بازگشت تورم اجاره مسکن از قله

تیتر 20_ در شرایطی که برخی ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن اعلام می‌کردند احیای رابطه متعارف بین قیمت و اجاره‌‌‌بهای مسکن که در حکم دماسنج و دستگاه حباب‌‌‌سنج ملکی، نشانگر وضعیت تعادل یا عدم‌تعادل قیمتی در این بازار است، از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها عبور می‌کند، این ادعا با استناد به آمارهای رسمی، باطل شد.

رد ادعای احیای رابطه متعارف بین قیمت واجاره‌‌‌بهای مسکن که در اصطلاح به عنوان رابطه P بهR شناخته می‌شود، با اعلام آمار رسمی در خصوص تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران در بهمن‌‌ امسال صورت گرفته است. بهمن‌ماه امسال برخلاف آنچه ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن پیش‌بینی کرده بودند نه تنها سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در پایتخت افزایش نیافت و به اصطلاح اجاره‌‌‌بها جهش نکرد، بلکه تورم اجاره از قله تاریخی پایین آمده و سرعت رشد قیمت در این بازار کم شد.

برخی ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن در توجیه فرضیه نادرست احیای رابطه متعارف بین قیمت مسکن وسطح اجاره‌‌‌بها به تجربه سال‌هایی مانند 88 اشاره کردند که در این سال تورم اجاره بالاتر از تورم مسکن قرار گرفت و فاصله PبهR کم شد. اما بررسی‌‌‌ها حتی در خصوص سال 88 نیز نشان می‌دهد در آن سال بازار مسکن در مسیر تخلیه حباب قرار گرفت وتورم در بازار خرید مسکن فروکش کرد اما بازار اجاره به مسیر تورمی خود ادامه داد. در واقع کاهش قیمت مسکن در آن سال باعث احیای رابطه P بهR شد و نه جهش در بازار اجاره!

 نسبت قیمت به اجاره مسکن در حکم یک دستگاه سنجش وضعیت قیمت در بازار مسکن یا دماسنج قیمت ملک، است. عدد حاصل از این نسبت در هر دوره‌‌‌ای نشان‌‌‌دهنده وجود حباب قیمتی یا نبود آن در بازار مسکن است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد این میزان در کشورهای دنیا همواره عددی بین 15 تا 20 است. در دوره‌‌‌‌‌‌‌‌‌های جهش قیمت مسکن که بازار مسکن حبابی شده و دچار اضافه پرش می‌شود، این عدد به 20 رسیده وبعد از آن در دوره بازگشت از اضافه پرش قیمتی، به طور مجدد به اعداد پایین‌‌‌‌‌‌‌‌‌تر برمی‌‌‌‌‌‌‌‌‌گردد. در شهر تهران طی سه دهه گذشته به طور میانگین این عدد 21 بوده است، که در دوره‌‌‌‌‌‌‌‌‌های معمول و اوایل دوره جهش به 25 نیز افزایش یافته است. اما همزمان با افزایش طول دوره جهش در بازار معاملات مسکن در اوایل سال‌جاری به عدد 30 و فراتر از آن نیز رسید و حتی در روزهای پایانی سال گذشته عدد 36 را نیز نشان داد. به این معنا که سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در اواخر سال گذشته به 36 برابر و در اوایل امسال به 30 برابر و بیشتر میانگین اجاره‌‌‌‌‌‌‌‌‌بها در پایتخت رسید. این موضوع در کنار سایر مولفه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها و معیارهای حباب‌‌‌‌‌‌‌‌‌سنجی در بازار مسکن نشان داد که بازار مسکن شهر تهران با حباب قیمتی همراه شده است. هم‌‌‌اکنون نیز این نسبت در زیر مرز 30 در نوسان است.

رد ادعای غلط با آمار

نمایشگر حباب قیمت مسکن اما هم‌‌‌اکنون نشان‌دهنده رد ادعای نادرست احیای رابطه متعارف قیمتی بین بازار خرید واجاره مسکن از مسیر جهش اجاره‌‌‌بهاست. به دنبال جهش مستمر قیمت مسکن در سه سال متوالی (ابتدای سال 97 تا پایان سال 99)، بازار اجاره مسکن نیز تحت‌تاثیر قرار گرفته ودر ابتدای سال (سه ماه اول سال‌جاری-بهار1400)، تورم در این بازار قله تاریخی 51‌درصدی را تجربه کرد. در ابتدای زمستان یعنی دی ماه نیز تورم 7/ 50‌درصدی در این بازار به ثبت رسید اما در بهمن سرعت رشد اجاره‌‌‌بها کم شد و تورم اجاره مسکن شهر تهران به 48‌درصد سقوط کرد.

این آمار در واقع ادعای ذی‌نفعان حباب قیمت مسکن در ارتباط با احیای رابطه متعارف و از دست رفته قیمت واجاره‌‌‌بهای آپارتمان‌‌‌ها از مسیر جهش اجاره و نه کاهش قیمت مسکن را رد می‌کند./دنیای اقتصاد