جزئیات طرح تشویقی بافت فرسوده شهری

تیتر۲۰- یک سوم از جمعیت شهرها در مناطق ناکارآمد شهری ساکن هستند که این امر وسعت کار دولت در این حوزه را نشان می‌دهد، حدود ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی ناپایدار در بافت‌های ناکارآمد شناسایی شده که یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد آن در بافت فرسوده است که فاقد هر گونه سازه فلزی و بتنی بوده و در صورت وقوع بلایای طبیعی از جمله زلزله، بیشترین میزان تلفات جانی را خواهند داشت.

اما مساله حائز اهمیت این است که اکثر مالکان و ساکنان این مناطق از توان مالی کافی برای نوسازی مساکن ناپایدار خود برخوردار نیستند و سازندگان نیز با توجه عدم صرفه اقتصادی ساخت و ساز در این محلات در مقایسه با دیگر نقاط شهری انگیزه لازم را برای تولید مسکن در این مناطق ندارند و این دو موضوع چالش بزرگ نوسازی در بافت فرسوده به شمار می‌رود. از طرفی فرصت ویژه‌ای برای افزایش تولید مسکن در کشور از طریق نوسازی واحدهای مسکونی ناپایدار در بافت فرسوده وجود دارد که برآورد می‌شود حداقل چهار میلیون واحد مسکونی پایدار با نوسازی ۱.۴ میلیون واحد ایجاد شود.

چالش و فرصت ذکر شده وزارت راه و شهرسازی را به سمت تهیه بسته تشویقی شهرسازانه‌ای سوق داد که پیش بینی می‌کنم اجرای این بسته تشویقی تحول بزرگی در حوزه نوسازی محله‌ای و همچنین نوسازی مسکن در کشور ایجاد خواهد کرد.

به همین منظور برای اولین بار در کشور بسته تشویقی کالبدی برای نوسازی بافت‌های فرسوده توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تصویب شد. در این بسته حمایت‌های لازم از مالکان، سازندگان، انبوه‌سازان مورد توجه قرار گرفته تا بتوانند با ساکنان این واحدها که عموماً از اقشار کم درآمد جامعه هستند مشارکت کرده و واحدهای مسکونی آن‌ها را نوسازی کنند. در این بسته با رعایت شرایطی از یک تا دو طبقه تراکم تشویقی برای سازندگان در نظر گرفته شده است.

انعطاف پذیری مصوبه نسبت به شرایط ویژه هر شهر

به‌منظور رعایت ملاحظات مربوط به زمینه‌های متفاوت شهرها به لحاظ ویژگی‌های اجتماعی، اقتصادی، محیط‌زیستی و اقلیم و هویت کالبدی آن‌ها به کمیسیون‌های ماده پنج این اختیار داده شده است که با پیشنهاد شهرداری‌ها، ضوابط ویژه هر شهر را با ملاحظات پیش‌گفته در چهارچوب این مصوبه به تصویب برسانند لذا انعطاف‌پذیری برای انطباق با ویژگی‌های حاضر هر شهر در مفاد مصوبه پیش‌بینی شده‌است.

رویکرد نوسازی محله‌ای

در این بسته تشویقی برای اولین بار رویکرد نوسازی محله‌ای مورد تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری کشور قرار گرفت. یعنی در این مصوبه توجه صرف به نوسازی مسکن نبوده است و ارتقا و تقویت سایر کارکردهای محله‌ای نیز مورد توجه قرار گرفته است. ارتقا سطوح خدماتی، اصلاح محورهای ارتباطی و تنظیم مجدد زمین نیز از مواردی بوده که در این مصوبه پیش بینی شده است که البته تاکید می‌کنم تحقق جامع این بسته منوط به مشارکت اجتماعی ساکنان این مناطق است.

فرصت ویژه برای سازندگان و مالکان

در این بسته برای اولین بار فرصت بسیار ویژه‌ای برای مالکان و سازندگانی که به صورت تجمیع بلوکی اقدام به نوسازی می‌کنند، در نظر گرفته شده است و به سازندگان و مالکانی که به شکل تجمیع بلوکی نوسازی کنند، حداکثر دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب داده می‌شود.

اختلاط در سکونت و فعالیت

در این مصوبه برای اولین بار جهت توانمندسازی اقتصادی ساکنان بافت فرسوده از طریق انعطاف‌پذیری در ضوابط استقرار کاربری‌ها و با رویکرد درهم تنیدگی مسکن و اشتغال، امکان استقرار کاربری‌های ترکیبی (مسکونی، خدماتی و تجاری) در محله فراهم شده است. برخی از شهروندان نگران این هستند که با نوسازی واحدهایشان، بخشی را که به کسب و کار اختصاص داده بودند از دست بدهند اما تاکید می‌کنم در واقع هدف ما در این بخش حمایت از کسب و کارهای محلی و تأمین خدمات مورد نیاز در بافت‌های فرسوده بوده است.

ایجاد ارزش افزوده روی دارایی‌های ساکنان و افزایش کیفیت فضای سکونت

در این مصوبه شرایطی فراهم شده است که بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی محاسبه نمی‌شود که این موضوع باعث افزایش کیفیت فضای سکونتی می‌شود و همچنین در آن افزایش تراکم ساختمانی و سطح اشغال پیش بینی شده است که ماحصل آن افزایش زیربنا و ایجاد ارزش افزوده برای ساکنان خواهد بود.

گره‌گشایی در صدور پروانه

بر اساس این بسته تشویقی شهرسازانه برای اولین بار پلاک‌های مسکونی زیر حد نصاب تفکیک امکان دریافت پروانه ساختمانی را خواهند داشت؛ بنابراین مشکل ارائه مجوزهای ساخت و ساز برای این پلاک‌ها که تا پیش از این به معضلی برای نوسازی بافت‌های فرسوده در کشور تبدیل شده بود، حل شده است.

امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حدنصاب تعیین‌شده

یکی از مهم‌ترین فرصت‌های ایجادشده از طریق این مصوبه امکان احداث واحدهای مسکونی در استطاعت می‌باشد؛ یعنی این مصوبه زمینه خانه‌دار شدن برای گروه‌های کم‌درآمد را فراهم نموده‌است.

افزایش نفوذپذیری (قابلیت دسترسی) محله

این مصوبه این ظرفیت را ایجاد کرده‌است که در محورهای اصلی ضمن نوسازی مسکن، امدادرسانی به محله به‌ویژه اورژانس و آتش‌نشانی و … تسهیل شود. در واقع این مسیرگشایی زمینه اصلی توسعه محلات فرسوده را فراهم می‌آورد.

لزوم پشتیبانی و حمایت شهرداری برای اجرای مصوبه

شهرداری‌ها به مثابه همکاران استراتژیک وزارت راه و شهرسازی هستند و از آن‌ها می‌خواهم که ما را در اجرای این مصوبه یاری کنند. وزارت راه و شهرسازی هم متعهد می‌شود حمایت لازم از شهرداری‌ها و شوراهای شهر که اتفاقاً در مصوبه هم پیش بینی شده است را به عمل آورد./مهر