حمله جدید به نمایشگر کاهش قیمت مسکن

تیتر 20- اخیرا گروهی با یک استدلال غلط درباره اثر اعلام قیمت‌‌های پیشنهادی در آگهی‌‌های مجازی فروش مسکن بر عدم ریزش بهای آپارتمان‌‌ها و خروج بازار مسکن از مدار کاهش قیمت، حمله تازه‌‌ای به سامانه‌های آنلاین بازاریابی ملکی شروع کرده‌‌اند. این گروه با این استدلال نادرست درصدد برآمده‌‌اند روند انتشار قیمت‌‌های پیشنهادی در آگهی‌‌های مجازی ملکی را بعد از دو بار تجربه ناموفق در این زمینه، برای سومین بار متوقف کنند. اما تحلیل‌‌های مستدل کارشناسی نشان می‌دهد، این اقدام که منجر به تخریب «نمایشگر کاهش قیمت» در بازار مسکن می‌شود، کارشکنی در مسیر ریزش قیمت واحدهای مسکونی محسوب می‌شود. پیش از این یک‌بار در بهار ۹۸ و یک بار دیگر در بهار ۹۹، با این استدلال نادرست که انتشار قیمت‌‌های پیشنهادی در استارت‌آپ‌‌های مجازی بازاریابی ملکی منجر به افزایش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن می‌شود، اقدام به مسدود‌‌سازی مسیر انتشار مهم‌ترین عضو آگهی‌‌های ملکی یعنی بهای پیشنهادی واحدهای عرضه شده به متقاضیان ملک کردند. حال و در شرایطی که بازار معاملات مسکن از ابتدای امسال در فاز پساجهش قرار گرفته و میانگین قیمت واقعی مسکن در شهر تهران از ابتدای سال تا پایان دی با افت ۲۲ درصدی همراه شده است، گروهی معتقدند انتشار قیمت در فایل‌‌های مجازی فروش مسکن، روند ریزش بهای آپارتمان را متوقف می‌کند. در واقع، آخرین بار اردیبهشت پارسال بود که «اعلام قیمت در فضای آنلاین» توقیف شد و دی ماه همان سال «لغو توقیف» صورت گرفت. این اقدام به بهانه «تحریک تورم مسکن توسط بازارهای آنلاین»، دوباره قرار است شروع شود؛ در حالی که عملکرد این بازارها در نقش «نمایشگر کاهش تشنج قیمت ملک» طی حداقل ۱۰ ماه اخیر و به‌ویژه دو ماه گذشته اثبات می‌کند وجود این استارت‌آپ‌‌ها و اعلام قیمت فروش و اجاره مسکن در فایل‌‌های منتشر شده از سوی آنها نه تنها برای بازار زیان‌‌آور نیست بلکه برای «دوره پساجهش» یا «عصر ریزش قیمت مسکن» بسیار ضروری است. هم‌‌اکنون سامانه‌های مجازی بازاریابی ملکی محلی هستند که فروشنده‌های آپارتمان در عصر جدید یعنی در دوره پساجهش ملکی و زمان گذار بازار به رونق غیرتورمی در صورت حل موضوع ریسک غیراقتصادی، در آن اقدام به عرضه واحدهای خود می‌کنند. طرح جلوگیری از انتشار قیمت در فایل‌‌های فروش مسکن و عقیم‌سازی بازارهای آنلاین، در بهار سال ۹۸ منجر به ثبت بالاترین رکورد تورم ماهانه مسکن از سال ۹۳ تا آن زمان شد. اردیبهشت ۹۸ تورم ماهانه مسکن ۴/ ۱۱ درصدی به ثبت رسید. خرداد ۹۹ نیز بعد از توقف انتشار قیمت‌‌های پیشنهادی در آگهی‌‌های ملکی سامانه‌های مجازی، تورم ماهانه ۷/ ۱۱ درصدی مسکن به ثبت رسید. در حالی که این اقدام برای جلوگیری از افزایش سرعت رشد قیمت مسکن انجام شده بود اما عملا نتیجه عکس به همراه داشت و منجر به ثبت تورم ماهانه بی‌‌سابقه در هر دو مقطع زمانی شد.این‌بار برای سومین سال پیاپی طرح این اقدام ناموفق از سوی عده‌‌ای از دلواپسان مطرح شده است. اگر چه هدفی که این افراد برای توقف انتشار قیمت در آگهی‌‌های ملکی عنوان می‌کنند (کمک به ریزش قیمت مسکن)، هدف درستی است اما مسیری که از سوی آنها برای این هدف پیشنهاد شده، مسیری کاملا غلط و در بردارنده نتیجه عکس است. در واقع سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که تخریب دماسنج بازار مسکن که نشان‌دهنده روند کاهش حرارت در بازار مسکن است و افت قیمت‌‌ها را روایت می‌کند آیا می‌تواند منجر به کاهش تب قیمتی بازار مسکن شود؟

تجارب قبلی نشان می‌دهد نه تنها این اقدام منجر به کاهش بیشتر قیمت مسکن نخواهد شد بلکه اثر معکوس نیز به همراه خواهد داشت. اما طراحان توقف انتشار قیمت در استارت‌آپ‌‌های ملکی هم‌‌اکنون برای به جریان انداختن و عملیاتی کردن این اقدام، شروع به غلط‌‌پراکنی و کارشکنی کرده‌‌اند. اقدام این گروه خطر ایجاد مانع در مسیر تخلیه حباب قیمت را ایجاد می‌کند.یکی از موارد غلط‌پراکنی این گروه در این زمینه به یک استدلال آنها برای ضرورت توقف انتشار قیمت‌‌های پیشنهادی در فایل‌‌ها و حتی توقف انتشار مشخصات فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن در استارت‌آپ‌‌های مجازی برمی‌‌گردد. یکی از استدلال‌‌های این افراد این است که قیمت در سامانه‌های آنلاین دو برابر قیمت فروش در بازار است.در حالی که این ادعا از اساس مردود است. «دنیای اقتصاد» هفته پیش آماری مربوط به وضعیت بازار معاملات مسکن در ۲۰ روز اول بهمن با استناد به داده‌های یک سامانه بازاریابی ملکی منتشر کرد که  نشان داد نه تنها قیمت‌‌های پیشنهادی درج شده در فایل‌‌ها دو برابر قیمت‌‌های واقعی در بازار مسکن نیست بلکه دقیقا با سطح قیمت مسکن در بازار مطابقت دارد. متوسط قیمت واحدهای مسکونی عرضه شده در این استارت‌آپ‌‌ ملکی برابر با مترمربعی ۳۳ میلیون تومان بود؛ در حالی که آخرین آمارهای رسمی درباره وضعیت بازار معاملات مسکن مربوط به دی ماه نیز متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در نخستین ماه از فصل زمستان را ۳۳ میلیون تومان اعلام کرده بود. شایعه‌پراکنی دوم این گروه آن است که ادعا می‌کنند ریزش شدید قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌‌رو بعید است و ثبات قیمت مسکن را محتمل‌‌ترین گزینه می‌‌دانند. در حالی که انواع دستگاه‌های سنجش سطح متعارف قیمت مسکن نشان می‌دهد قیمت مسکن در شرایط فعلی ابرحباب دارد و انتظار می‌‌رود نه در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت بلکه طی یک دوره زمانی، سطح متوسط قیمت مسکن در پایتخت بین ۱۰ تا ۲۰ درصد کاهش یابد. سومین استدلال نادرست این عده آن است که بازار آنلاین شرایط واقعی را منعکس نمی‌کند؛ در حالی که اتفاقا دو علامت مهم که این روزها در بازار معاملات مسکن دیده می‌شود به میزان محسوس در آگهی‌‌های مسکن استارت‌آپ‌‌های ملکی قابل مشاهده است و مخابره می‌شود. نخستین علامت مربوط به سقوط تورم مسکن در فایل‌‌ها و دومین علامت مربوط به افزایش تعداد فایل‌‌های فروش مسکن در روزهای اخیر است. برآوردهای «دنیای اقتصاد» با استناد به اطلاعات یکی از این سامانه‌های مجازی نشان می‌دهد در ۲۰ روز اول بهمن تورم فایل‌‌های فروش در حالی به صفر رسیده است که در عین حال عرضه فایل به بازار حدود ۱۰ درصد در مقایسه با دی افزایش یافته است. مخالفان «شفافیت» در بازار مسکن همچنین در یک اظهارنظر کارشکنانه اعلام می‌کنند قیمت‌‌های پیشنهادی فایل‌‌های عرضه‌شده از سوی سامانه‌های مجازی قیمت‌‌های پرت است. در پاسخ به این ادعای نادرست باید گفت مگر در بازار مسکن خط‌کشی برای تشخیص قیمت پرت از غیرپرت وجود دارد؟ در حالی که اتفاقا بازار آنلاین نیازمندی‌‌های ملکی مسیری است برای «رقابت فروش در عصر پساجهش» و اتفاقا این بازار می‌تواند «قیمت پرت از غیرپرت» را برای خریداران قابل تشخیص کند. چرا که متقاضیان مسکن تنها با چند کلیک در هر زمان و هر مکانی قادر به مشاهده مشخصات و قیمت‌‌های تعداد زیادی از فایل‌‌های فروش ملک هستند. امکانی که در بازار سنتی عملا وجود ندارد. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و همچنین تجارب ناموفق قبلی در خاموش کردن چراغ راهنمای ملکی (توقف انتشار قیمت در آگهی‌‌های مجازی فروش مسکن)، تبعات «از کارانداختن دوباره نمایشگر کاهش قیمت» را نشان می‌دهد. در حالی که هم‌‌اکنون روند کاهش قیمت مسکن در فایل‌‌های عرضه شده در این استارت‌آپ‌‌ها به روشنی نمایان‌‌ است، توقف فعالیت آنها و حتی توقف اعلام قیمت می‌تواند منجر به «تخریب رقابت کاهشی برای تعیین قیمت» شود. دومین پیامد این اقدام «سلب قدرت چانه‌زنی خریدار به واسطه بی‌‌اطلاع ماندن از کاهش قیمت» و پیامد سوم «اختلال در جریان کاهش قیمت به دلیل خاموش کردن نمایشگر کاهش قیمت» است./دنیای اقتصاد