ثبات قیمت آپارتمان در ۷ کلان‌شهر

تیتر 20- علامتی که تا نیمه امسال از ورود هفت کلان‌شهر به فاز «پساجهش» دریافت شده بود، در نیمه زمستان نیز به شکل دیگری سنجش شد و نشان داد کلان‌شهرها از فاز جهش مسکن عبور کرده‌‌‌اند. دستگاهی که برای سنجش عبور کلان‌شهرها از جهش مسکن استفاده شده، «نسبت قیمت مسکن تهران به کلان‌شهرها» است که به واسطه آن فاصله ملکی تهران و هفت کلان‌شهر دیگر از ابتدای امسال تاکنون سنجش شده است. اطلاعات حاصل از این سنجش نشان می‌دهد فاصله احیا شده قیمت مسکن در تهران و هفت کلان‌شهر دیگر برای پنجمین ماه متوالی ثابت مانده و این ثبات نشان‌‌‌دهنده‌گذار از جهش و ورود تمام عیار به فاز پساجهش در بازار مسکن کلان‌شهرهاست.

 بررسی داده‌‌‌های مربوط به تغییرات قیمت پیشنهادی مسکن در هشت کلان‌شهر کشور شامل تهران، مشهد، قم، کرج، اصفهان، اهواز، تبریز و شیراز مربوط به فایل‌‌‌هایی که در «بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین دیوار» ثبت شده است، یک دید کلی نسبت به وضعیت بازار مسکن و تغییرات تورمی آن در کلان‌شهرها ارائه می‌کند. اگرچه این قیمت‌ها پیشنهادی بوده و ممکن است آنچه در معاملات به عنوان قیمت نهایی ثبت می‌شود اندکی بیشتر یا کمتر از این مقدار باشد، اما تجربه ماه‌‌‌های اخیر نشان داده بین تورم پنهان مسکن (تورم فایل‌‌‌های ملکی ثبت شده در فایل‌‌‌های فروش) و تورم ماهانه فاصله بسیار ناچیز بوده و بعضا این دو آمار منطبق است.

در نیمه امسال در گزارشی با عنوان «رتبه تورم مسکن هشت کلان‌شهر»، با مبنا قرار دادن مقدار تورم نشان داد فاصله قیمت مسکن تهران و کلان‌شهرها که در آغاز دوره جهش یعنی سال 97 به قله رسیده بود، در حال احیا و کم شدن است. در واقع تورم اولین دستگاهی بود که برای اثبات ورود کلان‌شهرها به پساجهش از آن استفاده شد. ماجرا از این قرار بود که در سال 97 جهش قیمت مسکن در تهران همزمان با رونق معاملات آغاز شد. به این ترتیب تورم مسکن در پایتخت طی آن سال به 84‌درصد رسید و این در حالی بود که تورم سالانه مسکن در سال 97 در هفت کلان‌شهر دیگر به طور میانگین 37‌درصد بود.

آمار اولین سال جهش مسکن به روشنی نشان می‌دهد این پایتخت بود که پیشتاز جهش شد و پرواز قیمت مسکن در سایر کلان‌شهرها همزمان با تهران آغاز نشد. به این ترتیب از سال 97 همزمان با شروع جهش فاصله معناداری میان سطح قیمت مسکن در تهران و سایر کلان‌شهرها شکل گرفته بود که طبعا این فاصله باید به مرور زمان احیا می‌‌‌شد.

اما علائم ورود تهران به فاز پساجهش از نیمه اول امسال دریافت شد، به نحوی که در ماه‌‌‌های نخست سال حتی قیمت اسمی مسکن نیز کاهشی شد و از تیرماه افت قیمت واقعی مسکن (پایین‌‌‌تر بودن سطح تورم مسکن نسبت به تورم عمومی) آغاز شده و همچنان ادامه دارد. نیمه امسال در حالی که تورم نقطه‌‌‌ای مسکن در پایتخت به 34‌درصد رسید، میانگین تورم نقطه‌‌‌ای ملکی هفت کلان‌شهر دیگر هنوز قدری بیشتر و 50‌درصد بود. اما کاهش قابل‌توجه فاصله تورم نقطه‌‌‌ای تهران و هفت کلان‌شهر به عنوان اولین علامت ورود کلان‌شهرها به فاز پساجهش شناسایی شد.

تثبیت فاصله قیمت تهران و کلان‌شهرها

اکنون نیز عبور از جهش و ورود تمام عیار به پساجهش در بازار مسکن کلان‌شهرها با دستگاه سنجش متفاوتی بررسی شده است. این دستگاه فاصله قیمت مسکن تهران و کلان‌شهرهاست که به صورت نسبت محاسبه و مقایسه شده است. در سال 97 همزمان با شروع جهش مسکن در تهران و بازماندن هفت کلان‌شهر از این روند تورمی، نسبت قیمت مسکن تهران به سایر کلان‌شهرها به مقدار بی‌‌‌سابقه 8/ 4 رسید. به بیان دیگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت طی سال 97 حدود پنج برابر این قیمت در سایر کلان‌شهرها بود که این مقدار حداقل از سال 71 تا آن زمان سابقه نداشته و پس از آن نیز تکرار نشده است. پس از این قله‌‌‌زنی نسبت قیمت مسکن تهران و کلان‌شهرها، روند احیای فاصله قیمت آغاز شد.

اگرچه در تهران تورم مسکن در سال‌های 98 و 99 ادامه داشت اما جهش در کلان‌شهرها نیز در این سال‌ها آغاز شد و به این ترتیب نسبت مذکور به تدریج به سمت احیا پیش رفت. مقدار همیشگی این نسبت در دوره‌‌‌های پیش از جهش دست‌‌‌کم از سال 71 به بعد که مورد بررسی قرار گرفته، همواره حدود 2 بوده و در نتیجه احیای این نسبت نیز از قله 8/ 4 باید تا تنزل به حدود 2 واحد پیش می‌‌‌رفت. روند احیا در سال‌های اخیر به شکلی پیش رفت که نسبت مذکور در سال 98 به 4/ 3 رسید و در سال 99 نیز تا 4/ 2 واحد تنزل پیدا کرد. ابتدای سال‌جاری که فاز پساجهش در تهران آغاز شد، احیای نسبت قیمت مسکن تهران به کلان‌شهرها نیز سرعت بیشتری گرفت، چراکه از یکسو روند رشد قیمت در کلان‌شهرها ادامه داشت و از سوی دیگر بازار مسکن تهران فاز ثبات را تجربه می‌کرد؛ به این ترتیب صورت کسر در نسبت مذکور تقریبا ثابت شد و مخرج همچنان در حال افزایش بود. این موضوع به افت نسبت قیمت مسکن تهران به کلان‌شهرها در بهار به حدود 4/ 2 واحد منجر شد. اما از نیمه امسال نسبت مذکور به کمترین مقدار در سال‌های اخیر رسید و به استاندارد همیشگی در مقاطع غیرتورمی بازار تنزل یافت. از مهر ماه امسال این نسبت به 1/ 2 واحد کاهش یافت و مقدار آن در ماه‌‌‌های آبان، آذر و دی نیز ثابت ماند./دنیای اقتصاد