رمز فروش در بازار مسکن!/کدام دسته از آپارتمان‌ها زودتر به فروش می‌رسند؟

تیتر20 - سطح قیمت آپارتمان‌های پرفروش در تهران طی 5 ماه اول امسال، حاوی پیام صریح به مشاوران املاک است و نشان می‌دهد روال فعلی «بازاریابی یکسان» در بنگاه‌ها باید تغییر کند و فایل‌های مربوط به «واحدهای کوچک متراژ کمتر از 200 میلیون تومان» در اولویت دلالان برای فروش قرار بگیرد. نیمی از تقاضای حاضر در بازار مسکن با نقدینگی حداکثر150 میلیون تومان – بدون احتساب وام - دنبال آپارتمان تا 60 مترمربع است. طی ماه‌های اخیر اگرچه بیشترین فروش آپارتمان در همین بازه قرار داشته، اما سهم‌شان از کل معاملات، کمتر از 25 درصد است که قابلیت افزایش دارد.

بازاریابی «یکسان» برای فروش آپارتمان‌های با «متراژ متنوع» توسط دلالان مسکن، به تجمع توده تقاضای «مصمم به خرید» در بازار ملک منجر شده و پیامد این مدل دلالی مسکن، تنگنای خرید و فروش را از ناحیه جدید محصور کرده است.

در حال حاضر بیش از نصف مراجعه‌کنندگان به بنگاه‌ها و سایت‌های مجازی فروش مسکن در تهران، زوج‌هایی هستند که با حداکثر نقدینگی 100 تا 130 میلیون تومان (بدون احتساب وام خرید بانک مسکن)، برای خرید آپارتمان 50 تا 60مترمربعی جست‌وجو می‌کنند، اما در برابر تقاضای غالب (بالای 50 درصد متقاضیان خرید)، حجم واحدهای مناسب این گروه، در فایل‌های آماده فروش به شدت محدود است و بیشترین فراوانی آپارتمان‌های سپرده شده به بنگاه‌ها، به بازه قیمتی 200 تا 400میلیون تومان، تعلق دارد.

در این میان، یافته‌های رسمی از نوع معاملات مسکن در 5 ماه اول امسال، ضمن تایید چیدمان تقاضا در بازار، نشان می‌دهد: اگرچه حجم فروش واحد‌های مسکونی کم‌متراژ (تا 60 مترمربع) در تهران، رتبه دوم بیشترین معاملات را به خود اختصاص می‌دهد، اما به دلیل عدم کفایت فایل‌های مربوط به این نوع آپارتمان‌ها، سهم‌شان از کل فروش، حداکثر 5/ 16 درصد در هر ماه بوده است، در حالی که این سهم وزنی با توجه به پتانسیل تقاضای غالب، می‌تواند حداقل دو برابر شود و خرید و فروش را وارد فاز رونق کند.

آمارهای رسمی، علاوه بر اینکه امکان شناسایی «آدرس تجمع تقاضا» در دسته مشخصی از متراژ آپارتمان‌های فروشی را فراهم کرده است، آخرین شرایط مالی تقاضای موثر را نیز بازگو می‌کند.

آمار فروش مسکن با معیار قیمت کل در تهران، بیانگر تضعیف قدرت خرید در فاصله بهار و تابستان امسال است؛ در فصل اول سال 94، پرفروش‌ترین آپارتمان‌ها در پایتخت، با متوسط قیمت 130تا 160 میلیون تومان معامله شدند، اما در دو ماه اول تابستان، واحدهای 100 تا 130 میلیون تومان- یعنی همان آپارتمان‌های مخاطب تقاضای موثر- رتبه اول بیشترین فروش را تصاحب کردند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در شرایط کنونی رمز فروش مسکن در تهران، می‌تواند «اولویت‌بندی در فایل‌های فروش توسط مشاوران املاک» تعریف شود به این صورت که، دلالان با تمرکز بر فروش واحدهای مسکونی کم‌متراژ، اولویت بازاریابی را بر فایل‌های با قیمت پیشنهادی کمتر از 200میلیون تومان قرار دهند تا از ظرفیت بالقوه اکثریت متقاضیان حاضر در پشت میز معاملات، به نفع خروج از رکود استفاده کنند.

کارشناسان با تاکید بر اینکه، راه حل بازار در شرایط کنونی، دست به کار شدن واسطه‌های ملکی برای فراهم کردن بستر انجام معامله است، رمز جدید فروش را تایید می‌کنند و معتقدند: یک طرف معامله که تقاضای مصرفی است و فعلا اکثریت تقاضا را تشکیل می‌دهد، در بازار حاضر است، اما در عرضه‌ هماهنگ با ذائقه طرف مقابل، کمبود وجود دارد که باید این جای خالی، با تحریک فروشنده‌ها توسط دلالان پر شود.

متراژ پرطرفدار

به گفته مشاوران املاک فعال در مناطق معمولی شهر تهران که عمده قیمت آپارتمان‌ها در این مناطق به طور متوسط در مرز 4 میلیون تومان (میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در پایتخت) قرار دارد، از ابتدای سال تاکنون، بیشترین تقاضا معطوف به واحدهای کوچک متراژ خصوصا آپارتمان‌های 50 تا 65 مترمربعی بوده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن، حتی با بودجه نقد کمتر از 100 میلیون تومان به امید دریافت وام و عرضه سریع واحد به بازار اجاره با هدف تامین بخشی از هزینه خرید آپارتمان، به بنگاه‌های مسکن مراجعه می‌کنند. علاوه بر این گروهی از متقاضیان که از قدرت خرید بسیار کمی در مقایسه با سطح قیمت‌ها در بازار مسکن برخوردارند، پرطرفدارترین بازه قیمتی که هم اکنون متقاضیان خرید با اتکا به آن وارد بنگاه‌های مسکن می‌شوند به‌صورت متوسط بین 150 تا کمتر از 200 میلیون تومان در نوسان است. آن طور که فعالان بازار مسکن اذعان می‌کنند هم‌اکنون درصد کمی از متقاضیان مصرفی واحدهای کوچک متراژ وجود دارند که با بودجه 200 میلیون یا بیشتر از آن به دنبال خرید آپارتمان هستند.

البته در این میان متقاضیانی هم وجود دارند که با بودجه بیشتر که در برخی موارد به سقف 500میلیون تومان هم می‌رسد در بازار مسکن مناطق معمولی پایتخت به دنبال واحدهایی نوساز با میانگین متراژ 100 مترمربع هستند.

فراتر از اظهارنظر مشاوران املاک، اطلاعات بانک مرکزی از وضعیت ماه به ماه بازار مسکن حاکی است، طی 5 ماه گذشته عمده تقاضا در بازار مسکن معطوف به واحدهای 60 تا 70 مترمربع و در وهله دوم آپارتمان‌های 50 تا 60 مترمربع بوده است.

با این حال ادغام نتایج آمارهای رسمی با رفتارسنجی طرف تقاضا در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی نشان می‌دهد هر چند هم اکنون عمده معاملات مسکن در متراژهای 60 تا 70 مترمربع صورت می‌گیرد اما حجم غالب تقاضا مربوط به واحدهای 50 تا 60 مترمربع و حتی متراژهای کمتر از 50 متر است که بنا به دلایلی حداقل بخش قابل توجهی از این تقاضا در بازار فعلی معاملات مسکن به خاطر عدم انطباق قیمت فروش پاسخ داده نمی‌شود یا به عبارت بهتر این تقاضاها پشت در بنگاه‌های مسکن منتظر مانده‌اند. به این ترتیب در صورتی که بخش قابل توجهی از عمده تقاضا در بازار مسکن که مربوط به آپارتمان‌های با متراژ کمتر از 60 مترمربع است، در بازار معاملات پاسخ داده می‌شد و تقاضا منجر به خرید می‌شد، هم‌اکنون معاملات این واحدها در صدر آمارهای رسمی قرار می‌گرفت.

دلایل توقف تقاضای عمده

مهم‌ترین دلایلی که کارشناسان و فعالان بازار مسکن در خصوص عدم پاسخ مناسب به بیشترین حجم تقاضا در بازار مسکن ذکر می‌کنند در چند مورد دسته‌بندی می‌شود.

مهم‌ترین این عوامل ضعف قدرت خرید متقاضیان واحدهای کوچک متراژ است که در برخی مواقع با بودجه‌ای کمتر از 100 میلیون تومان به بازار تقاضای مسکن وارد می‌شوند.

هم‌اکنون غالب متقاضیان خرید مسکن کسانی هستند که به دلیل آنکه متناسب با قدرت خرید خود موفق به یافتن واحد کوچک متراژ دلخواهشان نمی‌شوند، از بازار تقاضا دست کم به صورت موقت، خارج شده یا در حاشیه این بازار بدون اینکه تقاضایشان شکل موثری به خود بگیرد، در صف انتظار آپارتمان‌هایی قرار می‌گیرند که شرایط فروش آنها با قدرت خریدشان هماهنگ باشد.

به همین دلیل است که در شرایطی که عمده تقاضا در بازار مسکن مربوط به واحدهای کوچک متراژ کمتر از 60 مترمربع است، اما آمارهای رسمی بیشترین حجم معاملات صورت گرفته را در گروه آپارتمان‌های 60 تا 70 مترمربع اعلام می‌کنند. البته مطابق با آنچه بانک مرکزی طی 5 ماه گذشته در قالب گزارشی از وضعیت ماه به ماه معاملات مسکن در شهر تهران منتشر کرده است، متراژ 50 تا 60 مترمربع پس از متراژ 60 تا 70 متر، بیشترین حجم معاملات در بازار مسکن را به خود اختصاص داده است.

آن طور که در آمارهای ماه به ماه بانک مرکزی از وضعیت معاملات مسکن آمده است، طی سه ماه اول سال، بیشترین حجم معاملات مسکن در بازه قیمتی 130 تا 160 میلیون تومان انجام شده اما در دو ماه گذشته از فصل تابستان (تیر و مرداد)، بازه قیمتی 100 تا 130 میلیون تومان بیشترین حجم معاملات خریدوفروش را به خود اختصاص داده است. به این ترتیب در شرایطی که در فصل بهار بیشترین حجم معاملات خریدوفروش مسکن ابتدا در بازه قیمتی 130 تا 160 میلیون تومان و پس از آن در بازه 100 تا 130 میلیون تومان به ثبت رسیده، طی دو ماه اول تابستان، این نسبت‌ها بر عکس شده و بازه قیمتی 100 تا 130 میلیون تومان پرطرفدارترین بازه قیمتی در معاملات آپارتمان‌های مسکونی بوده است.

از سوی دیگر در شرایطی که به اعتقاد برخی کارشناسان عدم توازن بین عرضه و تقاضای واحدهای کمتر از 60 مترمربع دومین دلیل عمده برای توقف تقاضا پشت میز بنگاه‌ها به لحاظ متراژ محسوب می‌شود، مشاوران املاک شهر تهران می‌گویند: هم‌اکنون تحت تاثیر شرایط رکودی در بازار مسکن توازن قابل قبولی بین عرضه و تقاضای این واحدها برقرار است و مهم‌ترین دلیلی که منجر شده حجم معاملات در متراژ کم تقاضا نسبت به تقاضای عمده مسکن بیشتر باشد، به ضعف قدرت خرید متقاضیان واحدهای کوچک‌تر برمی‌گردد.

این ضعف قدرت خرید عملا باعث می‌شود عمده تقاضا در بازار واحدهای کوچک تامین نشده و بنابراین آن دسته از متقاضیان که با قدرت خریدی بیش از 200 میلیون تومان وارد بازار مسکن می‌شوند هر چند تعدادشان محدودتر از متقاضیان واحدهای کوچک‌تر است اما بیشترین حجم معاملات را در بازار مسکن رقم می‌زنند. رتبه اول معاملات آپارتمان‌های 60 تا 70 مترمربع این موضوع را به خوبی تایید می‌کند.

نسبت 60 به 40 کوچک متراژها

به گفته مشاوران املاک فعال در مناطق غربی تهران که هم‌اکنون بیشترین حجم تقاضا، بیشترین تعداد معاملات مسکن و همچنین بیشترین میزان عرضه واحدهای کوچک متراژ یا معمولی در این مناطق است، هم اکنون 60 درصد تقاضا در بازار مسکن غرب تهران مربوط به واحدهایی است که برای خرید آنها بودجه‌ای کمتر از 200 میلیون تومان مورد نیاز است.

در واقع بیش از نیمی از متقاضیانی که برای خرید مسکن به بنگاه‌های این مناطق وارد می‌شوند بودجه‌ای کمتر از 200 میلیون تومان دارند که معمولا با قیمت یک واحد 40 تا 60 مترمربعی - بسته به ویژگی‌های ملک و مکانی که در آن واقع شده است - معادل است.

این در حالی است که به گفته واسطه‌های ملکی در غرب تهران، بخش عمده‌ای از 40 درصد تقاضای مسکن باقی‌مانده هم مربوط به واحدهایی با متراژ تا 80 مترمربع است.

مشاوران املاک فعال در شرق تهران هم نسبت مشابهی از آنچه هم‌اکنون در غرب تهران رفتار تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار داده است، به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند.

به گفته آنها، در شرق پایتخت هم الگوی تقاضا مشابه آنچه هم اکنون در غرب تهران در جریان است، از سوی متقاضیان مسکن دنبال می‌شود.

متقاضیان خرید مسکن در مناطق شرقی تهران عمدتا در جست‌وجوی آپارتمان‌هایی با حداکثر 65تا 70 مترمربع مساحت هستند و قدرت خریدشان به ندرت از مرز 200 میلیون تومان فراتر می‌رود.

توصیه‌های مشاوران املاک به خریداران

در شرایطی که حداکثر بودجه اغلب متقاضیان مصرفی مسکن که برای اولین بار وارد بازار خرید آپارتمان می‌شوند در مرز 200 میلیون تومان قرار دارد، مشاوران املاک با ارائه توصیه‌هایی به این دسته از خریداران معتقدند: هم اکنون دو دسته خریدار عمده یا متقاضی خرید در بازار مسکن وجود دارد؛ برخی از این متقاضیان برای بار اول قصد خرید دارند که بودجه آنها از 200 میلیون تومان فراتر نمی‌رود و دسته دوم کسانی هستند که قصد تبدیل به احسن ملک خود را دارند که به ندرت قدرت خریدشان به مرز 500 میلیون تومان می‌رسد. این در حالی است که هر چند هم اکنون اغلب تقاضای مصرفی در گروه اول یعنی متقاضیان با بودجه کمتر از 200 میلیون تومان متمرکز شده است اما عمده تلاش مشاوران املاک برای رساندن قیمت برخی واحدها به قدرت خرید متقاضیان نتیجه مطلوبی در بر ندارد. از سوی دیگر، مشاوران املاک به متقاضیان خرید مسکن که بودجه آنها کمتر از 200 میلیون تومان است توصیه می‌کنند تنها در مناطقی جست‌وجو کنند که مطمئن هستند آپارتمان‌های با بازه قیمتی مورد نظر آنها در این مناطق موجود است.

به گفته آنها، هم‌اکنون در اغلب مناطق معمولی شهر تهران که از ویژگی‌های سکونتی مطلوب‌تری برخوردار است برای خرید یک واحد 60 تا 70 مترمربعی به صورت میانگین 300 میلیون تومان بودجه مورد نیاز است.