پول محبوس در ملک را چگونه باید نجات داد؟

تیتر20 - طرح «نجات» سرمایه‌های محبوس در املاک، با الهام از تجربه‌ دنیا در زمینه «انتقال دارایی‌های بلوکه‌شده در یک بازار به چرخه فعالیت» تدوین شد. در بازار ملک، نتیجه سه سال سرمایه‌گذاری مفرط در ساخت‌وسازها – سال‌های 90 تا 92 - هم‌اکنون حجم «عرضه‌های بلااستفاده» را به حدی رسانده که به‌رغم بازگشت تقاضای مصرفی، عملا امکان برقراری رابطه موثر بین خریدار و این املاک وجود ندارد. وضع موجود از یک‌طرف اسارت منابع مالی بانک‌های مشارکت‌کننده در این ساختمان‌ها و در نتیجه سختی خروج از رکود مسکن را سبب شده و از طرف دیگر توان بالقوه برای سرمایه‌گذاری جدید در بخش‌های اقتصادی را سلب کرده است. برای حل این چالش، طرحی پیشنهاد شده که در قالب آن، یک یا چند شرکت کارآمدسازی دارایی‌ها با ماموریتی مشابه شرکت‌های مدیریت دارایی در جهان، وارد بازار املاک بلااستفاده می‌شوند و با مدل‌های مختلف همچون واگذاری اجاره‌ای یا تبدیل کاربری به هتل‌آپارتمان و دفاتر اداری، جریان کسب عایدی سرمایه برای مالکان و سرمایه‌‌گذاران را احیا می‌کنند. برای شروع طرح، تمهیداتی از جمله‌ حمایت یک نهاد مالی دولتی لازم است. این طرح به‌خصوص در دوره پساتحریم که تقاضا برای تاسیس نمایندگی‌های خارجی و کسب‌و‌کارهای جدید به وجود می‌آید، قابلیت عملیاتی شدن دارد.

رفع اسارت از املاک سال‌های تحریم

حجم زیادی از ساختمان‌های کلیدنخورده آماده مصرف در تهران و سایر شهرهای کشور را املاکی تشکیل می‌دهند که محصول «عرضه حبابی» سال‌های 90 تا 92 هستند؛ اما چون این سرمایه‌گذاری‌ها در آن زمان با «نیت خاص» انجام شده است، صاحبان آنها امروز - به رغم بازگشت تقاضای خرید- برای هر نوع اقدام برای تبدیل سرمایه‌های خود، مستاصل شده‌اند. در فاصله شروع تحریم تا پایان رونق قبلی مسکن، سرمایه‌گذارانی از همه نوع طیف (سرمایه‌داران عمده شامل تولیدکننده و تاجر، سرمایه‌داران متوسط و حتی خُرده سرمایه‌دارها)، تصمیم گرفتند مشکلات فعالیت اقتصادی در بازارهایی را که نیاز به رابطه بین‌المللی روان دارد از طریق انتقال موقتی سرمایه به بازار ملک -که در شرایط عادی و غیرعادی، همواره امن‌ترین مکان سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود- برای خود حل کنند.

این تصمیم بلافاصله در آمار صدور پروانه‌های ساختمانی سال‌های 90، 91 و 92 تهران منعکس شد و برای اولین‌بار در تاریخ ساخت و سازهای پایتخت، تیراژ ساخت مسکن در این کلان‌شهر از 200 هزار واحد در سال گذشت. به موازات این اتفاق، احداث ساختمان‌های تجاری- اداری یا همان «مال»‌ها نیز در همین سال‌ها شدت گرفت.

در حال حاضر بررسی‌های کارشناسی در بازار ملک نشان می‌دهد: «ایجاد سود متناسب با تورم فزاینده» به عنوان تنها نیت گروهی از سرمایه‌گذاران ملکی در سال‌های تحریم، باعث شکل‌گیری ساختمان‌هایی در نقاط گران‌قیمت و بعضا متوسط شهر شده که عملا در سمت تقاضا –چه تقاضای مسکونی و چه تقاضای اداری یا تجاری- امکان رابطه‌برقرار کردن با این بناها وجود ندارد. ساختمان‌های محصول دوره تحریم، همان واحدهای خالی بلااستفاده هستند که رشد آنها از یکسو باعث «عرضه حبابی» و «بی‌هدف» در بازار ملک شد و از سوی دیگر «اسارت سرمایه‌ها» در این بازار را رقم زد.

هم‌اکنون برای «نجات» سرمایه‌های محبوس در بازار ملک که با آزادسازی آنها، منابع مالی مورد نیاز برای سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی فراهم می‌شود، یک طرح پیشنهاد شده است. محمد امیر کرامت، پژوهشگر مسکن و ساختمان که ارائه‌کننده این طرح است، جزئیات مکتوب پیشنهاد خود را به «دنیای اقتصاد» ارائه داده است که نشان می‌دهد در شرایط کنونی بازار مسکن، با مدلی که در دنیا برای «رهاسازی دارایی‌های بلوکه‌شده و رونق بخشی به بازارها» استفاده می‌شود، امکان بهره‌برداری از املاک زمان تحریم برای دوره پساتحریم وجود دارد.

در دنیا، این مسوولیت به شرکت‌های مدیریت دارایی سپرده می‌شود و در ایران به کمک طرح «کادا» می‌توان شرکت‌هایی مشابه اما تحت حمایت یک نهاد مالی دولتی، راه‌اندازی کرد تا ساختمان‌های بلااستفاده موجود را وارد جریان مصرفی بازار ملک کند و عایدی ناشی از استفاده موثر آنها را به سرمایه‌گذاران تحویل دهد.

محور طرح نجات سرمایه‌های محبوس از املاک تحریمی، تبدیل این بناها به ساختمان‌های اجاره‌ای و استفاده از آنها در قالب کاربری مسکن‌اجاره‌ای، دفتر اداری، هتل‌آپارتمان و همچنین عرضه به دفاتر نمایندگی‌های خارجی در دوره پساتحریم است.

در بخشی از این طرح آمده است:

با شروع اوج‌گیري تحریم‌هاي بین‌المللی، دشواري سرمایه‌گذاري‌ها در بخش بازرگانی و مشکلات ناشی از انتقال ارز و کالا، سبب شد تا سرمایه‌گذاران عمده، متوسط، کوچک و حتی موسسات مالی و بانک‌ها، نقدینگی‌هاي خود را به حوزه جذاب ساخت‌وساز و مسکن هدایت کنند. عرضه و تقاضاي «حبابی» که در این مقطع به‌وجود آمد، نه به واسطه نیاز مردم به داشتن سرپناه، بلکه به‌عنوان نیاز به سرمایه‌گذاري و حفظ سرمایه‌هاي فعلی بود.

ساختمان‌هایی با کیفیت عالی در نقاط مرفه‌نشین شهرها در گروه A، ساختمان‌هاي گروه B با کیفیت میانی و حتی سرمایه‌گذاري ساختمان‌هاي کوچک گروه C، براي گروه‌هاي اجتماعی با درآمد متوسط، در خط تولید «عرضه» قرار گرفتند و چه چیز بهتر از ساختمان و مسکن، که نه سرقت می‌شد و نه فاسد، بنابراین جریان تقاضاي این‌گونه سرمایه‌گذاري، در نبود سایر گزینه‌هاي سرمایه‌گذاري در کشور، به ایجاد مجموعه وسیعی از مجتمع هاي مسکونی، اداري، تجاري در شهرهاي بزرگ کشور انجامید. در حال حاضر، این مجموعه‌هاي ساخته شده و بعضا نیمه‌کاره، در روند رکود، اغلب محل نگهداري و توقف نقدینگی سرمایه‌گذاران و بانک‌ها شده‌اند. طبیعتا در دوران پس از تحریم، تقاضاهاي فزاینده براي تبدیل این سرمایه‌گذاري‌ها به گزینه‌هاي جذاب‌تر بسیار محتمل است.

به این ترتیب، تقویت «عرضه»، پس از ترکیدن حباب جذابیت سرمایه‌گذاري مسکن، رونق به بازار نخواهد آورد، تقویت «تقاضا» نیز به‌واسطه سطح پایین درآمدهاي خانوارهاي هدف نیاز مسکن که درآمدهایشان تطابقی با اقساط وام‌هاي بزرگ‌تر را ندارد، فقط صندوق وام‌دهندگان را خالی خواهد کرد.

حال چه باید کرد؟ چگونه نقدینگی‌هاي اسیر شده در ساختمان‌هایی را که با نیت سرمایه‌گذاري ساخته شده‌اند، می‌توان آزاد کرد یا به جریان انداخت؟ تجربه جهانی به منظور رونق بخشی به بخش‌هایی از بازار و براي رهاسازي دارایی‌هاي بلوکه شده، تاسیس و تقویت شرکت‌هاي مدیریت دارایی (Asset Management) را پیشنهاد می‌کند. این شرکت‌ها از طریق ارائه روش‌هاي ابتکاري و نوآورانه، دارایی‌هاي بلوکه شده مالکان را به سودآوري می‌رسانند و از این میان، ضمن تامین حق‌الزحمه شرکت، سود مناسبی را به مالک دارایی اعطا می‌کنند. از تبعات مفید این شرکت‌ها، کارآفرینی همراه با ایجاد رونق در بازار مربوطه، خواهد بود. بومی‌سازي این تفکر در ایران با وضعیت فعلی در حوزه مسکن و ساختمان ما را به پیشنهاد ایجاد «شرکت‌هاي مولد کارآفرینی از دارایی‌هاي ملکی» یا «شرکت‌هاي کارآمدسازي دارایی‌ها» یا به اختصار شرکت‌هاي «کادا» رهنمون می‌سازد. در حال حاضر بنا به اظهار بعضی از متولیان بخش مسکن، حدود 400 تا 600 هزار واحد مسکونی خالی در تهران و همین‌طور در چند شهر بزرگ کشور وجود دارد بعضی از این واحدهاي مسکونی که با بهترین مصالح ساختمانی ساخته شده‌اند و در مناطق مرفه‌نشین شهر قرار دارند که با انگیزه سرمایه‌گذاري یا حفظ سرمایه‌هاي بخش‌هاي مرفه جامعه خریداري شده و بلااستفاده رها شده‌اند. طبیعتا قیمت پایه این‌گونه دارایی‌ها آنقدر بالا هست که با اقدامات معمولی همچون افزایش تسهیلات بانکی قادر نخواهیم بود این قسم از دارایی‌ها را در محدوده مورد تقاضاي مسکن قرار دهیم.

در حال حاضر به‌واسطه نبود «ریت»ها یا «شرکت‌هاي سرمایه‌گذاري املاك و مستغلات»، بنگاه‌هاي معاملات ملکی که انحصارا به واسطه‌گري مشغولند، براي رونق بخشی به وضعیت مسکن مورد توجه قرار می‌گیرند، درحالی که «شرکت‌هاي واقعی سرمایه‌گذاري املاك و مستغلات» در کشورهایی که «ریت»ها (REITS) فعالند، به‌گونه‌اي مدیریت دارایی‌هاي ملکی را به‌عهده دارند و از دارایی‌هاي ملکی، با روش‌هاي گوناگون اجاره‌داري، بهره‌برداري می‌کنند. البته با توجه به تجربیات موفق سایر کشورها در این زمینه، باید ابتدا تمهیداتی همچون وضع قانون اخذ مالیات از املاک بدون استفاده، معافیت مالیاتی برای اجاره‌داری و همچنین معافیت سود حاصل از کارآفرینی ناشی از کارآمدسازی دارایی‌های ملکی اتخاذ شود.

در این صورت اولین شرکت کادا می‌تواند تحت حمایت یک نهاد مالی دولتی مثل بانک مسکن ایجاد شود تا در زمینه‌هایی همچون مشارکت در اجاره‌داری ملک، تبدیل این املاک به دفاتر تجاری- اداری (دفتر نمایندگی برندهای خارجی)، هتل آپارتمان‌های اقامتی و سایر روش‌های بهره‌برداری از ملک همچون خانه‌داری هتلینگ یا کترینگ، فعال شود. این فرآیند، پس از جلب اطمینان عمومی، می‌تواند سریعا توسط بخش خصوصی نیز گسترش یافته و توسط سیستم بانکی، پشتیبانی شود.

نمونه‌هایی از این دست، در صورت رفع تحریم‌ها و هجوم سرمایه‌داران و کارشناسان خارجی و کمبود فضاهای اقامتی، می‌تواند یکی از سریع‌ترین پاسخگویی‌ها به نیازهاي آن دوران باشد، ضمن اینکه، خدمات شرکت «کادا» ایجاد مشاغل جدید را در پی خواهد داشت و کسب درآمد براي اقشار کم‌درآمد، توانمندي اسکان در مسکن‌هاي اجاره‌اي متناسب با درآمد را بهتر فراهم می‌کند./دنیای اقتصاد