سال ۹۷ برای اجاره‌نشین‌ها چگونه رقم می‌خورد؟

تیتر20 - مسیر نوسانات اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۷، تحت‌تاثیر دو نیروی غیر‌هم‌جهت قرار دارد. آمارهای رسمی نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بهای آپارتمان در تهران، سال گذشته رکورد ۴ ساله بیشترین نرخ رشد را به میزان ۲۰ درصد به ثبت رساند. این در حالی است که هزینه اجاره‌نشینی در پایتخت طی سال‌های ۹۳ تا ۹۵ به‌طور میانگین کمتر از ۱۰ درصد در سال افزایش پیدا کرد. امسال علاوه‌بر دو متغیر کلیدی همچون تورم عمومی و تورم مسکن، رفتار خانه‌اولی‌ها و تیراژ ساخت‌وسازهای مشارکتی بر اجاره‌بها موثر است.

اجاره بها در تهران، سال گذشته به لحاظ نرخ رشد میانگین ۱۲ ماه، رقمی معادل دو برابر تورم یکساله مسکن، افزایش یافت و رکورد ۴ ساله بیشترین رشد در هزینه‌ اجاره‌نشینی را به ثبت رساند. اجاره‌نشین‌های پایتخت با پشت‌سر گذاشتن تورم ۲۰ درصدی یک سال ۹۶ و تورم نقطه‌ای ۲۵ درصد در اسفند پارسال، وارد سال ۹۷ شده‌اند و قراردادهای امسال -برای تمدید مدت اجاره یا برای مستاجرهای جدید در این بازار- از بابت تعیین اجاره‌بها تحت تاثیر دو نیروی غیر هم جهت، منعقد می‌شود. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آنچه در سال ۹۶ برای اجاره‌نشین‌ها رقم خورد، حاکی است: آرامش نسبی اجاره بهای مسکن در تهران طی سال‌های ۹۴ و ۹۵، تقریبا از اوایل سال گذشته به دو علت خاتمه یافت به‌طوری که ریزنوسانات تک رقمی اجاره‌بها در سال‌های رکود معاملات مسکن(میزان تغییر در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن)، از ابتدای سال ۹۶ شیب دو رقمی به خود گرفت و در انتهای همان سال مبالغ اجاره تا نزدیک ۳۰ درصد افزایش نقطه‌ای، پیش رفت. متوسط اجاره‌بهای آپارتمان در تهران در یک سال ۹۶ معادل ۲۰ درصد نسبت به یک سال ۹۵ افزایش یافت. متوسط قیمت مسکن در همین مدت، رشد ۱۰ درصدی را تجربه کرد که به این ترتیب شیب تورم مسکن بر اساس ارقام میانگین ۱۲ ماه سال ۹۶ به اندازه نصف تورم اجاره بوده است. درحال حاضر با احتساب متوسط اجاره‌بها در قراردادهای اجاره اسفند ۹۶، متر مربعی ۲۸ هزار و ۹۰۰ تومان در شهر تهران است. این مبلغ بدون دریافت پول پیش (رهن) و براساس دریافت ۱۰۰ درصد اجاره ماهانه، از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن اعلام شده است که به معنای آن است که یک واحد مسکونی ۵۰ متر مربعی در شهر تهران در آخرین ماه از سال گذشته با میانگین مبلغ نزدیک به یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره داده شده است. با این حال، متوسط اجاره بها در مناطقی همچون منطقه ۵ (پرتقاضاترین منطقه برای اجاره و خرید) در اسفند پارسال بیش از ۳۳ هزار تومان در هر مترمربع بوده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره اوج‌گیری اجاره‌بها در تهران نشان می‌دهد: «کاهش ناگهانی آپارتمان‌‌های اجاره‌ای» در سال پیش رونق معاملات خرید مسکن –سال ۹۶- از یکسو و «اثرپذیری بهای اجاره از تغییرات افزایشی بهای خرید» از سوی دیگر، دو علل کلیدی برای صعود هزینه اجاره‌نشینی در تهران است.

سال گذشته دسته‌ای از مالکان واحدهای نوساز و چند سال ساخت که طی سال‌های ۹۳ تا ۹۵ قصد فروش داشتند، اما با نبود تقاضای موثر برای خرید مواجه بودند، در سال ۹۶ با مشاهده نشانه‌های پایان رکود و حضور موثر تقاضای خرید، واحدهای مسکونی خود را به قصد فروش از بازار اجاره خارج کردند. بخش قابل توجهی از این واحدها در سال‌های رکود معاملات مسکن، در بازار اجاره عرضه شده بود و همین حرکت این گروه از مالکان، میزان عرضه فایل اجاره در بازار را افزایش داده بود. در سال‌های ۹۳ تا ۹۵، متوسط اجاره بهای آپارتمان در تهران حدود ۸ درصد افزایش پیدا کرد که نسبت به متوسط نرخ رشد ۷ سال قبل از آن، پایین‌ترین تورم اجاره محسوب می‌شد. متوسط اجاره‌بهای مسکن در تهران در فاصله سال‌های ۸۶ تا ۹۲ به‌طور میانگین ۲۳ درصد در هر سال افزایش یافته بود، اما بعد از آن، نرخ رشد اجاره‌بها تا پایان سال ۹۵، در سطح تک رقمی ثابت ماند. سال گذشته خروج فایل از بازار اجاره به بازار فروش باعث کاهش محسوس و ناگهانی حجم عرضه در بازار اجاره‌نشین‌ها شد. سال گذشته در عین حال، تبدیل ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن به نوسانات محسوس و تاثیر آن بر رشد نقطه‌ای قیمت‌ها، سطح «نرخ‌های پیشنهادی رهن و اجاره» از سوی موجران را تحت تاثیر قرار داد. از آنجا که رهن کامل واحدهای مسکونی به‌خصوص آپارتمان‌های نوساز بر اساس نسبتی از بهای فروش، توسط واسطه‌ها و عوامل عرضه، محاسبه می‌شود، تغییرات افزایشی قیمت مسکن به‌خصوص از نیمه پارسال، شوک افزایشی به تورم اجاره وارد کرد. شهریور ماه سال ۹۶، تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در تهران، پس از ۴ سال، بار دیگر تا سطح ۲۰ درصد اوج گرفت. پیش‌تر، در شهریور ماه سال ۹۲ –سالی که قیمت مسکن در نیمه اول آن سال، جهش کرد و حباب قیمتی به اوج خود رسید- تغییرات نقطه‌ای اجاره بها، نرخ ۲۰ درصد را تجربه کرده بود و پس از آن، همواره میزان افزایش اجاره‌بها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن، کمتر از این رقم بود. با این حال، از نیمه سال گذشته تا پایان سال ۹۶، تورم نقطه‌ای اجاره بین ۲۰ تا ۲۷ درصد در نوسان بود.

در سال جاری دو نیروی غیر هم‌جهت، علاوه بر سایر متغیرهای کلیدی، اجاره‌بهای مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. اجاره‌بها همواره تابعی از تورم عمومی و قیمت مسکن بوده و موجران با لحاظ این دو متغیر و البته تغییرات نرخ بازدهی بازارهای رقیب از جمله نرخ سود بانکی، اجاره‌بها و شرایط دریافت بهای اجاره را تعیین می‌کنند. امسال اما در کنار این دو متغیر کلیدی، نقش دو نیروی دیگر در جهت‌دهی به مسیر نوسانات اجاره‌بها موثر است. نیروی اول از سمت وام خانه‌اولی‌ها شارژ می‌شود.

پیش‌بینی می‌شود رشد معاملات خرید مسکن به‌واسطه ورود خانه‌اولی‌های مجهز به تسهیلات بانکی به بازار معاملات ملک، باعث کاهش نسبی جمعیت مستاجر یا عدم افزایش آن شود. نرخ استفاده از وام «یکم» از سوی سپرده‌گذارانی که در سال‌های ۹۵ و ۹۶ در صندوق پس‌انداز مسکن حضور داشتند رو به افزایش است. نیروی حاصل از این حرکت در بازار معاملات خرید مسکن، در بازار اجاره هم به شکل کنترل حجم تقاضای اجاره و هم به شکل افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای بروز می‌یابد. دسته‌ای از خریداران مسکن برای تکمیل قسمت آخر بودجه خرید، واحد خریداری شده را دست کم برای یک سال، به شکل رهن کامل اجاره می‌دهند. در حال حاضر تحقیقات میدانی در مناطق مختلف تهران، از افزایش نسبی فایل «رهن کامل» نسبت به یکی، دو سال گذشته حکایت دارد. خرید و بلافاصله اجاره واحد از سوی این گروه از خریداران، ممکن است میزان تقاضای اجاره‌نشینی را تغییر ندهد اما در صورتی که واحد معامله‌شده نوساز باشد، میزان عرضه در بازار اجاره را افزایش می‌دهد. بنابراین اثر نیروی اول موثر بر اجاره‌بها، به نفع «مهار تورم اجاره» خواهد بود. اما منشأ نیروی دوم را ساخت و ساز و فعالیت‌های ساختمانی شکل می‌دهد که اثر آن، تحریک تورم اجاره از طریق افزایش تقاضای اجاره‌نشینی برای دست کم یک سال و نیم فرآیند تخریب و نوسازی است. سهم بالای «تخریب واحدهای مسکونی در حال استفاده» از تامین زمین برای ساخت و ساز در شهر تهران باعث شده متناسب با افزایش تیراژ آپارتمان‌سازی در پایتخت، تعداد مستاجرها ناشی از اجاره‌نشینی مالکان ساختمان‌های تخریبی افزایش پیدا کند.

ساخت و سازهای مشارکتی از محل مشارکت سازنده با مالکان ساختمان‌های مسکونی مجاز به تخریب و نوسازی، به این صورت انجام می‌شود که سازنده برای مدت ۵/ ۱ تا ۲ سال، هزینه اجاره یک آپارتمان مناسب مالکان (شرکا) را تامین می‌کند و در این مدت، مالکان روانه بازار اجاره می‌شوند.  در تهران به ازای ساخت ۵ واحد مسکونی، دو واحد تخریب می‌شود بنابراین افزایش تیراژ ساخت و ساز به معنی افزایش جمعیت اجاره‌نشین است. این گروه از مستاجران به دلیل توانایی کامل مالی –مجهز به نقدینگی دریافتی از سازنده- به نوعی، باعث تحریک افزایشی اجاره‌بها در مناطقی می‌شوند که بیشترین حجم صدور پروانه ساختمانی در جریان است. سال‌های ۹۰ تا ۹۲ بیش از ۷۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شد که بر اساس متوسط نرخ تخریب و نوسازی، برآورد می‌شود نزدیک به ۳۰۰ هزار متقاضی جدید روانه بازار اجاره شده باشد. سال‌های ۹۰ تا ۹۲، اوج ساخت و ساز در تهران محسوب می‌شود. تخریب و نوسازی ساختمان‌های مسکونی در حال استفاده طی سال‌های اخیر فقط به تهران محدود نشده و در شهرهای بزرگ و متوسط نیز به نسبت رخ داده است. اثر این میزان افزایش تقاضای اجاره‌نشینی را می‌توان در نسبت خانوارهای مالک به مستاجر در نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ ردیابی کرد. در سال ۹۵، نسبت خانوارهای مالک به مستاجر، به کمترین حد خود در مقایسه با دو سرشماری قبلی (سال‌های ۸۵ و ۹۰) رسید. در سال ۹۵، جمعیت اجاره‌نشین‌ها به ۳۱ درصد کل خانوارها افزایش یافت در حالی که سال ۹۰، نزدیک به ۲۷ درصد خانوارها، مستاجر بودند و در سال ۸۵ نیز جمعیت اجاره‌نشین‌ها معادل ۲۳ درصد کل خانوارهای کشور بوده است. بزرگ‌تر شدن جامعه اجاره‌نشین در کشور طی سال‌های اخیر علاوه بر اینکه از این محل نشات گرفته، دو عامل دیگر نیز داشته است. اولین عامل را می‌توان سرکوب تقاضای مصرفی تا قبل از سال ۹۳ از طریق عدم افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن متناسب با تورم ملکی عنوان کرد و عامل دوم نیز به ساخت و سازهای خارج از الگوی تقاضای موثر مربوط بوده است.

تحقیقات میدانی مشخص می‌کند بخشی از واحدهای مسکونی مهر به‌خصوص در اطراف کلان‌شهر تهران، طی سال‌های اخیر خالی از سکنه رها شده است و مالکان این واحدها، نیاز خود را در پایتخت به شکل اجاره‌نشینی تامین کرده‌اند. لوکس‌سازی‌های داخل شهر تهران نیز در کاهش نرخ مالکیت و رو آوردن متقاضیان به اجاره‌نشینی موثر بوده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برآیند دو نیروی متقابل در بازار اجاره مسکن بر حسب میزان برتری هر یک –رونق بیشتر معاملات خرید از سوی خانه اولی‌ها یا رونق بیشتر ساخت و سازهای وابسته به تخریب و مشارکت- می‌تواند در حرکت آتی تورم اجاره، نقش داشته باشد. مسیر حرکت دو منحنی نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ رشد اجاره‌بها طی حداقل دو دهه گذشته نشان می‌دهد در بلندمدت، میزان رشد قیمت مسکن اندکی بیشتر از میزان رشد اجاره‌بها بوده است اما در دوره‌های شکل‌گیری حباب قیمتی، جهش قیمت فروش معمولا زودتر از صعود تند اجاره‌بها اتفاق افتاده است.