اجاره‌داری گره‌ بازار مسکن را باز می‌کند؟

تیتر20 - اخیرا تعدادی از تئوریسین های اقتصادی دولت موضوع اجاره داری حرفه ای مسکن را پیش کشیده و خواهان ایجاد شرکت های مخصوص برای رهن و اجاره مسکن شده اند.

استدلال این افراد برای تشکیل شرکتهای فوق الذکر، دو موضوع «امکان ورود خانه های خالی به بخش مسکن» و نیز «از سرمایه ای خارج شدن کالای مسکن و تبدیل شدن آن به کالای مصرفی» است که نتیجه هر دوی این مباحث، امکان ایجاد تعادل در بازار مسکن و جلوگیری از افزایش قیمت هاست.

همچنین از منظر این تئوریسین های اقتصادی طرفدار بازار آزاد، ترویج اجاره داری حرفه ای مسکن می تواند از احتکار مسکن جلوگیری کرده و با توجه به اینکه در سال آینده احتمال بازگشت رکود مسکن (در حوزه خرید و فروش) پیش بینی می شود، با استفاده از این روش (اجاره داری حرفه ای) بخش بیشتری از واحدهای مسکونی موجود وارد چرخه مصرف می شوند که در نتیجه، می تواند از سنگینی رکود مسکن بکاهد.

حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی در همایشی با موضوع بررسی آینده بخش مسکن با تشریح «ویژگی پرش قیمت مسکن در بهمن ماه»، اعلام کرد: پرش بیش از ۲۰ درصدی قیمت در بهمن ماه ناشی از تداوم رکود طی سال های متوالی، رشد منفی قیمت واقعی مسکن، تورم انتظاری و کاهش رفتارهای سفته بازانه بوده است، بنابراین این پرش قیمتی برای سال آینده قابل تداوم نیست.

وی افزود: هرچند در صورتی که سرمایه گذاران ساختمانی نسبت به اولویت بخشی به الگوی کوچک سازی در بازار مسکن و پاسخ به تقاضای غالب در این بازار در حجم مناسب اقدام نکنند، بازار مسکن از این ناحیه آسیب پذیر خواهد شد.

به گفته عبده تبریزی، این درحالی است که هنوز هم در بازار املاک تجاری و مسکن لوکس حباب قیمتی وجود دارد.

وی در عین حال بازار اجاره مسکن را به عنوان یک فرصت جدید برای سرمایه گذاران به واسطه راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای مورد تاکید قرار داد.

افشین پروین پور، عضو شورای عالی مسکن دولت دهم درباره آثار اجاره‌داری حرفه‌ای و آثار آن در اقتصاد کلی کشور از یک سو و نیز بخش مسکن از سوی دیگر، با بیان اینکه صنعت اجاره داری در کشور ما حرفه ای نیست گفت: در کشورهای دیگر شرکت های حرفه ای پیشرو در صنعت اجاره داری مسکن وجود دارد و فعالیت آنها به این شکل است که موجر و مستأجر با هم ارتباط مستقیم ندارند. به این معنا که هم فردی که دنبال اجاره مسکن است به سراغ این شرکت ها می رود و هم فردی که مالک است برای اجاره دادن واحدهای مسکونی خود به این شرکت ها مراجعه می کند.

وی ادامه داد: وجود چنین شرکت هایی سبب می شود تا موجر و مستأجر هیچ گونه ارتباط مستقیمی با یکدیگر نداشته باشند همچنین در این صنعت، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی به صورت بلندمدت است. بنابراین همه دعواهای حقوقی نیز بر عهده همین شرکت است و قراردادها به گونه ای نیست که مالک شخصا بخواهد از مستأجر شکایت کند. همه تضامین لازم را هم شرکت فعال در این صنعت از متقاضی اجاره واحد مسکونی، دریافت خواهد کرد.

کارشناس مسکن افزود: ترویج این مسأله (اجاره داری حرفه ای مسکن) تأثیری در تثبیت یا کاهش قیمت مسکن (خرید و فروش) ندارد. این یک روال حرفه ای است که کارها را آسان می کند. اگرچه صنعت اجاره داری حرفه ای اقدام مثبتی است اما نباید از آن برداشت اشتباه داشت.

وی با اشاره به اظهارات اخیر برخی کارشناسان مسکن و مسئولان این حوزه مبنی بر امکان بازارپذیر کردن خانه های خالی و درنتیجه تثبیت یا کاهش قیمت مسکن با استفاده از ورود این واحدها به بازار اجاره داری حرفه ای مسکن گفت: این کار باعث از بین رفتن سوداگری در بخش مسکن نمی شود.

عضو شورای عالی مسکن دولت دهم علت نابسامان بودن وضعیت بازار مسکن کشور ما را دو موضوع «فرهنگ مالکیت خواه مسکن از سوی مردم» و «اثرگذاری اقتصادی بخش مسکن بر اقتصاد خانوار» عنوان کرد و اظهار داشت: مردم ما از نظر فرهنگی علاقه مندند مالک باشند به همین دلیل هیچ اقدامی جز اینکه کاری کنیم تا مردم خانه دار شوند، مؤثر نیست. اما این فرهنگ در سایر کشورها وجود ندارد و برای مردم مالک و مستأجر بودن تفاوتی ندارد. تا زمانی که این فرهنگ بر شهروندان ایرانی حاکم است، تلاش برای مصرفی کردن مسکن بسیار سخت خواهد بود و مسکن همواره به عنوان کالای سرمایه ای باقی می ماند.

پروین پور بیان کرد: به عنوان مثال در کشور هلند، شهرداری ها تعداد زیادی واحد مسکونی دارند و این واحدها را به مردم اجاره می دهند بنابراین برای مردم موضوع مالک بودن و خانه دار شدن، مسأله حیاتی و سرنوشت سازی نیست.

وی درباره داشتن نگاه اقتصادی به مسکن در کشور ما افزود: ما در ایران دو نوع تورم داریم که شامل تورم عمومی در کل اقتصاد و نیز تورم مسکن می شود. این موضوع سبب می شود کسانی که در ایران مستأجر هستند، مرتبا با گذشت زمان، زیان می بینند و ادامه وضعیت مستأجری سبب ضرر اقتصادی به خانوار می شود. به معنای دیگر تورم عمومی اقتصاد سبب می شود تا از ارزش پولی که به عنوان ودیعه نزد مالک (موجر) دارند مرتبا کاسته شود از سوی دیگر تورم بخش مسکن هم سبب می شود تا از خرید واحد مسکونی ناتوان تر شوند. ضمن اینکه به دلیل بالا بودن اجاره ها، امکان پس انداز برای خرید مسکن نیز ندارند.

مدیرگروه مطالعات مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت تصریح کرد: مجموعه این اتفاقات باعث می شود خانوارها از هیچ تلاشی برای خانه دار شدن دریغ نکنند. به معنای دیگر خانوارهای ایرانی حاضرند هر سختی را به جان بخرند تا بتوانند صاحب مسکن شوند. این نشان می دهد تمایل به مالک شدن در ایران علاوه بر ریشه های فرهنگی، دلایل اقتصادی هم دارد. این در حالی است که در کشورهای پیشرو در حوزه اجاره داری حرفه ای، از آنجایی که تورم یا وجود ندارد یا بسیار پایین است، امکان عقد قراردادهای بلندمدت اجاره مسکن وجود دارد. ولی به دلیل غیر قابل پیش بینی بودن تورم عمومی و تورم مسکن در ایران، امکان انعقاد قراردادهای بلندمدت اجاره مسکن وجود ندارد.

وی راه حل کنترل تورم مسکن را ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا عنوان و اظهار کرد: باید شرایط عرضه مسکن به گونه ای باشد که هر متقاضی بالقوه خرید مسکن بتواند در اسرع وقت به واحد مسکونی میان قیمتی دسترسی داشته باشد. این متقاضیان هم می تواند شامل مستأجرانی که مایلند خانه دار شوند، باشد و هم می تواند زوجین جوان و خانه اولی ها را دربربگیرد. در حال حاضر نوسازی بافت های فرسوده بهترین روش برای تولید و عرضه مسکن به تعداد زیاد است تا همه تقاضاهای خرید را پوشش دهد. در این صورت است که خانوارها این امکان را دارند تا با شرایط آسان و در شرایط تثبیت اقتصادی صاحب خانه شوند.

به گفته پروین پور بالا بودن عرضه مسکن هم سبب حذف سفته بازی و دلالی در بخش مسکن می شود هم حباب قیمتی را از بین می برد و هم دیدگاه عمومی در خصوص سرمایه ای بودن ملک را تعدیل می کند. منطقی شدن قیمت مسکن در سایه بالا بودن عرضه، از سوی دیگر این شرایط را نیز فراهم خواهد کرد که هر خانواده ای با هر سطح درآمدی بتواند میان خانه دار شدن یا مستأجر بودن را به راحتی انتخاب کند. ولی در حال حاضر اجاره نشینی در ایران اجباری است نه انتخابی؛ چون بخش زیادی از مردم علاقه مندند مالک باشند ولی به دلیل غیر منطقی و حبابی بودن قیمت مسکن، نمی توانند از اجاره نشینی به سمت مالکیت تغییر وضعیت بدهند.

وی تأکید کرد: بنابراین این اظهارات که توسعه اجاره داری حرفه ای می تواند در کاهش یا تثبیت قیمت مسکن مؤثر باشد به هیج وجه صحبت درستی نیست. دولت باید با استفاده از روش های مختلف از افزایش ناگهانی و جهشی قیمت مسکن که عمدتا قابل پیش بینی هم نیست و با کوچکترین رونقی در بازار، شاهد افزایش ناگهانی مسکن هستیم، جلوگیری کند تا مردم بتوانند خانه دار شوند نه اینکه اجاره داری حرفه ای را به بازار خرید و فروش مسکن پیوند بدهند.

حمیدرضا چراغی کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: به نظر می رسد مرتبط دانستن بحث اجاره داری حرفه ای با خانه های لوکس از سوی این اقتصاددان و کارشناس اقتصاد مسکن می تواند نوعی ارائه راهکار و ارسال پالس های مثبت از سوی سیاستگذاران بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی برای سوق دادن موضوع لاینحل خانه های لوکس و خالی به بازار مسکن باشد تا با ورود سرمایه گذاران مسکن به بازار اجاره داری حرفه ای، هم این بخش را تقویت کنند، هم سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز جدید توجیه پذیر شود و هم موضوع دو و نیم میلیون خانه خالی در کشور که ۵۰۰ هزار واحد آن در تهران قرار دارد و همواره از ابتدای دولت یازدهم به عنوان یک معضل از سوی وزیر راه و شهرسازی و سایر دست اندرکاران بخش مسکن مطرح شده، تا حدودی برطرف شود./مهر