تاثیر سیستم بانکی بر بازار مسکن / اثر ساخت‌و‌ ساز مجتمع های عظیم بر گرانی مصالح و تجهیزات/ انحصار در تسهیلات دهی بانک های خصوصی!/ بانکداری دولتی و گره نخوردن منافع مدیران به عملکرد بانک

تیتر20 - مسکن که در کنار خوراک و پوشاک همواره از اصلی‌ترین نیازهای بشر بوده، امروز در جامعه ایرانی کالایی سرمایه‌ای است و همین مساله روزگار ناخوشایندی را برای مستاجران رقم زده، این در حالی است که بیش از یک سوم جامعه ایرانی در مسکن‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند.

 در همین حال سیستم بانکی کشور که بیش از 30 بانک خصوصی و دولتی در زیرمجموعه آن فعال هستند، از عوامل موثر بر قیمت مسکن در ایران به شمار می‌آیند، این تاثیرگذاری در دو دهه گذشته و ورود بخش خصوصی به صنعت بانکداری شدت بیشتری پیدا کرده است. 

در همین راستا تیتر20 برای بررسی میزان و چگونگی نفوذ بانک ها بر بازار  مسکن در ایران با مرتضی عزتی دانشیار پژوهشکده اقتصاد و عضو هیات علمی دانشگاه تربیت مدرس به گفت‌وگو نشسته است. به باور عزتی بانک‌ها به‌ویژه بانک‌های خصوصی در ارتقای ساختار اقتصادی کشور نقش پررنگی داشته‌اند، اما در همین حال از مسکن در جایگاه یک کالای سرمایه برای کسب سود هر چه بیشتر غافل نماندند و با نفوذ به بازار این کالا به افزایش قیمت آن دامن زدند. 

به طور کلی می‌توان گفت ایجاد بانک‌های خصوصی در دهه 80 ساختار اقتصادی کشور را ارتقا داد و مانع از به‌هم‌ریختگی بازارها شد. این بانک‌ها بخش چشمگیری از نقدینگی موجود در داخل کشور را که صاحبان آنها در پی سود سریع هستند جذب کردند و سبب شدند این نقدینگی از بازارهای دلال‌محوری مانند سکه، دلار و... و یا حتی از بازارهایی مانند مسکن که نقدینگی در آن مسکوت می‌ماند، فاصله بگیرند. در همین حال بانک‌های خصوصی تسهیلاتی به جامعه تزریق کردند و این تسهیلات را در اختیار بخش‌های گوناگونی همچون تولید، تجارت، خدمات و حتی مختصری بخش کشاورزی قرار دادند. جذب آن نقدینگی‌ها و تزریق این تسهیلات به هر میزانی که بود از مزایای بانک‌های خصوصی به شمار می‌آید. 

در همین حال این بانک‌ها مانند هر بنگاه اقتصادی دیگری با هدف کسب سود تاسیس شده و به دنبال این بوده‌اند که ریسک داد‌و‌ستد خود را تا اندازه ممکن کاهش دهند. این اقدام به‌ویژه در مورد بانک های خصوصی اهمیت ویژه‌ای داشته است، چون ابزار داد‌و‌ستد آنها پول است و برای تضمین بازگشت سرمایه‌ای که در اختیار مشتری می‌گذاشتند نیاز به وثیقه‌ای محکم دارند، چه وثیقه‌ای بهتر از ملک آن هم ملک واقع در شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران. در واقع برای بانک‌ها بالا بودن سود و محکم بودن وثیقه تسهیلات اهمیت بسزایی دارد. اگر ملکی با ویژگی‌های یادشده به‌عنوان وثیقه قرار گیرد، بانک مطمئن است در صورتی که گیرنده تسهیلات آن را بازنگرداند بانک می‌تواند ملک را که گاه ارزش آن حتی بیشتر از اصل وام به  اضافه سود آن است، تصرف کند و به سادگی آن را به پول نقد تبدیل کند. 

این رویکرد بانک‌ها در ارائه تسهیلات و پذیرش ملک به‌عنوان وثیقه هر چند سبب شد بسیاری سرمایه موردنیاز خود را برای دستیابی به کالا و خدمات گوناگون از جمله مسکن در اختیار داشته باشند، اما در مقابل تقاضا برای مسکن افزایش پیدا کرد و این افزایش تقاضا در سال 1384 در حالی اتفاق افتاد که شمار ساختمان های مسکونی برای آن میزان از تقاضا کافی نبود، بنابراین شکاف بین تقاضا و عرضه شوکی را به بازار مسکن وارد کرد. جریان شکل‌گیری بانک‌های خصوصی و رقابت بین آنها بر سر ارائه تسهیلات و جذب سپرده در دهه 80 تا جایی پیش رفت که رقم تسهیلات را گاه تا 800میلیون تومان در آن سال‌ها بالا برده بود. 

بله، پیش از آن هم بازار مسکن با شوک‌هایی رو‌به‌رو می‌شد که در اثر آنها قیمت مسکن 50 تا 100درصد رشد می‌کرد اما در آن مقطع زمانی در کمتر از دو سال قیمت مسکن حدود چهار برابر بیشتر شد و تسهیلات یادشده بی‌تردید در ایجاد این شوک تاثیر داشت. به‌ویژه که این بانک‌ها در ادامه به شکل‌گیری لیزینگ‌هایی انجامید و لزوم دریافت سود بانکی بیشتر در ازای تسهیلات را ایجاد کرد، یعنی وام‌گیرنده باید سود بیشتری به بانک بازمی‌گرداند و این سود بر قیمت ملک می‌افزود. همچنین متقاضیانی که با دریافت تسهیلات از بانک‌های خصوصی به خرید مسکن روی آورده بودند مسکن را با گرانی پس از شوک یادشده خریدند و به هنگام فروش هم با همان قیمت فروختند، این جریان‌ها بود که افزایش چهاربرابری را رقم زد. 

در پی ایجاد این شوک بود که دولت وقت بانک‌ها را از ارائه تسهیلات خرید مسکن بازداشت و در ابتدای دهه 90 عرضه تسهیلات مسکن به بانک مسکن محدود شد، با این اتفاق بانک‌های خصوصی جهت ارائه تسهیلات را از مسکن به محل‌های کسب‌و‌کار تغییر دادند، این محل‌های کسب‌و‌کار شامل ساختمان‌های اداری و مغازه‌ها می‌شد. البته این هم نوعی تقاضای املاک و مستغلات است که می‌تواند به مسکن سرایت بکند به این صورت که افراد می‌توانند یک ملک را با سند اداری بخرند اما در آن سکونت کنند.

 

نه این سیاست بخش زیادی از تقاضای دریافت تسهیلات را برای خرید ساختمان مسکونی کاهش داد همچنین بخشی از تسهیلات مربوط به محل کسب‌و‌کار به خرید مغازه اختصاص یافت، یعنی ملک تجاری که قابلیت سکونت ندارد اما نکته این جاست که ارائه این تسهیلات نیز تقاضا را برای خرید مغازه و دیگر  املاک تجاری تحریک کرد و در پی آن قیمت را افزایش داد. 

علاوه بر اینها بخشی دیگر از تسهیلات بانکی که بازار مسکن را از خود متاثر می‌کند، تسهیلاتی است که بانک‌ها به سازندگان می‌دهند با این تفاوت که ارائه این تسهیلات به افزایش عرضه مسکن می‌انجامد و قیمت آن را تثبیت می‌کند. 

در اواخر دهه 80 بانک‌ها به خرید املاک و مستغلات روی آوردند و املاک تجاری و اداری خریدند که مازاد بر نیاز واقعی آنها بود، اتفاقی که به افزایش بی‌رویه شمار شعب بانکی در برخی نقاط شهر تهران به‌ویژه مناطق بالای شهر انجامید. بانک‌ها به همه این شعب نیاز واقعی نداشتند و در واقع از این راه یک ملک تجاری را در قالب یک شعبه بانکی فعال حفظ می‌کردند تا با گذشت زمان قیمت آن افزایش پیدا کند و محلی از درآمد برای بانک باشد. به عبارت ساده‌تر بانک‌ها با این کار خود به خرید و فروش ملک وارد شدند. 

فراتر از اینها شماری از بانک‌ها به ساخت‌و‌ساز مجتمع های عظیم مسکونی و تجاری روی آوردند، این اتفاق نیز به نوبه خود سبب افزایش تقاضا برای مصالح و تجهیزات ساخت‌و‌سازی شد در حالی که تولید و واردات این مصالح و تجهیزات به میزان معینی انجام می‌شد و افزایش تقاضا برای این تجهیزات و مصالح در شرایط عرضه ناکافی تعادل بازار را بر هم زد و به گرانی این کالاها انجامید. در واقع عرضه‌کننده متوجه شد تقاضای زیاد برای محصولش به‌وجود آمده و می‌تواند با قیمت بالاتر نیز آن را بفروشد، خریدار مصالح و تجهیزات هم که این کالاها را گران خریده و هزینه ساخت‌و‌ساز را برای سازنده بالا بردند، سازنده نیز این هزینه افزوده را بر قیمت تمام شده ملک اضافه کرد. 

در نتیجه آنچه شرح داده شد، ورود بانک‌ها به بازار ساخت‌و‌ساز هر چند به افزایش تولید سازه‌های مسکونی و تجاری و توسعه فضای کسب‌و‌کار می‌انجامد و این امری مثبت است اما این اتفاق همزمان افزایش ناگهانی تقاضا و گرانی را هم در پی دارد. 

 

بانک یک بنگاه اقتصادی است و وقتی این بنگاه خصوصی باشد هدف از ایجاد آن کسب سود فردی است، برپاکنندگان یک بانک خصوصی نیز از این قاعده مستثنا نیستند. صاحبان سهام بانک‌ها از نظر در اختیار داشتن نقدینگی از توان چشمگیری برخوردارند و وقتی یک بنگاه اقتصادی به راه می‌اندازند هر آنچه از این بنگاه به‌دست می‌آورند باز در همین بنگاه سرمایه‌گذاری می‌کنند و فعالیت آن را توسعه می‌دهند. دستاورد این توسعه‌یافتگی هم صاحب یا صاحبان بنگاه اقتصادی را بهره‌مند می‌کند و هم مردم جامعه‌ای را که این بنگاه در آن قرار دارد، چون توسعه بنگاه به معنای ایجاد فرصت‌های اشتغال و درآمدزایی برای جامعه است. توجه داشته باشید همراستا با بانک‌های خصوصی بانک‌های دولتی قرار دارند و به باور من هزینه‌ای که بانک‌های دولتی به جامعه تحمیل می‌کنند بسیار بیشتر از منافع آنهاست. بانک‌های دولتی حجم چشمگیری از سرمایه کشور را در اختیار دارند اما شرایط آنها در ارائه تسهیلات آسان‌تر از بانک‌های خصوصی نیست که با سرمایه  شخصی راه‌اندازی شده است. همچنین در سیستم بانکداری دولتی منافع مدیران به عملکرد بانک گره نخورده و خود بانک برای آنها بنگاه ارزشمندی به شمار نمی‌آید بلکه سمتی که در بانک دارند برایشان ارزشمند است که این سمت می‌تواند از بانکی به بانک دیگر تغییر کند. 

 

اینکه بانک در ازای جذب سپرده‌ها به بخش‌های مختلف تولید و تجارت کشور تسهیلات دهد، به‌خودی‌خود درست است، ایراد آنجاست که یک بانک خصوصی همه یا بخش زیادی از تسهیلات را به پروژه‌های زیرمجموعه خود اختصاص دهد و در واقع نوعی انحصار در تسهیلات‌دهی ایجاد کند. همچنین به بنگاهداری بانک‌ها هم ایرادی وارد نیست و اگر بانک مرکزی گاه محدودیتی در عملکرد آنها اعمال می‌کند به این دلیل است که چگونگی بنگاهداری آنها به تناسب شرایط اقتصادی کشور جهت‌دهی شود.