واکنش منفی خانه‌سازها به تورم ملکی

تیتر 20-داده‌های مربوط به آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در سه ماه نخست امسال نشان می‌دهد بهار تولید مسکن 1401، زمستانی سپری شد. بر اساس این آمار که در اختیار «دنیای اقتصاد»‌‌ قرار گرفته است، تیراژ تولید مسکن در فصلی که گذشت، حتی نسبت به برش فصلی رکود تاریخی تولید مسکن در سال 1401 هم 42 درصد افت کرده و پایتخت از کف تاریخی خانه‌‌سازی هم دوباره سقوط کرده است. در واقع تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت که بهار امسال برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده، تقریبا نصف این تعداد در فصل مشابه پارسال است. بنابراین بهاری که گذشت برای سازنده‌ها حال و هوای کاملا زمستانی داشت.

اما پیام این آمار زمانی به‌طور کامل دریافت می‌شود که روند طی شده در بازار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی سال‌های اخیر مرور شود. سال گذشته در شهر تهران برای ساخت 40 هزار و 500 واحد مسکونی پروانه توسط شهرداری تهران صادر شد.1400 در واقع هفتمین سال رکود سنگین سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در تهران بود، اما روند افت ساخت‌و‌ساز به شکلی ادامه پیدا کرد که این سال در مقایسه با شش سال قبل از آن (سال‌های 94 تا 99) خود واجد یک رکورد بی‌‌سابقه شد. در واقع تیراژ ساختمانی که در تهران در وضعیت نرمال سالانه بین 80 تا 100 هزار واحد مسکونی بود، از سال 94 به بعد به حدود 60 تا 65 هزار واحد کاهش پیدا کرد اما این وضعیت نیز پایدار نبود و پارسال حجم ساخت‌و‌ساز از کف رکوردی چند سال قبل از آن نیز پایین‌‌تر رفت و به 40 هزار و 500 واحد رسید.

عوامل مختلفی بر رکود دنباله‌‌دار سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی سال‌های اخیر اثرگذار بود که در این بین جهش بی‌‌سابقه قیمت مسکن در سال‌های 97 تا 99، پرتاب متقاضیان مصرفی خرید ملک به بیرون بازار به دلیل عدم تناسب بین سطح قیمت‌‌ها و استطاعت خریداران و در نتیجه کاهش تقاضای پایدار مسکن در بازار و در نهایت از بین رفتن قدرت خرید خانه‌‌اولی‌‌ها ناشی از تورم، اثر به مراتب بیشتری بر وضعیت ساخت‌و‌ساز داشته است. در بازاری که به دلیل وضعیت خاص ناشی از جهش و نبود قدرت خرید متقاضیان مسکن، سازنده‌ها در فروش واحدهای خود ناکام هستند، روندی شکل می‌گیرد که عملا دو‌سر باخت محسوب می‌شود؛ به این معنا که هم سازنده‌ها و هم متقاضیان خرید مسکن، بازنده این روند خواهند بود.

ماجرای وضعیت دو‌سر باخت بازار مسکن این است که سازنده‌ها به دلیل ناتوانی در فروش واحدهای تکمیل‌شده با توجه به فاصله زیاد سطح قیمت‌‌ها با استطاعت اغلب متقاضیان مصرفی ملک عملا نمی‌توانند سیکل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی را از سر بگیرند. این موضوع به کاهش ساخت‌و‌ساز جدید منجر می‌شود و در نتیجه کمبود عرضه آپارتمان در بازار مسکن نتیجه طبیعی آن خواهد بود. در بازاری که عرضه با کمبود مواجه است، قیمت مسکن قاعدتا با افزایش روبه‌رو خواهد شد و سازنده‌ها با مشاهده این وضعیت که خرید و فروش با افزایش دوباره سطح قیمت‌‌ها دشوارتر می‌شود، بیش از پیش از سرمایه‌‌گذاری ساختمانی جدید پرهیز می‌کنند.

وضعیتی که سازنده‌ها اکنون در آن گیر افتاده‌‌اند را می‌توان به «مارپیچ» تعبیر کرد؛ تعبیری که در علم اقتصاد برای توصیف رابطه بین تورم و دستمزد در اقتصادهای بیمار تحت تاثیر اتخاذ سیاست‌های پولی مشکل‌‌ساز استفاده می‌شود. مقصود از مارپیچ تورم و دستمزد این است که در غیاب سیاست پولی مناسب، سعی می‌شود برای مبارزه با کاهش قدرت خرید خانوارها، از افزایش حداقل دستمزد استفاده شود. این در حالی است که نفس افزایش دستمزد خود موجب بالاتر بردن تقاضا برای کالا و خدمات خواهد شد و چون در سمت عرضه کالا و خدمات، افزایشی رخ نمی‌دهد، در نهایت این اقدام خود تورم‌‌زا خواهد بود چراکه به دنبال افزایش تقاضا با عرضه ثابت، قیمت‌‌ انواع کالا و خدمات رشد خواهد داشت. به این ترتیب وضعیت بغرنج اقتصادی مذکور به بروز پدیده مارپیچ تورم و دستمزد تعبیر می‌شود که حکایت از اثر متقابل افزایش دستمزد بر افزایش تورم و مسیر نزولی اقتصادی که شهروندان در چنین شرایطی می‌‌پیمایند، دارد.

اما در بازار مسکن چه اتفاقی افتاده که می‌توان از آن به «مارپیچ» تعبیر کرد؟ ماجرا از این قرار است که سازنده‌ها به دلیل شرایط ناشی از جهش و رکود بازار معاملات ملکی در چند سال اخیر، عملا با شرایطی روبه‌رو هستند که حلقه پایانی زنجیره بازار مسکن در آن کار نمی‌کند. مقصود از حلقه آخر، وجود تقاضای خرید موثر در بازار مسکن است که در حال حاضر فقدان این تقاضا به دلیل نبود استطاعت خرید ناشی از تورم مسکن دردسرساز شده است. به این ترتیب سازنده‌ها از فروش واحدهای تکمیل‌شده سال‌های اخیر ناتوان هستند و این در حالی است که اصل این ناتوانی در فروش، خود به کاهش عرضه منجر می‌شود و کاهش عرضه پدیده‌‌ای است که به‌طور طبیعی به افزایش تورم در بازار مسکن منجر خواهد شد. در پی افزایش تورم ملکی ناشی از کاهش عرضه نیز، به تدریج گروه بیشتری از متقاضیان مسکن به بیرون از بازار پرتاب خواهند شد و این یعنی وضعیت سرمایه‌‌گذاری ساختمانی طی این روند بغرنج‌‌تر خواهد شد. نتیجه مارپیچی که سازنده‌ها در آن گیر کرده‌‌اند، چیزی جز این نیست که آنها از فعالیت ساختمانی باز می‌‌مانند و رسیدن به پایین‌‌تر از کف ساخت‌و‌ساز در تهران طی سه ماه نخست امسال، ناشی از همین وضعیت است./دنیای اقتصاد