انجماد در بازار مسکن

تیتر 20-براساس آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی که در قالب گزارش نماگرهای اقتصادی به تازگی منتشر شده است در 9 ماه اول سال گذشته، حبس سرمایه‌های ملکی در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام رکورد زد؛ به گونه‌‌ای که در این بازه زمانی، رونق «تعلیق» پروژه‌های ساختمانی به جای «تکمیل» در عصر جهش قیمت، رصد می‌شود.

برآوردها حاکی است نسبت «حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام به ساختمان‌های تکمیل شده» در سال 96، عدد 3 بوده است؛ در حالی که این میزان در 9 ماه اول سال 1400 به عدد 6 افزایش یافته است. حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام نشان‌دهنده میزان و حجم سرمایه‌های حبس شده یا منابع منجمد شده در ساختمان‌های تکمیل‌نشده است که این میزان در 9 ماه اول سال گذشته به میزان چشمگیری در مقایسه با سال‌های قبل افزایش داشته است. به معنای ساده‌‌تر، میزان انجماد سرمایه و رشد سرمایه‌های غیرمولد ملکی در کشور به طور قابل توجهی افزایش یافته است.

این آمار جدید و رسمی از تقسیم‌بندی میزان سرمایه‌گذاری در مراحل مختلف ساخت‌وسازهای کشوری نشان می‌دهد، طی 9 ماه اول پارسال، «سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام» به لحاظ نرخ رشد، از دو گروه دیگر سرمایه‌‌گذاری ملکی یعنی سرمایه‌‌گذاری در «ساختمان‌های جدید» و «ساختمان‌های تکمیل شده»، سبقت گرفته است. این اتفاق در حالی رخ داده است که در سال 96 که هنوز دوره جهش قیمت مسکن در تهران و کشور آغاز نشده بود و بازار ملک در شرایط عادی قرار داشت، «بالاترین نرخ رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در گروه ساختمان‌های تکمیل شده» به ثبت رسیده بود. از سوی دیگر و همان‌گونه که اعلام شد، نسبت «حجم سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام به ساختمان‌های تکمیل شده» در سال 96، عدد 3 بود اما مطابق با آمارهای مربوط به تقسیم‌بندی وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در 9 ماه اول 1400 این عدد به 6 رسیده است. تحلیل این آمارها نشان می‌دهد سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی، به دنبال بروز سه سال متوالی جهش قیمت در بازار ملک، در سال گذشته به این جمع‌بندی رسیدند که «ساختمان‌های در حال ساخت را با همان وضعیت، نگهداری کنند». در واقع «صرفه نیمه‌تمام ماندن از تکمیل کردن»، بیشتر شده است. این وضعیت نیز ناشی از وقوع دو علت مهم ایجاد شده است. بررسی‌‌ها از شناسایی سه علت در بروز این شرایط خبر می‌دهد که دو رویداد یا دو علت از دلیل سوم مهم‌تر و اصلی‌‌تر هستند.

عارضه دوم جهش مسکن
تازه‌‌ترین آمار مربوط به طبقه‌‌بندی میزان و تغییرات حجم سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی در قالب سه بخش سرمایه‌‌گذاری‌‌های جدید، سرمایه‌‌‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام و سرمایه‌‌گذاری در واحدهای تکمیل‌شده، عارضه دوم جهش قیمت مسکن در کشور را معرفی می‌کند. در واقع بعد از شناسایی نخستین یخچال ملکی که در دوره جهش قیمت مسکن شکل گرفته و تشدید شد، هم‌‌اکنون دومین یخچال ملکی شناسایی شده است. یخچال اول افزایش تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه خریداری‌شده از سوی سفته‌‌بازها و سرمایه‌‌گذاران ملکی است که به دلیل جهش‌‌های مکرر ملکی، به انگیزه کسب سودهای هنگفت، بخشی از عرضه مسکن مصرفی به بازار را منجمد کرده است. یخچال دوم نیز به افزایش محسوس حجم سرمایه‌های حبس شده در ساختمان‌های نیمه‌‌تمامی مربوط می‌شود که سازنده‌های آنها با مشاهده جهش‌‌های پی‌‌در‌پی ملکی، نیمه‌تمام باقی نگه داشتن آنها به انگیزه تکمیل در آینده و فروش با قیمت‌‌های بالاتر را به صرفه‌‌تر از تکمیل و فروش این واحدها در بازه زمانی فعلی می‌‌دانند. این موضوع را می‌توان به عنوان عارضه جدید یا عارضه دوم عصر جهش ملکی بعد از افزایش تعداد واحدهای مسکونی فریز شده در بازار معرفی کرد.

دوره اخیر جهش قیمت مسکن در کشور از اواخر سال 97 و اوایل 98 در کشور آغاز شد. این در حالی است که در شهر تهران جهش قیمت از ابتدای سال 97 آغاز شد. در فاصله سال 96 تا پایان 99 متوسط قیمت مسکن هم در شهر تهران و هم در کشور بیش از 7 برابر افزایش یافت. در چنین شرایطی و در نبود ابزارهای موثر و بازدارنده برای کنترل رفتار سفته‌‌بازان ملکی، بازار مسکن به حیاط خلوت سفته‌‌بازان تبدیل شد و خرید‌وفروش‌های مسکن به انگیزه کسب سود کلان در کوتاه‌مدت از سوی این گروه از متقاضیان ملکی، منجر به افزایش سرعت رشد و طولانی شدن دوره جهش قیمت مسکن شد. جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران مربوط به بازه زمانی ابتدای 97 تا پایان 99 و در کشور مربوط به ابتدای 98 تا میانه 1400 است.

روایت آماری انجماد ملکی
عارضه دوم عصر جهش قیمت مسکن در کشور در حالی خود را در شکل افزایش حجم سرمایه‌های منجمد شده در واحدهای مسکونی نیمه‌تمام نشان داده است که سند این رویداد را در دو آمار رسمی می‌توان جست‌وجو کرد.

نخستین آمار که به آن اشاره شد همان نسبت 6 برابری حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام به حجم سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های جدید (شروع شده) در 9 ماه اول سال 1400 است. در حالی که این نسبت در سال 96 برابر با 3 بود. از سوی دیگر نرخ رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌تمام در 9 ماه اول 1400 نسبت به 9 ماهه 99 به میزان چشمگیری افزایش یافته است. ضمن آنکه نرخ رشد سرمایه‌‌گذاری در بخش ساختمان‌های نیمه تمام در 9 ماه اول سال گذشته با فاصله بسیار زیادی از نرخ رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده و ساختمان‌های تکمیل شده قرار دارد.

برآوردهای «دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان می‌دهد در 9 ماه اول 1400 در کشور، حجم کل سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی معادل 335 هزار و 200 میلیارد تومان بوده است که این میزان در مقایسه با حجم کل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در 9 ماه اول سال 99 حدود 45 درصد رشد داشته است. حجم سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در ساختمان‌های نیمه‌تمام در حالی در 9 ماه اول سال 1400 در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن (9 ماه اول سال 99) معادل 62 درصد رشد داشته است که این میزان رشد در ساختمان‌های شروع شده معادل 21 درصد و در ساختمان‌های تکمیل شده معادل 28 درصد بوده است. همان‌گونه که این آمارها نشان می‌دهد نه تنها میزان رشد حجم سرمایه حبس شده در ساختمان‌های نیمه تمام در 9 ماه اول سال گذشته در کشور به طور محسوس از نرخ رشد حجم کل سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی بیشتر بوده است بلکه نرخ رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های نیمه‌‌تمام معادل سه برابر نرخ رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده و بیش از دو برابر نرخ رشد سرمایه‌‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل‌شده بوده است./دنیای اقتصاد