شوک به ویلا داران! / آمار عجیب از رکود تقاضا برای اقامت نوروزی در شمال

تیتر20 - بازار اجاره نوروزی ویلا و خانه‌های دربست در گروهی از شهرهای شمالی کشور، موجران این املاک را به‌دلیل برداشت اولیه نادرست، غافلگیر کرد. مالکان ویلاهای اجاره‌ای شمال انتظار داشتند «حجم تقاضای اقامتی برای تعطیلات نوروز ۹۸» با انتخاب شهرهای شمالی از سمت گردشگران داخلی به‌عنوان اولین مقصد جایگزین سفرهای خارجی، چند برابر شود. ویلادارها در شهرهای مختلف شمال با همین تصور، در شبکه‌های مجازی مختص اجاره ویلا، از ماه گذشته تعرفه‌های اجاره عید ۹۸ را از ۴۷ تا ۱۰۰ درصد نسبت به تعرفه‌های عید ۹۷ افزایش دادند. اما در این مقطع از سال که وقت طلایی رزرو ویلا از سمت مسافران نوروزی شمال محسوب می‌شود، تحقیقات میدانی نشان می‌دهد تعداد تماس‌ها با موجران ویلا حدود‌ ۷۰ درصد نسبت به شب‌عید گذشته، کاهش یافته است.

ویلادارها که از وضعیت فعلی شوکه شده‌اند، علت نبود تقاضای اجاره نوروزی را کاهش قدرت خرید خانوارها و در نتیجه «حذف برنامه اجاره ویلا در تعطیلات نوروز» از سوی برخی مسافران عنوان می‌کنند. بازار فعلی اجاره ویلاهای شمال، در فضای مجازی به مراتب فعال‌تر از شکل سنتی آن است. در سامانه‌های اینترنتی و تلگرامی اجاره ویلا، موجران (مالکان خانه‌های اقامتی) بدون واسطه به معرفی مشخصات ویلا مشغول هستند و گردشگران نوروزی نیز با مراجعه مجازی به فایل‌های عرضه مستقیم، امکان جست‌وجو، مشاهده تصاویر مختلف از ویلا و دریافت اطلاعات مختلف از فایل را دارند.

ویلادارها برنامه اجاره نوروز ۹۸ را با توجه به طولانی بودن تعطیلات پیش‌رو، به سه مقطع زمانی تقسیم کرده‌اند که تعرفه اجاره در هر کدام از این مقاطع، متفاوت تعیین و پیشنهاد شده است. برخی موجران این املاک در واکنش به تقاضای صفر اجاره در روزهای اخیر، تصمیم به کاهش دست کم ۱۰ تا ۱۵ درصدی اجاره‌بهای پیشنهادی در اولین مراجعه مجازی مشتری را گرفته‌اند. این اقدام در روزهای آتی می‌تواند فاصله تعرفه‌های اجاره نوروز ۹۸ را به سطح زمان مشابه در سالی که گذشت، نزدیک کند.

بررسی‌ها درباره مسیر کم‌ریسک برای اجاره اینترنتی ویلا در ایام نوروز به‌خصوص در شهرهای شمالی نشان می‌دهد گردشگران برای انتخاب بهینه ویلای اجاره‌ای لازم است پنج اقدام انجام دهند. انعقاد قراردادهای مخصوص در سامانه‌های عرضه ویلاهای اجاره‌ای اولین اقدام است که نوعی ضمانت‌نامه برای اجاره‌کننده ویلا از بابت متعهد ماندن موجر تا پایان زمان اقامت مستاجر محسوب می‌شود. متقاضیان ویلا بهتر است فارغ از تصاویر ارائه شده در فضای مجازی از ویلای مورد نظر، درخواست دریافت تصاویر به روز و بیشتری را از موجر داشته باشند. تجربه‌های مشابه در تعطیلات گذشته نشان داده است، تصاویر به نمایش گذاشته شده در سامانه‌های اجاره ویلا، برای دسته‌ای از آنها، بهتر از وضعیت روز (واقعی) آن محل بوده است. فعالان بازار اجاره ویلا توصیه می‌کنند: گردشگران برای ایام نوروز، دنبال برخی امکانات لوکس غیرقابل استفاده در این مقطع از سال نباشند. این امکانات فاکتور تعیین‌کننده در تعیین اجاره‌بهای نجومی دارد بنابراین حذف آن از انتخاب گردشگران، هزینه انتخاب محل اقامت را کاهش می‌دهد.

اطمینان از سلامت فنی تجهیزات ویلا نیز اقدام دیگری است که برای این منظور لازم است در متن قراردادهای مختص اجاره نوروزی ویلا، موارد مشخصی همچون «سالم بودن سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی و روشنایی» ذکر شود.

بازار نوروزی اجاره ویلا تحت تاثیر رکود تقاضا برای اقامت در شهرهای شمالی در تعطیلات پیش‌رو، وضعیت متفاوتی نسبت به سال گذشته پیدا کرده و موجران این بازار به کلی غافلگیر شده‌اند. در حالی که تحت تاثیر رشد قیمت مسکن، تورم عمومی و در نتیجه افزایش نسبی هزینه‌های ویلاداری نسبت به سال گذشته، موجران تصمیم به افزایش نرخ اجاره روزانه ویلا در نوروز امسال که بهترین فصل درآمدزا برای آنها به شمار می‌آید، گرفته بودند، اما کاهش شدید تقاضای اجاره در ایام نوروز آنها را وادار به عقب‌نشینی از قیمت‌های پیشنهادی جدید کرد. هر چند قیمت اجاره ویلا هنوز به سطح قیمتی نوروز ۹۷ بازنگشته است، اما گفته می‌شود در چند روز باقی مانده از سال جاری، این احتمال نیز وجود دارد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، فعالان بازار نوروزی اجاره ویلا در استان‌های شمالی امسال نتوانستند ذائقه جدید مسافران نوروزی را به درستی تشخیص دهند و تغییر چهره بازار را از قبل پیش‌بینی کنند. این اشتباه محاسباتی و خطا در تشخیص موجب شد آنها با افزایش قابل توجه قیمت پیشنهادی اجاره ویلا از جذب همین تقاضای بالقوه موجود نیز باز بمانند و بازار اجاره آن‌گونه که سال‌های پیش رونق داشت، گرم و پرتحرک نباشد. همزمان با فرارسیدن فصل سفرهای نوروزی و تامین ویلا برای اجاره کوتاه‌مدت، قیمت پیشنهادی اجاره ویلا در شهرهای پرتقاضای شمال کشور که نام آنها برند محسوب می‌شود و جاذب تعداد بیشتری از سفرهای مسافران نوروزی به مقصد استان‌های حاشیه دریای مازندران هستند، بین ۸۰ تا ۱۰۰ درصد نسبت به نوروز ۹۷ رشد کرد. در شهرهای دیگر شمال که تقاضا برای آنها یک پله نسبت به شهرهای پرتقاضا پایین‌تر است نیز رشد قیمت وجود داشته اما میزان آن کمتر بوده است؛ طوری که میزان رشد اجاره‌بهای ویلا در این شهرها ۴۷ تا ۶۰ درصد بوده است. البته این میزان از مقایسه میان قیمت‌های پیشنهادی اجاره در نوروز ۹۸ با اجاره‌بهای قطعی ویلا در نوروز ۹۷ به دست آمده و واقعیت این است که موجران نتوانستند روی این سطوح قیمتی تقاضای زیادی جذب

کنند.

اما رشد اجاره‌بهای نوروزی ویلا موضوعی نیست که نیازمند اثبات باشد چراکه سال گذشته عمده اجاره‌های ویلاهای مناسب تا یک میلیون تومان بود اما امسال این میزان در مورد ویلاهای مناسب و مجهز بین ۵/ ۱ تا ۲ میلیون و در مورد ویلاهای لوکس از ۵/ ۲ میلیون تومان به بالا است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از موجران فعال در بازار اجاره ویلا نشان می‌دهد بهای اجاره ویلا در ایام نوروز ۹۸ به دو علت افزایش یافت. در وهله اول تشخیص موجران این بود که با توجه به جهش قیمت ارز در کشور، احتمالا از تعداد سفرهای خارجی مسافران نوروزی کاسته خواهد شد و اولین و اصلی‌ترین مقصد جایگزین آنها شهرهای شمالی خواهد بود؛ در نتیجه با توجه به افزایش تقاضا در بازار اجاره ویلا، ظرفیت بالا بردن قیمت‌های پیشنهادی وجود دارد. علت دوم نیز افزایش هزینه‌های ویلاداری تحت تاثیر تورم عمومی و به‌طور کلی افزایش قیمت مسکن اعم از آپارتمان و ویلا در شهرهای شمالی به دنبال روند رشد قیمت مسکن در کل کشور بود که موجران را به افزایش قیمت اجاره ویلا ترغیب کرد.

اما با وجود اینکه از تعداد سفرهای نوروزی به دلیل رشد چند برابری نرخ ارز کاسته شده، انتظار موجران شهرهای شمالی هم محقق نشد و تقاضای سفر در این شهرها نه تنها نسبت به سال گذشته افزایش نیافت، بلکه حتی روند کاهشی داشته است. موجران و بعضا واسطه‌هایی که سال گذشته نیز در بازار اجاره ویلا حضور داشتند، اعلام می‌کنند در ایام منتهی به نوروز ۹۷ روزانه پاسخگوی تماس‌های بسیاری چه به شکل سنتی، چه از طریق فضای مجازی همچون تلگرام و اینستاگرام بودند، اما امسال در ایام اخیر تعداد تماس‌ها حدود ۷۰ درصد نسبت به پارسال کاهش یافته است.

به این ترتیب در روزهای اخیر و چندی پس از اوج‌گیری تعرفه‌های اجاره ویلا در ایام نوروز ۹۸ که از بهمن‌ماه آغاز شده بود، موجران که از رفتار مسافران نوروزی متحیر و غافلگیر شده‌اند، عقب‌نشینی قیمتی را آغاز کرده‌اند. هر چند هنوز قیمت پیشنهادی آنها به سطح نوروز ۹۷ بازنگشته اما برخی معتقدند اگر میزان تقاضا در همین حدود باقی بماند و برخلاف تصور موجران، مسافران روی شهرهای شمالی تمرکز نکنند، احتمال بازگشت به سطح قیمت نوروز ۹۷ نیز وجود دارد. تماس با موجران فعال در بازار کنونی ویلاهای اجاره‌ای این واقعیت را منعکس می‌کند که آنها در چند روز اخیر حاضر شده‌اند در همان اولین تماس تلفنی، تخفیف اولیه ۱۰ تا ۱۵ درصدی را به متقاضی اجاره ویلا پیشنهاد دهند. طبیعی است رقم تخفیف ممکن است تا پای قرارداد و انجام توافقات اولیه بیشتر شود.

 ایجاد موتورهای جست‌وجوی معتبر برای اجاره ویلا در یکی دو سال گذشته و فراگیر شدن استفاده از آن در میان مسافران نوروزی، رخدادی است که با اندکی فاصله نسبت به رواج فایلینگ آنلاین و در بستر اینترنت آپارتمان مسکونی شکل گرفت و این روزها به یک موضوع جا افتاده در میان متقاضیان اجاره ویلا تبدیل شده است. این روند موجب شده بازار بی‌واسطه اجاره ویلا در شهرهای شمالی شکل بگیرد و نقش واسطه‌ها در این بازار به شدت کمرنگ شده است. بر خلاف سال‌های گذشته، اکنون بیش از دو سوم ویلاهای شمال مستقیما از سوی مالکان بومی همان منطقه اجاره داده می‌شوند.

حضور مستقیم موجران در بازار اجاره ویلا سبب شده ابعاد این بازار نسبت به سال‌های گذشته گسترده‌تر شود. ارزیابی فایل‌های موتورهای جست‌وجوی ویلا نیز حاکی است، در حال حاضر بیش از ۸۰ درصد از فایل‌های این سایت‌ها از سوی مالکان معرفی شده و متقاضی اقامت مستقیما با مالک ارتباط می‌گیرد. این موضوع هم هزینه انعقاد قرارداد برای اجاره چند روزه را کاهش می‌دهد و هم سبب می‌شود مستاجر به راحتی روی قیمت چانه‌زنی کند و مطمئن باشد، شخص سومی وجود ندارد که برای اجاره با بالاترین قیمت برای کسب منفعت واسطه‌گری بیشتر، تلاش کند. البته عموما قراردادها نزد بنگاه تنظیم می‌شود، مگر اینکه مالک و مستاجر بر سر این موضوع توافق دیگری کنند. شیوه مبادله قرارداد هم اغلب از طریق شبکه‌های اجتماعی است. روال معمول به این شکل است که متقاضیان ویلا معمولا در موتورهای جست‌وجو با تماشای تصاویر منتشر شده توسط مالک گزینه مطلوب خود را انتخاب می‌کنند. این در حالی است که بعضا ممکن است بین تصاویر منتشر شده با وضعیت کنونی ویلا اختلاف فاحشی وجود داشته باشد. از این رو لازم است متقاضیان اجاره حتما تصاویر بیشتری از ویلا مطالبه کنند و حتی در صورت امکان و در شرایطی که موجر در همان شهر اقامت دارد، فیلم زنده از ویلا را مطالبه کنند تا در جریان آخرین وضعیت آن قرار بگیرند.

پیش از هرگونه انعقاد قرارداد لازم است مستاجر روی سلامت حداقلی ویلا تاکید کند و جزئیات امکانات ویلا را از مالک سوال کند تا مطمئن شود برای اقامت مناسب است. امکانات خانه و آشپزخانه، لوازم برقی، گرمایش و سرمایش و روشنایی از مواردی است که مستاجر باید روی آنها اصرار کند. در مقابل توصیه می‌شود متقاضیان برای انتخاب ویلا اسیر امکانات لوکسی که در ایام نوروز قابل استفاده نیستند (نظیر استخر روباز) نشوند. تعداد آگهی‌های پوچ و دروغ در سایت‌های فایلینگ ویلا اندک است اما مواردی وجود دارد که فرد حتی بیش از دو هفته مانده به تعطیلات نوروز اعلام کرده ویلایی که عکس آن منتشر شده به اجاره رفته و گزینه‌های دیگری در اطراف موقعیت مذکور با قیمت مناسب‌تر وجود دارد که می‌تواند معرفی کند. این شگرد بیشتر از سوی واسطه‌ها استفاده می‌شود. به نظر می‌رسد آنها برای جبران مافات و به نوعی حضور موثرتر در بازار اجاره ویلا از این حربه استفاده می‌کنند تا بخشی از بازاری که اکنون مستقیما در اختیار مالکان ویلاها است را دوباره تصاحب کنند.

در بازار مسکن عموما این حربه برای اجاره دادن یا فروختن ابنیه‌ای که احتمالا امکانات حداقلی مورد نیاز را ندارد و در نتیجه تقاضای اجاره یا خرید برای آن اندک است، استفاده می‌شود و شگرد تازه‌ای نیست. اما استفاده از آن در بازار اجاره ویلا تقریبا جدید است و بیشتر برای فروش مسکن استفاده می‌شود.  از سوی دیگر حتما لازم است تعداد مسافران قبل از انعقاد قرارداد با موجر هماهنگ شود تا از بروز مشکل احتمالی، مخالفت در لحظه آخر یا دریافت وجه اضافی جلوگیری شود. به‌طور کلی ظرفیت هر ویلا بنا به امکانات موجود،‌ تعداد اتاق‌ها و رختخواب اعلام می‌شود. اگر تعداد مسافران از سقف ظرفیت بیشتر باشد، معمولا رقمی بین ۵۰ تا ۱۰۰ هزار تومان بر اساس شرایط ویلا به بهای اجاره هر شب به ازای هر نفر افزوده می‌شود. مواجهه مستقیم موجر و مستاجر ویلا اگرچه منافعی دارد، اما این مساله را هم به دنبال دارد که ممکن است مالک روی تعداد افراد مستاجر حساسیت مضاعف نشان دهد و این میان واسطه‌ای هم وجود ندارد که بر سر این موضوع، با مالک چانه‌زنی کند.

 اجاره‌بهای ویلاها در نوروز عموما دو نرخ دارد. تا پنجم فروردین که تعطیلات رسمی کشور پایان می‌یابد و در مواردی نیز تا هفتم فروردین، نرخ اعلامی بین ۲۰۰ تا ۴۰۰هزار تومان به ازای هر شب، بیشتر است. به این ترتیب طولانی شدن مدت تعطیلات نوروز سبب شکل‌گیری سه نرخ مختلف در بازار نشده است. نرخ اجاره ویلا در نوروز بین ۲ تا ۴برابر نسبت به دیگر ایام سال افزایش دارد و در این زمینه تفاوتی میان ویلاهای داخل شهرک و ویلاهای دربستی وجود ندارد.