام سوم صعود درآمد عوارض ساخت در لایحه بودجه شهرداری، می‌تواند «افزایش تراکم ساختمانی در کل شهر یا برای مناطقی از شهر تهران» باشد. این هم منوط به اعلام سیاست‌‌‌های معاونت شهرسازی است.

دنده معکوس موتور «فروش املاک»

مدیریت شهری تهران در نظر دارد سال آینده 17‌هزار و 800 میلیارد تومان از هزینه‌‌‌های یکساله شهر را با فروش اموال غیرمنقول -ملک- تامین کند. درآمد 17.8 همتی از این محل، 180‌درصد نسبت به بودجه مصوب امسال افزایش یافته است. فروش املاک شهر عمدتا مربوط به زمین‌‌‌های خام و همچنین ساختمان‌‌‌هایی است که در قالب پروژه‌‌‌های مشارکتی بین شهرداری و شریک، احداث می‌شود؛ هم مسکونی و هم غیرمسکونی. اما بررسی‌‌‌ها درباره چرایی رشد نزدیک به سه‌برابری درآمد حاصل از فروش ملک برای سال آینده بیانگر آن است که مدیران شهر با نگاه به روند رشد قیمت زمین و مسکن در سال‌جاری و همچنین سال‌های اخیر، برای این سطوح قیمتی در سال آینده، پیش‌بینی رشد داشته‌‌‌اند.

نیمه اول امسال قیمت مسکن در تهران تا مرز 100‌درصد نسبت به سال 1401 افزایش پیدا کرد. هیچ آمار رسمی درباره تورم زمین در پایتخت در دسترس نیست اما تحقیقات میدانی و همچنین مشاهده فایل‌‌‌های فروش ملک کلنگی در تهران مشخص می‌کند، میزان افزایش قیمت زمین دست‌‌‌کمی از مسکن نداشته است به‌خصوص آنکه، کمبود زمین و ملک کلنگی در بازار ساخت‌وساز در سال‌های اخیر قابل‌توجه بوده است. به این ترتیب، رشد 180 درصدی درآمد فروش ملک در لایحه بودجه شهرداری می‌تواند دو معنا داشته باشد. معنای اول، پیش‌بینی رشد قیمت در سال آینده و معنای دوم، پیش‌بینی حجم بیشتری از املاک برای فروش نسبت به امسال است.

آشتی بانک‌ها با مدیریت شهری تهران؟

بانک‌ها در سال‌های اخیر به دلیل بدهی بالای 60 همتی شهرداری پایتخت به شبکه بانکی، عمدتا به دنبال مطالبات‌‌‌شان بودند. این موضوع سبب شده بود در سال‌های گذشته و به‌خصوص سال 1402، یکی از پایه‌‌‌های ضعیف درآمدی در بودجه اداره پایتخت، «وام بانکی» باشد. امسال تنها 1100 میلیارد تومان منبع مالی از محل وام بانکی در بودجه پیش‌بینی شده بود اما برای سال آینده، این رقم تقریبا 10 برابر شده است به‌طوری که ‌‌‌ 10 همت انواع وام برای پوشش مخارج هزینه‌‌‌ای و توسعه‌‌‌ای شهر در لایحه بودجه 1403 شهرداری پیش‌بینی شده است.

اتکای شهرداری‌‌‌ها در کشورهای مختلف به تسهیلات بانکی و وام‌‌‌های موسسات مالی، یکی از انواع مسیرهای مشخص و مناسب برای تامین مالی پروژه‌‌‌های توسعه‌‌‌ای شهر است البته مشروط به «بازگشت به موقع تسهیلات» و «پیشرفت بدون تاخیر پروژه‌‌‌ها» که در غیر‌این‌صورت هزینه شهر از بابت بازپرداخت تسهیلات و تورم ساخت، افزایش پیدا می‌کند.

پایان تجارت مجانی در پیاده‌‌‌راه‌‌‌های تهران؟

یک موتور دیگر پرواز درآمدهای بودجه پایتخت در سال 1403 را «بهای خدمات بهره‌‌‌برداری از معابر و فضاهای عمومی شهر» تشکیل می‌دهد. این منبع درآمدی و مالی، «مغازه‌‌‌ها» و صنوفی را هدف قرار می‌دهد که بخشی از فعالیت روزانه‌‌‌شان را خارج از محل کسب خود و در پیاده‌‌‌روهای شهر پهن می‌کنند. اغذیه‌‌‌فروشی‌‌‌ها یکی از این گروه هستند که در سال‌های اخیر بخشی از آنها، با اشغال فضای عمومی شهر -محل رفت و آمد شهروندان پیاده- در محله‌‌‌های مختلف، این معابر را پاتوق مشتریان خود کرده‌‌‌اند.

کل درآمد شهرداری در بودجه امسال از این محل - بهای خدمات بهره‌‌‌برداری از معابر- یک میلیارد و 150 میلیون تومان بود که با توجه به حجم اشغال معابر، رقم زیادی نیست. اما برای سال آینده بهای ارائه این خدمات قرار است 5 همت برای شهر درآمد و منابع ایجاد کند./دنیای اقتصاد