وضعیت جدید در معاملات بازار مسکن

تیتر 20_ سنجش قیمت مسکن با استفاده از دستگاه‌های حباب‌‌‌سنجی که برای این بازار کاربرد دارد، نشان می‌دهد قیمت در بازار مسکن در سال‌های اخیر دچار اضافه پرش شده و باید به تدریج به سطح متعارف بازگردد. «نسبت قیمت مسکن به اجاره»، «نسبت قیمت مسکن به نرخ دلار»، «مقایسه رشد قیمت مسکن و رشد نقدینگی» و نیز «نسبت قیمت مسکن تهران به کشور» از جمله دستگاه‌های حباب‌‌‌سنجی است که در بازار مسکن استفاده می‌شود.

برآیند سنجش همه این دستگاه‌ها مشخص می‌کند سطح فعلی قیمت مسکن بالاتر از سطح متعارف بوده و نسبت‌‌‌های معقول و متعارف همیشگی میان قیمت مسکن و سایر متغیرهای اقتصادی به هم خورده است. بنابراین در صورت فراهم شدن شرایط بیرونی و درونی مناسب در بازار ملک، این اضافه پرش باید جبران شود.

به عنوان مثال نسبت قیمت به اجاره مسکن طی سه دهه اخیر همواره در دوره‌‌‌های جهش، حداکثر روی عدد ۲۴ تا ۲۵ قرار داشته است، اما در طول سه سال اخیر مقدار این نسبت از ۳۰ واحد نیز فراتر رفته است. این عدد به معنای آن است که قیمت مسکن بیش از حداکثر فاصله متعارف خود با اجاره‌‌‌بها، افزایش پیدا کرده است و چون در بازار اجاره معمولا امکان رشد شدید و یک‌باره اجاره‌‌‌بها برای جبران جاماندگی از قیمت مسکن وجود ندارد، در نتیجه لازم است سطح قیمت مسکن تا حدی که نسبت به هم خورده، کاهش پیدا کند و این نسبت احیا شود. از سوی دیگر میزان رشد قیمت مسکن در طول دست‌‌‌کم سه سال گذشته همواره بیشتر از رشد نقدینگی بوده و این در حالی است که پیش از این سال‌های پرجهش، معمولا میزان رشد نقدینگی و قیمت مسکن تقریبا با هم برابر بوده است.

اما چه چیزی زمینه‌‌‌ساز رشد بی‌‌‌سابقه قیمت مسکن تا حد برهم خوردن همه نسبت‌‌‌های تعادلی در این بازار شد؟ به طور کلی بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون همواره تحت‌تاثیر ۲ متغیر اصلی قرار داشته است. یکی از این دو، متغیر برون‌‌‌زای موثر بر بازار مسکن بوده که همان وضعیت ریسک غیراقتصادی حاکم بر کشور و جو روانی ناشی از آن است. در واقع وضعیت متغیر برون‌‌‌زا در بازار مسکن به طور مستقیم متاثر از وضعیت مذاکرات برای رفع تحریم‌های بین‌المللی قرار دارد؛ کمااینکه بازار مسکن در مقاطعی از زمان که مساله مذاکرات رفع تحریم به کلی متوقف و به دنبال آن بازار ارز پرنوسان شد، بلافاصله نسبت به این موضوع واکنش نشان داد و اثر این واکنش به شکل تورم ملکی قابل‌توجه در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ در بازار مسکن منعکس شد.

اما از سال گذشته همین روزها که موضوع از سر‌گیری مذاکرات احیای برجام بار دیگر برجسته شد و در دستور کار دولت قرار گرفت، بازار مسکن نیز بی‌درنگ به سمت ثبات حرکت کرد؛ به نحوی که از ابتدای امسال تاکنون بازدهی مسکن یک‌‌‌رقمی باقی مانده و این یعنی رشد ماهانه قیمت مسکن به طور میانگین از فروردین تا بهمن که آمار رسمی آن منتشر شده، کمتر از یک‌درصد و حتی در برخی ماه‌‌‌ها منفی بوده است. به این ترتیب در سال‌جاری یکی از دو متغیر اصلی موثر بر بازار مسکن یعنی متغیر برونزا در جهت بازگشت بازار مسکن از اضافه‌‌‌پرش حرکت کرده است.

استعداد جهش در بازار مسکن ۹۷

دومین متغیر موثر بر وضعیت بازار مسکن که می‌توان از آن به عنوان متغیر درون‌‌‌زا یاد کرد، میزان تقاضا و عرضه مسکن در بازار بوده که همواره و در همه بازارها نقش تعیین‌‌‌کننده‌‌‌ای دارد و می‌توان از آن به عنوان «استعداد بازار» یاد کرد. بازار مسکن در سال‌های اخیر با حجم بالای تقاضای خرید از ناحیه دو گروه غیرمصرفی شامل «سفته‌‌‌بازان» و «سرمایه‌گذاران» روبه‌رو شده و به همین خاطر تعادل میان عرضه و تقاضا از بین رفت و به دنبال آن جهش قیمت حتی با وجود خداحافظی کامل متقاضیان مصرفی مسکن با بازار معاملات، ادامه پیدا کرد. در عین حال امسال به واسطه اینکه تقاضای سفته‌‌‌بازی در بازار مسکن به جز یک بازه زمانی کوتاه به صفر رسید و از میزان خریدهای سرمایه‌‌‌ای در این بازار نیز کاسته شد، در عمل متغیر درون‌‌‌زا نیز به برقراری ثبات نسبی در این بازار کمک کرد.\دنیای اقتصاد