گسل جمعیتی شمال-جنوب تهران

تیتر 20-بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد گسل جمعیتی بین مناطق شمال و جنوب شهر تهران در حال افزایش است و این موضوع خود را در شکل سرعت قابل توجه افزایش تعداد و سهم خانوارهای ساکن در مناطق شمالی در مقایسه با خانوارهای ساکن در مناطق جنوبی تهران نشان می‌‌دهد.

برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» در خصوص وضعیت جمعیت ساکن در 5منطقه اول شهر تهران و 12منطقه جنوبی پایتخت (مناطق 9 تا 20)، حاکی است، ساختار جمعیتی پایتخت در یک دهه اخیر با سرعت بالا به سمت دوقطبی شدن حرکت کرده است. تعداد خانوارهای ساکن در نیمه جنوبی شهر تهران نه تنها با سرعت رشد معادل رشد تعداد خانوارهای ساکن در 5منطقه اول شمالی رشد نکرده که همزمان با افزایش سهم خانوارهای ساکن در مناطق شمالی، سهم جمعیت ساکن در مناطق جنوبی (9 تا 20) به میزان محسوس افت کرده است. یافته‌های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی دو علت مهم در تشدید گسل جمعیتی بین مناطق شمال و جنوب شهر تهران خبر می‌‌دهد؛ ضمن آنکه دیدگاه‌های کارشناسی به دست‌‌کم چهار پیامد یا اثر منفی دوقطبی شدن نظام سکونتی در شهر تهران اشاره دارد.

رشد دو برابری جمعیت شمال
بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با تکیه بر آمارهای موجود از تحولات جمعیتی مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌‌دهد، نرخ رشد جمعیت به لحاظ تعداد خانوار در 5منطقه اول شهر تهران که در نیمه شمالی و گران‌‌قیمت‌‌تر شهر واقع شده‌‌اند، حدود دو برابر نرخ رشد جمعیت در 12منطقه جنوبی شهر تهران (مناطق 9 تا 20) در یک دهه اخیر بوده است.

برآوردهای انجام‌شده نشان می‌‌دهد در فاصله سال‌های 90 تا 99، جمعیت 5 منطقه اول شهر تهران (مناطق یک تا پنج) به لحاظ تعداد خانوار ساکن در این مناطق، 45درصد رشد کرده است. این در حالی است که جمعیت ساکن به لحاظ تعداد خانوار در مناطق 9 تا 20 پایتخت که در نیمه جنوبی شهر تهران قرار دارند در این بازه زمانی (دهه 90)، تنها 24 درصد رشد کرده است.

مناطق یک تا 5 شهر تهران، مناطقی هستند که در نیمه شمالی شهر واقع شده‌‌اند، قیمت زمین و مسکن در آنها با فاصله قابل توجه از مناطق جنوبی بالاتر است و در واقع مناطق گران‌‌قیمت پایتخت هستند و از سوی دیگر میزان دسترسی شهروندان به سرانه‌های خدمات شهری و امکانات زیربنایی و روبنایی با فاصله محسوس در آن‌ها بیشتر از مناطق جنوبی است. در مقابل مناطق 9 تا 20 که در نیمه جنوبی پایتخت واقع شده‌‌اند مناطقی کم‌‌برخوردار به لحاظ سرانه‌ها وامکانات زیست شهری محسوب می‌‌شوند که برخی محلات واقع در این مناطق با فقر خدمات وامکانات مواجه هستند. رشد نزدیک به دو برابری جمعیت ساکن در 5منطقه اول شهر تهران (به لحاظ تعداد خانوار) در یک دهه گذشته در مقایسه با جمعیت ساکن در مناطق نیمه جنوبی پایتخت به افزایش سهم جمعیت شمال شهر تهران از کل جمعیت پایتخت، همزمان با کاهش سهم جمعیت مناطق جنوبی منجر شده است.

برآوردهای صورت‌گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد سهم جمعیت ساکن در 5منطقه اول شهر تهران (مناطق یک تا پنج) از کل جمعیت پایتخت به لحاظ تعداد خانوار، از 36درصد در ابتدای دهه 90 به 40درصد در پایان این دهه (سال 99) رسیده است. این در حالی است که سهم جمعیت ساکن در جنوب پایتخت (مناطق 9 تا 20)، در همین بازه زمانی (ابتدای دهه90 به انتهای آن) از نزدیک 50درصد به 44درصد کاهش یافته است. این در حالی است که با توجه به تعداد بیشتر مناطق جنوبی شهر تهران در مقایسه با تعداد مناطقی که در نیمه شمالی شهر واقع شده‌‌اند، این موضوع به معنای ایجاد و تشدید گسل جمعیتی بین دو نیمه شمالی وجنوبی شهر تهران است. در واقع، آنچه از این آمارها قابل استنباط است آنکه نظام سکونتی و جمعیتی در شهر تهران با سرعت قابل توجه در حال دو قطبی شدن وتشدید وضعیت دوقطبی است.

آمارها نشان می‌‌دهد در پایان دهه90 حدود یک‌میلیون و 248هزار خانوار ساکن 5منطقه اول شهر بوده‌‌اند. همچنین حدود یک‌میلیون و412هزار خانوار نیز ساکن در مناطق 9 تا 20 پایتخت بوده‌‌اند.رصد روند 10سال اخیر تغییرات مربوط به تعداد خانوارهای ساکن در دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت نشان می‌‌دهد، نوعی جریان مربوط به تخلیه سکونتی به شکل خاموش و زیرپوستی در مناطق سنتی و نیمه جنوبی تهران آغاز شده و اتفاق افتاده است. در واقع این روند ده‌ساله نشان می‌‌دهد، عقب‌‌ماندگی نرخ رشد جمعیتی به لحاظ تعداد خانوارهای ساکن در نیمه جنوبی شهر تهران نسبت به رشد محسوس تعداد خانوارهای ساکن در 5منطقه اول شهر، تهران را به سمت کاهش محسوس سهم مناطق جنوبی از کل جمعیت پایتخت و به تدریج، تخلیه خاموش مناطق نیمه جنوبی هدایت می‌‌کند. بررسی‌‌ها از شناسایی دو علت مهم در بروز این تخلیه جمعیتی حکایت دارد.

در واقع در یک دهه گذشته دو خروجی یا دو مسیر تخلیه جمعیتی در جنوب پایتخت شکل گرفته یا اگر در سال‌ها و دهه‌های قبل وجود داشته نیز در دهه 90 تشدید شده است.

اولین مسیر یا اولین خروجی جمعیت تهران قدیم، مسیری است که بخشی از جمعیت وخانوارهای ساکن در این مناطق یا جمعیت جدیدی را که می‌‌توانست در این مناطق ساکن شود، به سمت نیمه شمالی تهران هدایت کرده است. به دنبال برخی سیاست‌‌های شهرسازی مانند فروش تراکم مازاد (اضافه تراکم) و همچنین افزایش تیراژ ساختمانی در مناطق شمالی تهران، بخشی از خانوارهای ساکن در نیمه جنوبی شهر که از توانمندی مالی کافی برای سکونت در مناطق گران‌‌قیمت‌‌تر و برخوردار از امکانات و سرانه‌های شهری بهتر و بیشتر برخوردار بودند از نیمه جنوبی تهران خارج و در نیمه شمالی پایتخت ساکن شدند. همچنین بخش قابل توجهی از خانوارهای جدید نیز ساکن مناطق شمالی شدند. در واقع یک کانال خروجی جمعیت از مناطق جنوبی به سمت مناطق شمالی بوده است که در واقع استفاده‌‌کنندگان از این کانال، افراد برخوردار و توانمند از نظر مالی بوده‌‌اند. خروجی دیگر اما، مربوط به مجرای ایجادشده برای فقرا و افراد کم‌‌برخوردار با سطح توان مالی کم بوده است که در یک دهه اخیر به‌دلیل افزایش شدت فقر و کاهش قدرت خرید، به ناچار از شهر تهران و مناطق جنوبی، به حاشیه‌های پایتخت پرتاب شده‌‌اند.

دلایل جاماندگی جمعیتی جنوب شهر
نرخ رشد جمعیت در 12منطقه واقع در نیمه جنوبی شهر تهران (9تا20)، در حالی از نرخ رشد جمعیت در 5منطقه اول شهر تهران با فاصله محسوس کمتر بوده است (حدود یک‌دوم) که بررسی‌‌ها از شناسایی دست‌‌کم دو علت مهم  در بروز جاماندگی جمعیتی در این مناطق، خبر می‌‌دهد.

اولین دلیل جاماندگی رشد جمعیت مناطق جنوبی از مناطق شمالی پایتخت به «ضعف خدمات و سرانه‌های شهری در مناطق پایین‌‌تر شهر نسبت به مناطق نیمه شمالی تهران» مربوط می‌‌شود. درحالی‌که در برخی از محله‌ها و مناطق شمالی تهران، سرانه‌های کافی برای سکونت شهری در دسترس شهروندان است و حتی در برخی آیتم‌‌ها شرایطی بالاتر از استاندارد مطلوب سکونتی در اختیار ساکنان قرار دارد، در تعداد قابل توجهی از مناطق واقع در نیمه جنوبی تهران، شهروندان با فقر خدماتی و سرانه‌های شهری روبه‌رو هستند. از این رو، از سال‌های گذشته تاکنون، تمایل به سکونت در نیمه شمالی تهران به سرعت در بین ساکنان این مناطق گسترش یافته است. به‌گونه‌‌ای‌که عمده خانوارها به محض برخورداری از توانمندی مالی برای جابه‌‌جایی بین دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت، اقدام به مهاجرت از نیمه جنوبی و سکونت در نیمه شمالی شهر می‌‌کنند.

علت دوم به شرایط بازار ملک در نیمه شمالی تهران مربوط می‌‌شود. آمارهای رسمی نشان می‌‌دهد در یک دهه اخیر یعنی در فاصله ابتدای 90 تا پایان 99، تیراژ واحدهای مسکونی که با فروش تراکم (واگذاری تراکم مازاد)، در نیمه شمالی شهر تهران ساخته شد، تقریبا سه برابر واحدهای ساخته‌شده با تراکم اضافه در نیمه جنوبی شهر بود. در ظاهر این‌طور به نظر می‌‌رسد که اعطای تراکم اضافه برای ساخت مسکن به‌دلیل افزایش تیراژ عرضه به بازار، منجر به کاهش قیمت‌‌ها یا توقف سرعت بالای رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی می‌‌شود. اما واقعیت چیز دیگری است. به‌دلیل محدودیت زمین قابل ساخت در تهران، اعطای اضافه تراکم یا همان تراکم مازاد، منجر به ایجاد ارزش افزوده برای زمین و در نتیجه رشد تصاعدی و قابل توجه قیمت آن می‌‌شود. چون با اعطای مجوز ساخت طبقات بیشتر به سازنده‌ها، کسب سود وبازده سرمایه‌‌گذاری دراین مناطق به میزان محسوسی افزایش خواهد یافت. این موضوع در وهله اول منجر به افزایش قیمت مسکن وثبت تورم ملکی قابل توجه در مناطق شمالی شده است. چسبندگی قیمت و سرایت تورم ملکی از مناطق شمالی به مناطق جنوبی، قیمت مسکن در مناطق نیمه جنوبی شهر را نیز افزایش داده است. در واقع به‌دلیل وجود رابطه قیمتی بین بازار مسکن در مناطق شمالی وجنوبی شهر تهران، افزایش قیمت مسکن در نیمه شمالی در حکم آسانسور یا بالابر قیمت در مناطق جنوبی عمل کرده و بازار ملک در تهران قدیم را نیز تحت تاثیر قرار می‌‌دهد. در نهایت با این تحرک ملکی، فرد یا خانواری که استطاعت همراهی با این موج تورمی را داشته باشد، به بازار مسکن مناطق شمالی وارد می‌‌شود و فرد یا خانواری که توان مقابله با این سطح تورم را نداشته باشد به ناچار و به‌صورت اجباری به حاشیه شهر پرتاب خواهد شد.

نمونه این موضوع را طی دوره اخیر جهش قیمت مسکن در شهر تهران می‌‌توان مشاهده کرد. جهش قیمت مسکن از سال97 در تهران آغاز شد. همزمان با ادامه دامنه جهش، در سال98، مستاجرها و متقاضیان مسکن که توان مقابله با موج تورمی ایجادشده در بازار مسکن را نداشتند به ناچار به شهرهای حومه‌‌ای اطراف تهران رفتند و در این شهرها ساکن شدند. این در حالی است که این رویداد از سال99 در بخش سرمایه‌‌گذاری بازار مسکن نیز رصد شد. همزمان با خروج بخشی از تقاضای مصرفی غیربرخوردار از توان مقابله با جهش ملکی شهر تهران، برخی از سرمایه‌‌گذاران نیز که دیگر قادر به سرمایه‌‌گذاری ملکی در تهران نبودند به شهرهای حومه‌‌ای وارد شدند واقدام به سرمایه‌‌گذاری در این مناطق کردند. بررسی‌‌ها وتحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» که در روزهای اخیر و در همین صفحه منتشر شد، نشان داد از ابتدای سال جاری تاکنون، بازده سرمایه‌‌گذاری (سرعت رشد قیمت مسکن) در شهرهای جدید اطراف تهران به‌دلیل همین موج مهاجرتی متقاضیان، بیش از سرعت رشد قیمت مسکن از ابتدای امسال تاکنون در شهر تهران، بوده است. این میزان به‌طور متوسط به حدود دو برابر رسیده است./دنیای اقتصاد