تمدید خودکار قراردادها برای مالک و مستاجر مساله‏‌ساز شد

تیتر 20-عارضه ثانویه «تمدید خودکار» اجاره‌‌نامه‌های مسکن، برای بازار ملک در شکل شیوع خانه‌های غیرقابل فروش، رهگیری شد. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره تازه‌‌ترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، 25 روز بعد از اجرایی شدن مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن 1401 برای یک‌سال دیگر، هم‌‌اکنون یک معضل مهم در بازار ملک، در مسیر معاملات خرید و اجاره مسکن ایجاد مانع کرده است و پیامد ثانویه خود را در شکل افزایش تعداد خانه‌های غیرقابل فروش نشان داده است.

این روزها خریداران و فروشنده‌های برخی از واحدهای مسکونی در بازار مسکن، با «نه» برخی از مستاجرها برای بازدید خریدار از ملک مواجه شده‌‌اند. این موضوع هم‌‌اکنون هم برای خریدار، هم فروشنده و هم مستاجر مساله‌‌ساز شده است.

در حالی که سیاستگذار با نیت کمک به مستاجرها و حمایت از این گروه آسیب‌‌پذیر و فاقد مسکن در جامعه، مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره را از ابتدای تابستان امسال اجرایی کرد اما با وجود نیت مثبتی که در پس این مصوبه قرار داشت، 25 روز بعد از اجرایی شدن آن، بازار معاملات خرید و فروش و اجاره مسکن را با تبعات بعدی همراه کرده است. در واقع اگر‌چه نیت سیاستگذار از تصویب این مصوبه کمک به مستاجرها و مهار تورم اجاره مسکن بود اما، از آنجا که ستون فقرات این مصوبه بر مبنای دخالت در سازوکار بازار اجاره است عملا تعامل و رابطه مالک و مستاجر را در برخی موارد به مسیری هدایت کرده است که در نهایت منجر به ایجاد دردسر برای آنها و بازار مسکن شده است.

 ردپای هشداری که 25 روز پیش درباره تبعات ثانویه اجرای این مصوبه در بازار مسکن هم از سوی کارشناسان حقوقی و هم از جانب کارشناسان اقتصادی، دست‌‌کم درباره یکی از اشکالات اصلی آن، مطرح شده بود، در حال حاضر در بازار مسکن رصد می‌شود. دردسری که عوارض آن نه‌تنها دامنگیر خریدار و فروشنده مسکن (موجر) شده است بلکه برخلاف ظاهر حمایتی آن، برای مستاجرهای این واحدها مساله‌‌ساز شده است. از همان روز اول اجرای این مصوبه در بازار مسکن، کارشناسان حقوقی، ملکی و اقتصادی به سیاستگذار مسکن هشدار دادند این سیاست دست‌‌کم 5 عارضه مهم را برای موجران و مستاجرها به همراه خواهد داشت. اختلال در روند فروش واحدهای اجاره‌‌ای، عدم امکان تعمیر و بازسازی برای مالک قبل از پروسه فروش و مشکلاتی که موجر برای احراز حقوق قانونی خود برای استفاده از استثنائات اعلام‌شده در این مصوبه برای الزام مستاجر به تخلیه ملک خود با آن مواجه است سه مورد از هشدارهایی بود که پیش از این مطرح شده بود.

این در حالی است که نگرانی خریدارها از زمان تخلیه ملک خریداری‌شده که در زمان خرید در اختیار مستاجر بوده است و اینکه آیا اصلا مستاجر اقدام به تخلیه خواهد کرد یا خیر و دردسرهای بعدی آن از دیگر تبعاتی بود که پیش از این درباره آن هشدار داده شده بود.

کارشناسان در آن زمان نسبت به عدم صراحت قانون درباره تعیین تکلیف وضعیت مستاجرهایی که بنا دارند قبل از تاریخ قرارداد اقدام به تخلیه ملک کرده یا قصد تمدید قرارداد خود را ندارند نیز تذکر داده بودند.

اختلال در روند معاملات ملک
اما در روزهای اخیر، تعداد زیادی از موجرهایی که قصد فروش واحدهای اجاره‌‌ای خود را داشته‌‌اند با «نه» برخی از مستاجرها دربرابر تقاضای بازدید خریدار از واحد اجاره‌‌ای مواجه شده‌‌اند. این موضوع منجر به افزایش تعداد خانه‌های غیرقابل فروش در بازار مسکن شده است و در برخی از موارد جریات عادی معاملات خرید و فروش مسکن را مختل کرده است.

ابتدای تابستان امسال مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره مسکن به مدت یک‌سال دیگر در بازار مسکن اجرایی شد. براساس این مصوبه، با توجه به افزایش قابل توجه اجاره واحدهای مسکونی در بهار 1401 و چشم‌‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و با توجه به فرا رسیدن فصل نقل و انتقال مستاجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستاجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌‌بها، استثنائات و مشوق‌‌هایی در این باره تعیین و ابلاغ شد. براساس ماده یک این مصوبه، تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال 1401 پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌‌های تعیین شده نسبت به قراردادهای موجود تمدید می‌شود. این نرخ برای شهر تهران و سایر کلان‌شهرها 25 درصد و سایر نقاط شهری 20 درصد تعیین شد. در تبصره این ماده نیز آمده است که توافق مالک و مستاجر با نرخ‌‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.

معنای ماده یک این مصوبه این است که تمام قراردادهای اجاره مسکن که در سال جاری به اتمام می‌‌رسند به صورت خودکار برای یک‌سال دیگر و با شرایط افزایش حداکثر 25 درصدی در نرخ اجاره‌‌بها در تهران و 20 درصدی در سایر شهرها تمدید خواهند شد و موجران نمی‌توانند مستاجر را وادار به تخلیه ملک یا درخواست افزایش اجاره‌‌بها با میزان بیشتر از نرخ تعیین‌شده کنند. اما در ماده 2 این مصوبه تاکید شده است که این الزام برای موجران یعنی عدم امکان الزام مستاجر به تخلیه واحد اجاره‌‌ای و افزایش بیش از 25 درصدی اجاره‌‌بها، دارای برخی موارد استثناء است که موجر در صورتی که دارای برخی شرایط خاص باشد بتواند اقدام به دریافت حکم تخلیه کند. در ماده 2 آمده است: موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره‌‌نامه‌ها به این شرح تعیین می‌شود؛ اول آنکه در صورتی که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این، اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد.

ظاهر این بند از ماده 2 این است که در صورتی که موجر واحد خود را به فروش برساند می‌تواند اقدام به تخلیه واحد برای واگذاری آن به خریدار جدید کند. اما یک موضوع مهم در این ماده پنهان است که در این مصوبه پیش‌‌بینی‌‌های لازم درباره آن انجام نشده است و هم‌‌اکنون منجر به ایجاد دردسر و مساله برای خریدار و فروشنده این دسته از واحدها و حتی مستاجرهای ساکن در آن شده است.

مساله از این قرار است که عملا در بسیاری از موارد این‌چنینی، امکان فروش واحد اجاره‌‌ای از موجر سلب شده است، چرا که در بسیاری موارد دیده شده است مستاجرها برای بازدید خریدار از ملک اجاره‌‌ای با مالک یا موجر همکاری نمی‌کنند. نه برخی مستاجرها به بازدید خریدار از آپارتمانی که در آن ساکن هستند عملا امکان فروش واحد را از مستاجر سلب کرده است. همین موضوع منجر به افزایش تعداد فایل‌‌های آپارتمان غیرقابل فروش در بازار مسکن در هفته‌ها و روزهای اخیر شده است. لازم بود در این مصوبه برای آن دسته از موجرانی که قصد فروش واحدهای خود را دارند یک کانال محافظت ‌شده پیش‌‌بینی می‌شد تا در جریان معاملات آنها خللی وارد نشود. در واقع لازم بود در این سیاست یک کانال محافظت‌شده برای به رسمیت شناخته شدن حق موجر پیش‌‌بینی می‌شد. هر چند در ظاهر در این مصوبه این موضوع در نظر گرفته شده است اما آنچه در مصوبه آمده است مربوط به قدم بعدی یعنی زمانی است که وی موفق به فروش واحد خود شده است. در حالی که در مرحله قبل یعنی از زمان فایل کردن واحد تا فروش، به دلیل عدم همکاری برخی از مستاجرها با موجر برای ایجاد امکان بازدید برای خریداران، به پشتوانه این مصوبه، عملا امکان فروش بسیاری از این واحدها سلب شده است.

از سوی دیگر، در صورت فروش و با وجود اینکه خریدار و فروشنده مبایعه‌‌نامه و کدرهگیری در اختیار دارند، باید یک فرآیند قضایی پیچیده را برای احقاق حق خود طی کنند. یعنی باید به شورای حل اختلاف طرح دعوا کرده و در یک پروسه زمان‌بر و پردردسر قضایی برای احقاق حق خود قرار بگیرند. این مساله برای فروشنده و خریدار و حتی مستاجر ایجاد دردسر و مشکل خواهد کرد و روند معاملات را مختل می‌کند.

این در حالی است که یک نگرانی مهم دیگر در سمت خریدار نیز قفل دومی در مسیر معامله این نوع واحدها ایجاد کرده است. این نگرانی ناشی از عدم تخلیه واحد خریداری‌شده از سوی مستاجر بعد از خرید واحد است. خریدار با این نگرانی روبه‌روست که آیا مستاجر ساکن در واحد خریداری‌شده به موقع و در زمان وعده داده شده اقدام به تخلیه ملک خواهد کرد؟ با توجه به اینکه تمام حقوق و وظایف موجر بعد از فروش واحد به خریدار یا موجر جدید منتقل خواهد شد، بار نگرانی این موضوع در این مرحله بر عهده خریدار قرار دارد. در این مصوبه نیز آمده است که موجر و مستاجر در صورت مواجهه با اختلاف باید برای رسیدگی به دعوای ایجاد شده به شورای حل اختلاف مراجعه کنند.

این موضوع منجر به نگرانی برای سایر موجران شده است. حتی در میان افرادی که به قصد سرمایه‌‌گذاری بلندمدت و عرضه آپارتمان خریداری شده به بازار اجاره قصد ورود به بازار مسکن و خرید ملک دارند نیز ایجاد نگرانی کرده است. آنها نگران هستند که در صورت خرید آپارتمان و عرضه آن به بازار اجاره، با دردسرهای بعدی ناشی از تبعات اجرای سیاست جدید در این بازار مواجه خواهند شد.

این موضوع در کنار ریسک صفر سرمایه‌‌گذاری کوتاه‌‌مدت ملکی یا سفته‌‌بازی در بازار مسکن دست به دست هم داده است و می‌‌تواند منجر به کاهش سرمایه‌‌گذاری بلندمدت در بازار مسکن و عرضه واحدهای استیجاری به این بازار در برابر افزایش تعداد معاملات سفته‌‌بازانه شود. در واقع برخی از افرادی که پیش از این قصد ورود بلندمدت به بازار مسکن و عرضه واحد خریداری‌شده  به بازار اجاره داشتند هم‌‌اکنون به خرید و فروش‌های کوتاه‌مدت ملکی برای کسب بهره سرمایه‌‌گذاری ملکی، به عنوان یک گزینه می‌‌اندیشند.

این وضعیت باعث می‌شود اگرچه ظاهر این مصوبه حمایت از مستاجر بوده و با نیت مهار تورم اجاره اجرایی شده است اما در نهایت دود تبعات ثانویه ناشی از اجرای آن در بازار ملک به چشم خود مستاجران برود. این عارضه در شکل کاهش انگیزه سرمایه‌‌گذاران برای خرید مسکن و عرضه به بازار اجاره نمایان خواهد شد و می‌تواند بر بهای اجاره مسکن و تعداد واحدهای عرضه شده به بازار اثر سوء برجای بگذارد./دنیای اقتصاد