پشت صحنه «بورس مسکن»!

تیتر20 - ایده‌ای که اوایل تیرماه تحت عنوان «راه‌اندازی بورس مسکن» سر زبان‌ها افتاد و باعث انحراف فکری فعالان بازار ملک همزمان با برگشت تقاضا به صحنه معاملات شد، تعبیر غلط از متن دو مصوبه‌ دولت و مجلس است که در هیچ‌جای آنها، نامی از بورس مسکن نیامده و صرفا بر عمده‌فروشی املاک خاص تاکید دارد. تحقیقات حاکی است مطابق بخش‌هایی از بسته سیاستی خروج غیرتورمی از رکود و همچنین قانون رفع موانع تولید، از بانک‌ها و موسسات دولتی خواسته شده است برای «فروش املاک و مستغلات مازاد» و همچنین «وصول مطالبات سررسید گذشته از محل فروش وثایق ملکی»، از ظرفیت و سازوکار بورس کالا استفاده کنند. برهمین اساس، هم‌اکنون محدوده مجاز معاملات ملک در بورس طراحی شده به‌طوری که ضوابط پذیرش اموال غیرمنقول در بورس کالا تدوین شده است و در قالب آن؛ نهادهایی که تاکنون به روش مزایده، حجم زیادی برج اداری-تجاری خود را به بازار عرضه می‌کردند، از این پس می‌توانند آنها را از طریق بورس کالا به فروش برسانند. «ارزش حداقل 10 میلیارد تومانی»، شرط عرضه املاک خاص در بورس است. کارشناسان تاکید می‌کنند: تغییر میز معاملات مسکن و هدایت خرید و فروش آپارتمان‌ها به بورس، به‌خاطر «ناهمگن بودن ملک»، غیرممکن و فاقد تجربه جهانی است.

«سرنخ» یک ایده حاشیه‌ساز درباره تغییر میز معاملات مسکن و انتقال آن از بنگاه‌های املاک به بازار سرمایه که ماه گذشته تحت عنوان «طرح راه‌اندازی بورس مسکن» سر زبان‌ها افتاد، به یک قانون مصوب مجلس و یک بسته سیاستی مصوب دولت برمی‌گردد که اگرچه در متن این دو مصوبه، هیچ اسمی از «بورس مسکن» برده نشده است اما «تعبیر غلط» برخی افراد از یک بخش مشترک این متون، باعث بروز «استرس ناخوانده» به همه فعالان بازار مسکن (هم واسطه‌های بازار و هم خریدار و فروشنده) شد.

تحقیقاتی که «دنیای‌اقتصاد» به‌واسطه سنگین‌شدن جو منفی این تعبیر غلط در بازار مسکن، از طریق کسب اطلاع از مقامات بورس انجام داد، مشخص کرد شرکت بورس کالا به‌عنوان تنها نهادی که در بازار سرمایه، مجوز پذیرش اموال غیرمنقول را اخذ کرده است، هم‌اکنون تحت ضوابط و شرایط مشخص، آمادگی دارد برای املاک خاص و مالکان خاص، عملیات فروش ملک را انجام دهد.

هشتم تیرماه امسال، یک عضو ناظر شورای عالی بورس از برنامه‌ریزی برای هدایت معاملات مسکن به بورس با هدف شفاف‌سازی قیمت فروش آپارتمان‌ها خبر داد و از جمله مزایای این جابه‌جایی در محل تنظیم قراردادهای خرید و فروش ملک را پایان دادن به دخالت دلالان در اعمال نفوذ یک‌طرفه در قیمت‌گذاری به نفع یا ضرر یکی از طرفین معامله، عنوان کرد.

نهم تیرماه این روزنامه در گزارشی مفصل، ضمن تحقیق درباره پشت‌صحنه این ایده، به نقل از اعضای موثر و با تجربه شورای عالی بورس همچون حسین عبده‌تبریزی، نوشت: ایده «بورس مسکن» یک طرح ناممکن است که به یک دلیل فنی، قابلیت اجراشدن ندارد. طبق مقررات بازار سرمایه، شرط کلیدی عرضه یک کالا در بورس، «همگن» بودن آن کالا است در حالی که در بازار مسکن، هیچ دو واحد مسکونی را نمی‌توان شناسایی کرد که از هر نظر شبیه هم باشند، به طوری که در بهترین حالت، دو واحدمسکونی در یک ساختمان که دارای متراژ و متریال کاملا یکسان هستند، حداقل از بابت موقعیت جغرافیایی – شرقی، غربی یا شمالی، جنوبی- دارای تفاوت هستند و به این ترتیب «ناهمگن» بودن واحدهای مسکونی به عنوان ویژگی بارز ملک، مانع فنی معاملات املاک در بورس محسوب می‌شود.

هر چند در گزارش نهم تیرماه  ایده بورس مسکن، غیرعملیاتی توصیف شد و در عین حال، به صراحت تاکید شد که منظور از این ایده، «تغییر شکل فروش املاک نهادهای خاص» بوده است اما طی هفته‌های اخیر که دو سمت عرضه و تقاضا، بعد از رکود دو ساله معاملات مسکن، قصد بازگشت به بازار را داشتند، حواشی و برداشت‌های مختلف از پیامدهای ایده بورس مسکن، در شروع رونق معاملات، اثر منفی گذاشت و در عمل باعث اختلال در بازار مسکن شد.

روز گذشته این روزنامه درباره اصل و فرع این ایده جنجالی ناممکن، مجددا از مقامات بورسی تحقیق و نظرخواهی کرد.

نتایج تحقیقات و بررسی‌ها از «ترجمه رسمی ایده بورس مسکن» نشان می‌دهد: دولت و مجموعه متولیان بازار سرمایه، هیچ قصد یا عزمی برای راه‌اندازی «بورس مسکن» ندارند و آنچه به غلط طی دست‌کم یک ماه اخیر تحت این عنوان منتشر شده، مجوزی است که شرکت بورس کالا برای پذیرش اموال غیرمنقول، تدوین و صادر کرده است.

بر این اساس، از هم‌اکنون امکان معامله املاک خاص متعلق به مالکان خاص، در بورس کالا فراهم شده است اما این مجوز هرگز به معنای حذف واسطه‌های بازار یا تغییر روال جاری معاملات مسکن نیست.

گزارش هاحاکی است: بورس کالا در راستای بسته «سیاست‌های اقتصادی دولت برای خروج غیرتورمی از رکود» و همچنین طبق «قانون رفع موانع تولید» که هر دو در سال 93 ابلاغ شدند، مجاز شده است برای فروش املاک و مستغلات بانک‌ها و موسسات دولتی، زمینه و ضوابط لازم را فراهم کند.

در سیاست‌های قید شده در بسته رکودزدایی دولت، به صراحت آمده است: برای فروش املاک و مستغلات بانک‌ها و موسسات دولتی باید از ظرفیت بورس کالای ایران استفاده شود.

در ماده 19 قانون رفع موانع تولید نیز تاکید شده است: برای وصول مطالبات سررسید گذشته بانک‌ها، باید از ساز و کار بورس کالا در فروش وثایق ملکی و تبدیل آنها به منابع معادل تسهیلات پرداختی، استفاده شود.

به این ترتیب کلیه بانک‌ها، شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری وابسته به بانک‌ها، نهادهای عمومی و شبه‌دولتی و همچنین دستگاه‌های دولتی برای فروش املاک مازاد و غیرمازاد خود، می‌توانند به جای استفاده از روش مزایده، از طریق بورس کالا اقدام کنند.

برای فروش ملک در بورس کالا، یک شرط خاص تعیین شده است به این معنی که ارزش ریالی اموال غیرمنقول – ملک- قابل پذیرش در بورس کالا باید حداقل 10 میلیارد تومان باشد.

این شرط، صرفا «عمده‌فروشی» را مجاز می‌داند به این صورت که با توجه به سطح فعلی قیمت واحدهای اداری، تجاری و حتی مسکونی، عرضه تک واحد از طرف نهادها –مالکان خاص- در بورس کالا عملا غیرممکن است و ساختمان‌ها باید یکجا عرضه شوند.

متولیان بازار سرمایه از جمله معاون سازمان بورس روز گذشته در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تاکید کردند: بازار سرمایه برنامه‌ای برای پذیرش واحدهای مسکونی و خُرده فروشی ملک در بورس ندارد و صرفا املاکی که تاکنون از سوی نهادها به‌صورت مزایده در بازار عرضه می‌شدند، به دلیل اشکالات روش مزایده، می‌توانند در بورس کالا معامله شوند. عمده فروشی املاک متعلق به نهادها از تابلوی بورس کالا، برخی ایرادات مزایده همچون زمانبر بودن و عدم شفافیت فروش و کاغذبازی‌های گسترده را ندارد.

 بر مبنای مجوز بورس کالا، معاملات مسکن معمولی در بازار ملک کماکان در بنگاه‌ها قابل انجام است و وجه مشترکی بین فعالیت مشاوران املاک و عرضه املاک خاص در بورس کالا وجود ندارد، چراکه این املاک در حال حاضر نیز به‌صورت مستقیم توسط نهادها و بدون استفاده از ظرفیت واسطه‌ها و دلالان ملک، به مزایده گذاشته می‌شود.

یک کارشناس ارشد بازار سرمایه روز گذشته به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: خرده‌فروشی ملک از طریق بورس که از آن به‌عنوان بورس مسکن یاد می‌شود، در دنیا سابقه ندارد و تجربه‌ای در این زمینه در هیچ کشوری ثبت نشده است.

این کارشناس در عین حال تصریح کرد: ایجاد محل تولید اطلاعات و شفافیت معاملاتی با ساز و کار حقوقی مشخص برای بازار معاملات مسکن، از واجبات است به این صورت که اطلاعات مربوط به آخرین حجم آپارتمان‌های در نوبت فروش و واحدهای فروش رفته، برای عموم منتشر شود و کارگزاری خریدار و فروشنده، جدا از هم باشند اما اینکه معاملات مسکن به مفهوم معاملات سهام، در بورس صورت بگیرد، فعلا غیرممکن است.

معاون سازمان بورس: فقط معاملات خاص امکان‌پذیر است

معاون سازمان بورس و اوراق بهادار، در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد با بیان اینکه «به علت ماهیت ویژه مسکن به‌عنوان کالایی ناهمگن، تعیین قیمت برای آپارتمان‌ها و معاملات خرد که در یک تیپ همگن قرار ندارند بسیار دشوار است»، اعلام کرد: فعلا بورس مستقلی به نام بورس مسکن نداریم و قرار بر این است که با انجام مطالعات لازم مشخص شود چه بخش‌هایی از مسکن را می‌توان در بورس کالا ساماندهی کرد.

حسن امیری گفت: مهم‌ترین مانعی که در این زمینه وجود دارد ناهمگن بودن مسکن است که باعث می‌شود امکان راه‌اندازی بورس مستقل مسکن، امکان‌پذیر نباشد.

امیری تاکید کرد: به خصوص انجام معاملات خرد و معمولی واحدهای مسکونی، به هیچ‌وجه در قالب بورس قابلیت اجرا ندارد و تنها انجام برخی معاملات خاص در این زمینه قابل بررسی است.

وی تصریح کرد: باید تعاریف مشخصی داشته باشیم از اینکه اساسا چه نوعی از معاملات مسکن می‌تواند از طریق بورس کالا مورد معامله قرار بگیرد که معاملات خرد مسکن به‌طور قطع در این گروه جایگاهی نخواهند داشت.

معاون سازمان بورس و اوراق بهادار توضیح داد: برای مثال، مزایده‌هایی که شرکت‌های دولتی، شبه دولتی و عمومی برای فروش واحدهای مسکونی همگن خود که عموما در یک یا چند تیپ محدود به لحاظ نقشه ساخت ساخته شده‌اند و ویژگی‌های مشابه دارند، می‌تواند وارد بورس مسکن شود.

وی ادامه داد: همچنین انبوه‌سازی در مجتمع‌ها، شهرک‌ها یا شهرهای جدید که در شکل ساختمان‌های مشابه احداث شده‌اند، هم در صورت تکمیل مطالعات مورد نیاز در این زمینه و تصمیم برای راه‌اندازی بورس مسکن، می‌توانند از طریق بازار سرمایه مورد معامله قرار بگیرند.

امیری بخش دیگری از چشم‌انداز ایجاد بورس مسکن را متوجه آینده ساخت‌وساز در کشور دانست و گفت: اگر در سال‌های پیش‌رو، ساخت‌وسازها به نحوی توسعه پیدا کند که آپارتمان‌سازی به سمت تولیدات انبوه برود یا با توسعه صنعتی‌سازی مسکن به‌عنوان کالایی استانداردپذیر در پروژه‌های کلان قابل قیمت‌گذاری شود، بورس مسکن می‌تواند در ایجاد شفافیت معاملاتی برای این دسته از آپارتمان‌ها موثر واقع شود.

وی تاکید کرد: با این وجود اولا در مقطع زمانی فعلی امکان راه‌اندازی بورس مستقل برای مسکن وجود ندارد و ثانیا باید بررسی‌های لازم صورت بگیرد تا مشخص شود چه مدل یا مدل‌هایی از کالای مسکن، قابلیت پذیرش در بورس کالا را دارد.