بازارمسکن به کدام سو می‌رود؟

تیتر20 - روزنامه همشهری در گزارشی در خصوص آینده بازار مسکن نوشت :  آمارها  از بهبود روند صدور پروانه ساختمانی خبر می‌دهند اما در مقابل افت ارزش سرمایه در گردش سازندگان و گرانی مصالح ساختمانی زنگ خطر را برای تولید مسکن نواخته‌است. آخرین آمارها می‌گویند متوسط قیمت فروش هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران نسبت به سال قبل 45.8درصد رشد کرده است. در مقابل جدیدترین داده‌های آماری از حوزه صدور پروانه ساخت‌وساز مسکونی نیز از افزایش 51درصدی صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران خبر می‌دهد که می‌تواند به‌نوعی اثرگذاری رونق معاملات در تولید مسکن قلمداد شود. البته این تمام ماجرا نیست و آنگونه که دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن به همشهری می‌گوید، این رشد تولید در آینده می‌تواند تحت‌تأثیر مسائلی مانند افزایش هزینه‌های تمام‌شده تولید و به‌ویژه افت قابل‌توجه قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان به چالش کشیده شود و دوباره در روند نزولی قرار بگیرد.

وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران بهبود یافته و آنگونه که رسانه‌ها از محمدابراهیم دادسرشت،  مدیرکل تدوین ضوابط،  نظارت و صدور پروانه‌های شهرداری تهران نقل‌قول کرده‌اند،  با رشد 51درصدی مواجه شده است. طبق اظهارات دادسرشت،  کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده تهران در 2‌ماه نخست بهار پارسال 1332فقره بوده که این تعداد در 2‌ماه نخست سال‌جاری به 2014فقره رسیده که 51درصد رشد کرده است.

 از سوی دیگر بررسی آمارهای گذشته مرکز آمار در حوزه صدور پروانه ساختمانی نیز حاکی از این است که در بهار سال گذشته،  صدور پروانه ساختمانی با رشد 27.4درصدی مواجه بوده که نشان‌دهنده تقویت نسبی تولید مسکن در 2سال اخیر است و اگر در ماه‌های آینده نیز ادامه پیدا کند، هم می‌تواند ضامن کنترل سیر صعودی قیمت مسکن باشد و هم رونق صنایع وابسته به بازار مسکن را تضمین کند. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن نیز رشد صدور پروانه ساختمانی را رخداد مثبتی در بازار مسکن تهران اعلام می‌کند اما روند صعودی هزینه‌های مرتبط به ساخت‌وساز را عاملی می‌داند که می‌تواند ترمز رشد تولید را بکشد.

فرشید پورحاجت در گفت‌وگو با همشهری می‌گوید: از نظر علم اقتصاد،  زمانی می‌توانیم بگوییم بازار مسکن به رونق رسیده است که تولید رونق گرفته باشد و اینکه گفته می‌شود صدور پروانه ساختمانی در پایتخت افزایش یافته می‌تواند از نشانه‌های رونق گرفتن این بازار در تهران باشد. پورحاجت،  سیر صعودی افزایش قیمت مصالح ساختمانی در چند‌ماه اخیر را یکی از دلایل رشد قیمت مسکن عنوان می‌کند که درصورت تداوم می‌تواند به‌مثابه ترمز برای بخش تولید عمل کند. به گفته او،  یکی از فاکتورهای اساسی در قیمت تمام‌شده تولید مسکن،  قیمت فولاد است که پس از افزایش قیمت،  هزینه ساخت هر متر زیربنای مسکونی را حداقل 100هزار تومان افزایش داده است. به‌عنوان‌مثال،  در یک ساختمان گروه جی (ساختمان دارای 6تا 7سقف) برای ساخت هر مترمربع،  60تا 90کیلوگرم فولاد مورد نیاز است و ازآنجا‌که در طول یک سال گذشته متوسط قیمت هر کیلو فولاد ساختمانی 1500تومان رشد کرده،  عملاً هزینه تولید هر مترمربع از این ساختمان بین 90تا 130هزار تومان افزایش یافته است. دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن می‌گوید: این افزایش قیمت در سایر مصالح ساختمانی نیز کم‌وبیش رخ داده و اگرچه هنوز قیمت سیمان رشد قابل‌توجهی را تجربه نکرده است اما اغلب مصالح اعم از ماسه،  آجر،  سیم و کابل که اتفاقاً تولید داخل نیز هستند،  50درصد گران شده‌اند. به گفته او،  در کنار این افزایش هزینه‌ها،  هزینه‌های مربوط به خدمات مهندسی،  خدمات دستگاه‌ها در صدور پروانه و هزینه‌های امور زیربنایی مسکن نیز رشد داشته و مستقیم بر قیمت تمام‌شده تولید مسکن تأثیرگذار بوده‌اند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن،  بزرگ‌ترین مشکل بخش تولید مسکن در ماه‌های آینده را کافی نبودن سرمایه در گردش اعلام می‌کند. پورحاجت می‌گوید: سازندگان مسکن سرمایه‌ای دارند که به مدد آن ساخت‌وساز انجام می‌دهند اما در چند‌ماه اخیر که رشد قیمت ارز، ارزش پول ملی را به یک‌سوم رسانده،  قدرت خرید این سرمایه در گردش نیز به یک‌سوم کاهش یافته است و این یعنی سازندگان در ماه‌های آینده عملاً با کمبود سرمایه در گردش مواجه خواهند شد.  او معتقد است کاهش قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان مسکن مستقیم به کاهش میزان تولید آنها منجر می‌شود و برای جلوگیری از این اتفاق دولت باید برای تأمین تسهیلات مناسب در حوزه تولید مسکن برنامه‌ریزی کند. به گفته پورحاجت،  اگر سیاست تقویتی در کار نباشد،  تولید کم می‌شود زیرا توان تولید به یک‌سوم رسیده است.

پنجشنبه گذشته،  وزارت راه و شهرسازی میزبان جلسه هم‌اندیشی با حرفه ورزان و صاحب‌نظران حوزه مسکن بود تا ضمن بررسی چالش‌های بخش مسکن،  راهکارهای پیشنهادی برای تعادل‌بخشی به این بازار در شرایط فعلی اقتصاد بررسی شود. در این نشست،  عباس آخوندی،  وزیر راه و شهرسازی از تدوین بسته‌ پیشنهادی شامل 9راهکار مؤثر بر چالش بازار مسکن در وزارتخانه متبوع خود خبر داد که قرار است به‌عنوان یک پیش‌نویس اولیه کارشناسی برای بررسی بیشتر به شورای‌عالی اقتصاد ارسال ‌شود.

 به اعتقاد آخوندی،  ضروری است در شرایط فعلی اقداماتی برای تعدیل اثرات منفی تغییر و تحولات اقتصادی اخیر در بخش مسکن و ایجاد تحرک در فعالیت‌های حقیقی این بخش انجام شود و راهکارهای 9گانه ارائه شده می‌تواند در این مسیر راهگشا باشد. این راهکارها به این شرح است:

۱-عرضه بسته تشویقی مالیاتی به‌منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف در قالب استیجاری یا ملکی.

۲- تاسیس بازارگاه الکترونیک برای ایجاد ارتباط مستقیم بین عرضه‌کنندگان و متقاضیان مسکن و با هدف کاهش هزینه مبادله و همچنین برقراری ارتباط قراردادی بین سازنده،  پیش‌خریدار و بانک در مرحله ساخت.

۳-انتقال ماموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها و تخصیص درآمد آن به شهرداری‌ها برای تخصیص به بازآفرینی شهری و مسکن اجتماعی.

۴- تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش‌فروش ساختمان به‌منظور تعادل‌بخشی به بازار مسکن.

۵- کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی ازجمله مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از زمین.

۶- حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ و منطبق با الگوی مصرف با استفاده از سیاست‌های تسهیلاتی و معافیت‌های مالیاتی.

۷-تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده با استفاده از زمین‌های دولتی و اهرمی کردن منابع محدود بودجه‌ای.

۸- تغییر ماموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای- تخصصی.

۹-تسریع در عرضه زمین‌های وابسته به دولت به‌منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف.