روند دو نوع تورم ملکی در پایتخت

تیتر 20- براساس اعلام مرکز آمار ایران متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در شهر تهران در حالی زمستان 1400 به 52میلیون و100هزار تومان افزایش یافته است که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت زمین در فصل قبل یعنی پاییز 1400 (تورم فصلی)، رشد 8/ 4درصدی و در مقایسه با زمستان 1399 (تورم نقطه‌‌ای) افزایش 1/ 17درصدی را نشان می‌‌دهد. در شرایطی که برخی سوء‌برداشت‌‌ها از سوی گروهی از تحلیلگران در شبکه‌های مجازی در ارتباط با تحولات بازار زمین مستند به اطلاعات فصلی این بازار در زمستان1400 مطرح شده است، بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد اگرچه تورم فصلی در بازار زمین تک رقمی شده است، اما این موضوع به معنای جاماندگی قیمتی زمین از مسکن نیست. تورم نقطه‌ای زمین در این بازه زمانی یعنی زمستان1400 1/ 17درصد اما تورم نقطه‌ای مسکن معادل 5/ 26درصد بوده است.

در واقع در این سوءبرداشت‌‌های مجازی، برخی تحلیلگران، در شبکه‌های اجتماعی تورم زمین را با تورم مسکن در زمستان 1400 (تنها یک فصل) بررسی کرده‌‌ و اعلام کرده‌‌اند که زمین از مسکن جامانده و مسکن رشد بسیاری داشته است؛ درحالی‌که تورم زمین در یک سال 1400بیشتر از تورم مسکن بوده است. یک تحلیل ناقص و سوءبرداشت دیگر نیز از سوی برخی مطرح شد مبنی بر اینکه به واسطه عقب بودن تورم زمین از مسکن، در زمستان1400 می‌توان این‌گونه تعبیر کرد که تحولات قیمتی در بازار زمین آرام گرفته است. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌‌دهد هر دوی این تحلیل‌‌ها محل سوال و اشکال است.در این زمینه دو علت مهم وجود دارد. علت اول مربوط به جلوتر بودن متوسط قیمت زمین از متوسط قیمت مسکن و همچنین جلوتر بودن تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن در 1400 است. ضمن آنکه بررسی‌‌ها با استناد به نتایج یک دماسنج مهم بازار زمین یعنی عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، نشان‌دهنده افزایش شکاف بین متوسط قیمت زمین و مسکن در شهر تهران است.علت دوم نیز با استناد به تحولات فصلی بازار زمین در فصول گذشته (فصل‌‌های قبل از زمستان 1400) قابل ارائه است. مبنی بر اینکه زمستان 1400 در واقع پنجمین فصل متوالی است که تورم فصلی زمین در آن تک‌رقمی شده است. در واقع تک‌رقمی شدن تورم فصلی زمین در زمستان سال گذشته رویداد تازه‌‌ای محسوب نمی‌‌شود.متوسط قیمت زمین در شهر تهران در زمستان1400 در حالی 8/ 4درصد نسبت به پاییز پارسال رشد داشته است که تورم فصلی زمین از زمستان 99 تک‌‌رقمی شد. بعد از ثبت تورم فصلی 19درصدی در بازار زمین در پاییز99، تورم فصلی زمین در زمستان99 به 8درصد کاهش یافت. تورم فصلی زمین در بهار99 معادل 3درصد، در تابستان معادل 4درصد، در پاییز معادل 4درصد و در زمستان 1400 نیز معادل 8/ 4 درصد بود.

روایت یک‌ساله از زمین و مسکن
بررسی‌‌ها نشان می‌‌دهد تحلیلگرانی که معتقد به آرام گرفتن تورم در بازار زمین در زمستان1400 هستند، تنها یک سکانس از بازار زمین در سال گذشته-زمستان- را مورد بررسی قرار داده‌‌اند؛ درحالی که تحولات یک‌ساله این بازار، روایت دیگری را ارائه می‌‌دهد. بررسی کارنامه 1400 بازار زمین شهر تهران نشان می‌‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع زمین در پایتخت در سال1400 به 49میلیون تومان رسید که این میزان نشان‌دهنده رشد 2/ 34درصدی میانگین قیمت زمین در سال گذشته نسبت به متوسط قیمت زمین در سال1399 است. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در سال گذشته به 31میلیون و400هزار تومان رسید که در مقایسه با میانگین قیمت مسکن در سال1399 رشد 6/ 31 درصدی را نشان می‌‌دهد.

این آمارها و بررسی کارنامه یک‌ساله بازار مسکن و زمین نشان‌دهنده آن است که نه تنها در سال گذشته تورم بازار زمین از تورم مسکن بیشتر بوده، بلکه قیمت زمین  با سرعت بیشتری نسبت به مسکن رشد کرده است. همچنین آمارها نشان می‌‌دهد از سال94 تا 1400 متوسط قیمت زمین در شهر تهران 4/ 11برابر شده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی رشد 7/ 7برابری داشته است. بنابراین همان‌طور که در سه الی چهار دهه اخیر، تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن بیشتر بوده در عصر جهش نیز رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، سرعت بیشتری داشته است. به واسطه این بیش‌‌فعالی زمین نسبت به بازار مسکن، در سال‌های اخیر شکاف یا گسل موجود بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و در سال گذشته نیز این گسل به شکل بی‌‌سابقه‌‌ای تشدید شد.

نتیجه بیش‌‌فعالی زمین
برآوردهای صورت‌گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» بر مبنای آمارهای رسمی، نتیجه بیش‌‌فعالی زمین در دوره‌های اخیر را نشان می‌‌دهد. این بیش‌فعالی با استفاده از یک دماسنج مهم ملکی یعنی نسبت زمین به مسکن (نسبت متوسط قیمت زمین به میانگین قیمت مسکن)، مورد ارزیابی قرار گرفته و سنجش می‌‌شود. نتایج حاصل از تحلیل عدد به‌دست‌آمده از این دماسنج از آنجا مهم است که می‌‌توان از آن در سنجش حاشیه سود سازنده‌ها استفاده کرد.در دهه80 متوسط قیمت زمین و متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تقریبا با هم برابر و عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به نسبت قیمت مسکن برابر با حدود یک بود. این میزان با شروع بیش‌‌فعالی و افزایش سرعت رشد قیمت زمین در مقایسه با تورم مسکن، در دهه90 به نسبت 2/ 1 تا 3/ 1برابری میانگین قیمت زمین تهران به متوسط قیمت مسکن در پایتخت رسید. در سال99، شکاف بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و به 53/ 1برابر رسید. در سال1400 نیز این گسل به شکل بی‌‌سابقه‌‌ای تشدید شد و عدد حاصل از نسبت زمین به مسکن به 56/ 1 افزایش یافت./دنیای اقتصاد