مشکلات وابستگی شدید به روش سنتی تامین مالی پروژه‌های مسکن

تیتر۲۰- بخش مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌‌‌های اقتصاد ایران است که به لحاظ داشتن ارتباط گسترده پسین و پیشین با سایر بخش‌‌‌ها، از موقعیت ویژه‌‌‌ای برخوردار است؛ اما این بخش دارای مشکلات مزمنی است که رفع آنها نیازمند شناخت است.

متن زیر ماحصل گفت‌‌‌و‌‌‌گوی ما با خشایار باقرپور مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌‌‌های عمرانی، انبوه‌سازی شهر تهران حول محور شناخت و رفع چالش‌‌‌های حوزه مسکن است.

 برخی از کارشناسان معتقد هستند بازار مسکن ایران در رکود تورمی به‌‌‌سر می‌‌‌برد و پس از یک دوره رشد، به جایی رسیده که امکان افزایش قابل‌توجه قیمت وجود ندارد و با توجه به ادامه تورم در اقتصاد، به مرحله رکود تورمی در این بازار می‌‌‌رسیم. آیا با این دیدگاه همسو هستید؟

در خصوص این موضوع که ما در حوزه مسکن در رکود تورمی به‌‌‌سر می‌‌‌بریم، جای هیچ شکی وجود ندارد. هم حجم معاملات مسکن نسبت به گذشته به‌‌‌شدت کاهش یافته و هم شاهد افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن هستیم. بنابراین شاهد هر دو شاخص رکود تورمی در بازار مسکن هستیم؛ این در حالی است که گمان می‌‌‌کنیم بازار مسکن بیشتر از این کشش افزایش قیمت را ندارد و به‌‌‌واقع قیمت‌ها به اوج خود رسیده‌‌‌اند، اما زمانی که با شیب ملایم کاهش قیمت‌ها روبه‌‌‌رو می‌‌‌شویم، دوباره شاهد یک جهش قیمتی هستیم، چیزی که در دو سه ماه پایان سال گذشته آغاز شد و تا چند هفته گذشته نیز ادامه داشت. یک دوره‌‌‌ قیمت‌ها به‌‌‌واسطه کاهش قدرت خرید مردم یا شوک خریداران بازار، در تثبیت به‌‌‌سر می‌‌‌برد، اما پس از مدتی مانند یک فنر از جا در می‌رود و دوباره قیمت‌ها با یک شیب تند شروع به افزایش می‌کنند. ما باید نسبت به قیمت مسکن نگاه منطقی و واقع‌‌‌گرایانه داشته باشیم. قیمت مسکن در بازار نشات‌‌‌گرفته از قیمت تولید مسکن است. وقتی در یک سال - از سال ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۲ - میانگین تورمی ۴۶ تا ۴۷ درصدی را تجربه می‌‌‌کنیم یا زمانی برای نمونه در فروردین ماه سال‌جاری نسبت به سال گذشته با یک تورم ۷۰ درصدی روبه‌‌‌رو می‌‌‌شویم، تورم بخش ساختمان در هزینه ساخت‌وساز ۱۶۰‌درصد است، به عبارتی هزینه تولید مسکن ۶/۲ برابر شده است، پس چگونه انتظار داریم که قیمت ‌‌‌ مسکن سیر تصاعدی به خود نگیرد. هم‌‌‌اکنون شیب افزایش قیمت مسکن از شیب افزایش تولید مسکن کمتر است. مارجین نهایی برای سازنده هر روز کمتر و به‌‌‌تدریج منفی می‌شود، از این رو با پدیده کاهش عرضه روبه‌‌‌رو می‌‌‌شویم. بنابراین سرمایه‌گذاران این حوزه در حال خارج شدن از این بازار هستند و سرمایه‌‌‌های خود را به بازارهای دیگر منتقل می‌کنند. یا در عمان، دبی و ترکیه ساخت‌وساز انجام می‌دهند، چراکه در داخل بازار ایران دیگر ساخت‌وساز توجیهی ندارد، زیرا تورم مسکن جوابگوی هزینه‌‌‌های تولید آن نیست، از همین‌‌‌رو هم تولیدکننده و هم مصرف‌کننده مسکن بازنده هستند.

 با توجه به کاهش نرخ رشد جمعیت آیا می‌توان گفت تولید مسکن هم اگر کاهش داشته باشد تا حدودی این بی‌‌‌تعادلی عرضه و تقاضا را می‌تواند خنثی کند؟

در کشور آنقدر تقاضای تلنبار‌شده موجود است که اگر بخواهیم منتظر کاهش جمعیت برای تنظیم عرضه و تقاضا در بازار مسکن باشیم، باید ده‌‌‌ها سال منتظر بمانیم تا پیک بحران را رد کنیم، این در حالی است که هم‌‌‌اکنون فاصله چندانی با پیک بحران نداریم. در دولت یازدهم و دوازدهم سیاست‌‌‌های مسکن در اولویت قرار نداشت و به‌‌‌شدت تولید در حوزه مسکن کاهش یافته بود، در حالی که باید سالی یک میلیون و ۲۰۰ تا ۳۰۰‌هزار مسکن ساخته می‌‌‌شد، اما در عمل سالی ۲۰۰ تا ۳۰۰ یا در نهایت ۴۰۰‌هزار مسکن بیشتر تولید نکردیم. نگاه خوش‌بینانه این است که ما ۶ میلیون مسکن تقاضای تلنبارشده از دولت یازدهم و دوازدهم طلبکاریم. در دولت سیزدهم اصلی‌‌‌ترین برنامه دولت تولید مسکن اعلام شد و برخی اقدامات حاکمیتی نیز انجام گرفت، اما در عمل شاهد مسیر کاهشی تولید مسکن هستیم، چراکه انگیزه‌‌‌ای که سازنده را در بازار نگه دارد، وجود ندارد. اینک اگر چشم امید داشته باشیم که کاهش جمعیت بتواند این مشکل را حل کند، انتظار درستی نیست. اگر به آمار نگاهی داشته باشیم می‌‌‌بینیم جوابگوی نیاز مصرفی بازار نبوده‌‌‌ایم. در کشور حدود ۲۷ میلیون خانوار ایرانی و حدود ۳۰ میلیون واحد مسکونی داریم، اما حدود ۷ تا ۸ میلیون خانوار در این بین مستاجر هستند و از این تعداد حدود ۵ میلیون خانوار ۱۰۰‌درصد مستاجر هستند و هیچ مسکنی ندارند. در حقیقت نظام توزیع مسکن در کشور مشکل دارد. مشکل آن است که کسانی اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی در این حوزه سفته‌‌‌باز هستند، با نگاه سرمایه‌‌‌ای به این مال چسبیده‌‌‌اند و اجازه نمی‌‌‌دهند نظام توزیع احیا شود و در این میان، این مصرف‌کننده واقعی است که عقب مانده است. با این شرایط حتی اگر رشد جمعیت متوقف یا منفی شود، چه اندازه زمان لازم است که مشکل مسکن ‌‌‌حل شود. بنابراین در حل بحران مسکن نباید به این پارامتر توجه کرد.

آیا رشد نهاده‌های تولید مسکن که اغلب با متریال و مواد داخلی است، می‌تواند باعث رشد قیمت تمام‌‌‌شده مسکن و در نهایت رشد قیمت مسکن برای متقاضیان و مصرف‌کننده‌‌‌های نهایی شود؟

بدیهی است که قیمت هر کالایی تابعی از هزینه‌‌‌های تولید آن کالاست و هزینه‌‌‌های تولید نیز تابع هزینه‌‌‌های نهاده‌‌‌های تولید است. تهیه مواد داخلی به‌‌‌واسطه تحریم‌‌‌ها و نوسان نرخ ارز روی قیمت مسکن تاثیرگذار بوده است. در فرآیند تولیدات داخلی با وجود آنکه اجزای تشکیل‌‌‌دهنده مسکن در داخل تهیه می‌شود، اما باید به این موضوع توجه داشت که مسکن از اقتصاد کلان کشور تاثیر می‌‌‌پذیرد. تامین مواد اولیه تابعی از عناصر مختلف از جمله هزینه‌‌‌های مواد اولیه، نیروی انسانی، انرژی و تجهیزات و... می‌شود که بسیاری از این موارد ممکن است وابسته به واردات و ارز باشند که زنجیره‌‌‌وار تاثیر خود را بر محصول نهایی ساخت‌وساز می‌‌‌گذارند که در نهایت سبب افزایش قیمت مسکن می‌شود. بنابراین قیمت مسکن به عنوان یک محصول نهایی تابعی از اقتصاد کلان جامعه است، از این رو اگر بخواهیم قیمت مسکن و بازار اجاره مسکن را مهار کنیم، باید بتوانیم شرایط اقتصاد کلان کشور را بهبود ببخشیم و از این تورم سنگین نجات یابیم.

آیا مالیات بر خانه‌‌‌های خالی و مالیات بر معاملات مکرر درمان درد بازار مسکن است؟

مالیات بر خانه‌‌‌های خالی در تعارض با حقوق مالکانه افراد قرار دارد. در این راستا دولت می‌‌‌خواهد از ابزار حاکمیتی خود استفاده کرده و افراد را مکلف کند که مال خود را جهت انتفاع به دیگران بسپارند. چنین قانونی سبب تحریک در بازار خرید و فروش مسکن نمی‌شود، در نهایت شاید بتواند بازار اجاره را تحریک کند. هیچ‌کس مسکن خالی خود را با وجود این قانون نمی‌‌‌فروشد، از سوی دیگر آنقدر تورم بازار مسکن بالاست که در برابر این مالیات، رقمی محسوب نمی‌شود، بنابراین در حل مشکل مسکن هیچ تاثیری ندارد، حتی روی بازار اجاره نیز تاثیر‌‌‌گذار نبوده است. به طوری که می‌توان اذعان کرد که بحران بازار اجاره را تشدید هم کرد و رشد اجاره‌بها نسبت به قبل افزایشی شد. قانون دیگری که در کنار این قانون وضع شد، تعیین سقف اجاره‌‌‌بها بود که ۲۵‌درصد در سال مشخص شده بود که این قانون نیز نتوانست کمکی به مستاجران کند. مالیات بر خانه‌‌‌های خالی نیز بر اساس آمار، گریبان افرادی به غیر از افراد حقیقی محدود را نگرفته است، چراکه  برای حدود ۶۳ تا ۶۴‌هزار واحد مسکونی برگه مالیات بر خانه‌‌‌های خالی صادر شده، در حالی که عنوان می‌شود در بانک‌ها حدود 2 میلیون واحد مسکونی خالی به صورت احتکارشده داریم.

در این لایحه مالیاتی اگر در یک بازه زمانی مشخص که دولت تعیین کرده مسکنی خریداری شود و به فروش برسد، سودی که از این خرید و فروش حاصل می‌شود بر آن مالیات تعلق می‌گیرد. باید اذعان کرد که در نظام اقتصادی کشور ما تشخیص این موضوع که میزان سوددهی معاملات مسکن تا چه اندازه مربوط به تورم بوده یا سوددهی واقعی است، کاری سخت و حتی نشدنی است. تمام کارشناسان نیز نسبت به این موضوع انتقاد داشتند. البته ذات این قانون صحیح است و در کشورهای دیگر اجرا می‌شود، اما برای کشورهایی که ثبات قیمتی دارند، صحیح است که در بازه‌‌‌های یک‌‌‌ تا سه‌ساله تعیین می‌‌‌شوند. یعنی اگر پس از سه سال، فردی از معامله مسکن سود برد، طبیعی است که آن سود به خود فرد تعلق خواهد داشت، اما قانون‌گذار ما این موضوع را به صورت پلکانی در بازه پنج‌ساله تعریف کرده است. میزان این مالیات در کشورهای دیگر در محدوده ۱۴تا ۱۵ درصدی تا محدوده ۲۲ تا ۲۳ درصدی در نظر گرفته شده است، در صورتی که در کشور ما در سال اول ۶۰‌درصد در نظر گرفته شده که به صورت پلکانی تا سال آخر کاهش پیدا می‌کند که در کل این اعداد و ارقام منطقی به نظر نمی‌‌‌رسد. از سوی دیگر، قانون‌گذار این قانون را وضع کرده که جلوی سفته‌‌‌بازی در بازار را بگیرد. باید آماری ارائه شود که مشخص کند چه اندازه معضلات بازار مسکن به دلیل معاملات مکرر یا سفته‌‌‌بازی است. این آدرس غلط دادن است. در حقیقت این اقتصاد کلان کشور است که تاثیر مستقیم بر کالای مسکن دارد که دولت سعی دارد این مشکل را پشت معاملات مکرر و سفته‌‌‌بازی پنهان کند. کسی که در بازار مسکن سفته‌‌‌باز است، بدون شک راهکار فرار مالیاتی آن را نیز پیدا می‌کند. برای نمونه مسکنی با قیمت ۶ میلیارد را با نصف پول و نصف سکه یا خودرو معامله خواهد کرد. این قانون، قدرت بازدارندگی مورد نظر را نداشته و ندارد.

 اتحادیه تعاونی‌‌‌های عمرانی، انبوه‌سازی شهر تهران چه نقشی در طرح اقدام ملی مسکن دارد؟

با توجه به انتقاداتی که به این طرح داشتیم، به آن ورود پیدا نکردیم، چراکه معتقد هستیم این طرح کاملا محکوم به شکست است و با این برنامه مالی نمی‌توان پروژه‌‌‌ها را در موعد مقرر تمام کرد. همچنین در این مسیر کیفیت فدای کمیت می‌شود، چنان‌که طی سنوات گذشته در مسکن مهر شاهد این اتفاق بودیم.

 نظرتان درخصوص فروش متری مسکن و اوراق سلف چیست و موفقیت این گونه طرح‌‌‌ها را تا چه میزان واقعی می‌‌‌دانید؟

بارها اعلام کردیم که فروش متری مسکن شدنی نیست و آنچه در بورس و فرابورس قرار است اتفاق بیفتد، در نهایت منجر به تورم مسکن می‌شود. کسی که وارد بورس می‌شود با انگیزه سود به این بازار ورود پیدا می‌کند و سود جز با افزایش قیمت‌ها حاصل نمی‌شود. در این صورت یا باید بورس و فرابورس را بی‌‌‌اعتبار کنیم یا به تورم مسکن دامن بزنیم که هر دو آنها غلط است؛ از سوی دیگر در فرهنگ ما مسکن یک کالای گران برای خانواده‌‌‌ها به شمار می‌رود، از این رو کسی قبول نمی‌‌‌کند که در این حریم شخصی با کسی شریک شود. به جای اینکه‌ سازوکاری را تعریف کنیم تا افراد را مالک یک واحد مستقل کنیم، آنها را به سمت یک مالکیت مشاعی در حوزه مسکن سوق می‌‌‌دهیم. این طرح نه محقق خواهد شد و نه باعث کنترل قیمت مسکن می‌شود و نه از آن استقبال می‌‌‌شود. ضمن اینکه با توجه به اتفاقاتی که در سنوات گذشته در بورس روی داد، بعید به نظر می‌رسد که مردم به آن اعتمادی داشته باشند. بنابراین حتی اگر این طرح را مفید بدانیم، نباید آن را در بورس عرضه کنیم، بلکه در تعاونی‌‌‌ها آن هم نه به صورت فروش متری مسکن، بلکه باید با تولید متری مسکن آن را عرضه کنیم.

 چه راهکاری برای معضل بازار مسکن می‌بینید؟

در وهله نخست ما به یک باور احتیاج داریم که در کوتاه‌‌‌مدت هیچ اتفاق خارق‌‌‌العاده‌‌‌ای نخواهد افتاد. طرح‌‌‌های عجولانه مانند مالیات بر خانه‌‌‌های خالی یا مالیات بر معاملات مکرر یا کاهش کمیسیون دفاتر مشاورین املاک و... تنها بازار را ملتهب‌‌‌تر می‌کند که آسیب آن به مصرف‌کننده بازمی‌گردد. باید چند اقدام را به صورت موازی انجام داد؛ نخست اینکه باید نگاه سرمایه‌‌‌ای به کالای مسکن را اصلاح و آن را تبدیل به یک کالای مصرفی کرد. البته باید این فرهنگی را که چند دهه یا حتی چند سده قدمت دارد با یک حرکت فرهنگی و مطرح کردن جایگزین آن اصلاح کرد. بهترین جایگزین سرمایه‌گذاری در زمینه مسکن را می‌توانیم به سایر ابنیه‌‌‌ها مانند ابنیه درمانی یا ابنیه گردشگری تغییر دهیم. یا می‌توانیم مردم را به سمت مشتقات عمومی ساخت‌وساز مانند جاده یا سد و پل هدایت کنیم. قدم بعدی این است که ما برای نیاز مصرفی بازار برنامه‌‌‌ریزی داشته باشیم. در نهضت ملی مسکن، زمین‌‌‌های بسیاری تهیه شده، اما هیچ اقدام فیزیکی روی آنها انجام نگرفته، چراکه منابع مالی لازم برای آنها تامین نشده است، این در حالی است که می‌توان این منابع مالی را از طریق جلب مشارکت سازندگان تامین کرد، بدون اینکه آن هزینه دستوری غیرواقعی و غیرعقلانی را به آن نسبت بدهیم، یعنی بر اساس نرخ ساخت مناقصه‌‌‌ای و مزایده‌‌‌ای، این ساخت‌وساز را در قالب مشارکت به سازندگان بسپاریم. در این روش فشار از روی بانک‌ها نیز برای ارائه تسهیلات برداشته می‌شود. یعنی سرمایه‌گذار داخلی یا خارجی ورود کرده و تولید مسکن می‌کند.

موضوع دیگر در زمینه صدور مجوزها و ارکان‌‌‌ موازی در وزارت راه و شهرسازی است برای نمونه صدور پروانه ساختمان نباید با این همه تاخیر انجام گیرد. در این زمینه هماهنگی دستگاه‌‌‌های ذی‌ربط باید بهتر از این صورت بگیرد. تمام این موارد را باید با یکدیگر حرکت بدهیم، در این صورت می‌توانیم امیدوار باشیم که قادر هستیم در میان‌‌‌مدت و بلندمدت بر چالش بازار مسکن فائق بیاییم. در این میان جایگاه بخش تعاون از اهمیت بالایی برخوردار است که می‌تواند با مشارکت مردم، چرخه اقتصاد تولید مسکن را به حرکت درآورد. ما مدت‌‌‌هاست که در حوزه تعاون فقط شعار می‌‌‌دهیم و هیچ انگیزشی برای فعال شدن شرکت‌های تعاونی نداریم. آمارها نیز نشان می‌دهد که پروانه‌‌‌های ساختمانی تا چه اندازه در بخش تعاونی کاهش داشته است. در حقیقت با این روند مشارکت مردم را در حل بحران مسکن حذف می‌‌‌کنیم.         

 برنامه‌‌‌های اتحادیه تعاونی‌‌‌های عمرانی، انبوه‌سازی شهر تهران برای پیشتاز بودن در بازار مسکن ایران چیست؟

اتحادیه فعالیت‌‌‌های خود را در دو بخش مجزا بر اساس اعتقادات و باورهای خود پیش می‌‌‌برد، یکی از این طرح‌‌‌ها در زمینه تولید مسکن باکیفیت با مشارکت خود مردم است. در این طرح قصد دارد فارغ از هزینه‌‌‌های تولید و اقتصاد دستوری، بر اساس هزینه تولید واقعی حرکت کند؛ اما برای اینکه هزینه‌‌‌های واقعی را کاهش دهیم، طرح مسکن اقتصادی را که به اختصار طرح «ما» خوانده می‌شود تدوین کرده‌‌‌ایم که این طرح را به دفتر ریاست جمهوری فرستاده‌‌‌ایم که دفتر ریاست جمهوری آن را به وزارت راه و شهرسازی ارجاع داده است و در این راستا مذاکره‌‌‌هایی برای تامین زمین در حال انجام است. این طرح مسکن اقتصادی در واقع یک طرح جامع است که هم در فناوری ساخت، هم در تامین مواد اولیه و هم در سبک زندگی یک مدل جدید ارائه می‌کند که هدف آن تامین مسکن جوانان برای تسهیل در امر ازدواج است. ما در اتحادیه طرحی داریم تا افراد را با سرمایه زیر یک میلیارد تومان صاحب خانه‌‌‌های کوچک‌مقیاس تمام مبله کنیم تا یک زوج جوان بدون نیاز به تامین هیچ وسیله‌ای در خانه‌‌‌ای که مالکیت شش دانگ آن را دارند، زندگی خود را شروع کنند. طرح بعدی ما سرمایه‌گذاری ملکی مولد و توسعه‌‌‌محور است. در این راستا، در حوزه ایجاد جایگزین برای نگاه سرمایه‌‌‌ای به مسکن کار می‌‌‌کنیم و تولید ابنیه گردشگری، درمانی و صنعتی را در دستور کار خود قرار دادیم.

 فضاهای عالی بسیاری در این زمینه وجود دارد، برای نمونه گردشگری در کشور ما یک صنعت بکر محسوب می‌شود که اگر زیرساخت‌‌‌ها و مشارکت مردمی آن مهیا شود، حتی می‌تواند جایگزین درآمدهای نفتی در کشور شود. یا در زمینه درمانی، با توجه به هزینه‌‌‌های درمانی پایین در کشور، توسعه ابنیه‌‌‌ درمانی می‌تواند سبب جذب گردشگران خارجی بالایی شود. اتفاقا از سوی مردم از این طرح‌‌‌ها برای مشارکت و تامین سرمایه استقبال خوبی صورت گرفته که می‌تواند سبب ایجاد مالکیت و درآمد پایدار برای آنها شود. با این طرح‌‌‌ها می‌توان سرمایه‌‌‌های خرد را جذب کرد و مردم را دارای سهام مالکیت در ابنیه‌‌‌ گردشگری، درمانی یا شهرک‌‌‌های صنعتی کرد تا مردم بتوانند از مالکیت و درآمد آنها در بلندمدت یا حتی مادام‌‌‌العمر بهره‌‌‌مند شوند./دنیای اقتصاد