وضع مالیات غیرقابل وصول از املاک مسکونی

تیتر۲۰- بر اساس بند «ش» تبصره ۶ لایحه بودجه ۱۴۰۳ کشور که روز گذشته منتشر شد، زمین‌‌‌های فاقد اعیانی دارای کاربری مسکونی، اداری و تجاری، باغ‌‌‌ویلاهای مجاز (با احتساب عرصه و اعیان) و واحدهای مسکونی که ارزش آنها بیش از ۲۵ میلیارد تومان باشد، مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان «۲ در هزار» می‌شود. این مالیات بر عهده شخصی است که در ابتدای سال مالک املاک فوق بوده است.

تغییر مهم و معناداری که دولت در این بند نسبت به متن بودجه مصوب سال‌جاری اعمال کرده است، در وهله اول ناظر بر کف قیمت و در گام بعدی ناظر بر عنوان این مالیات است. کف قیمت خانه‌‌‌های مشمول مالیات در سال‌جاری ۲۰ میلیارد تومان بوده و این رقم با ۵ میلیارد تومان افزایش برای اعمال در سال آینده پیشنهاد شده است. از طرفی پارسال در بند مربوطه لایحه بودجه زمین‌‌‌های فاقد اعیانی دارای کاربری مسکونی، اداری و تجاری، باغ‌‌‌ویلاهای مجاز (با احتساب عرصه و اعیان) و خانه‌‌‌های مجلل (لوکس) که ارزش آنها بیش از ۲۰ میلیارد تومان باشد، مازاد بر این مبلغ مشمول مالیات به میزان «۲ در هزار» بوده‌‌‌اند. به این ترتیب امسال دولت هیچ اشاره‌‌‌ای به عناوینی مثل «مجلل» و «لوکس» نکرده است و گویی این مالیات ملکی با همان فرمول اما با قدری تغییر ماهیت در لایحه بودجه گنجانده شده است. این مالیات از آنجا که به هیچ‌‌‌یک از اهدافی که برای آن طراحی شده است اصابت نمی‌‌‌کند، به نوعی مالیات مشقی می‌‌‌ماند.

عملکرد مالیاتی خانه‌‌‌های لوکس

کف مالیات املاک لوکس از 20 به 25 میلیارد تومان تغییر پیدا کرده است. این در حالی است که سهم خانه‌‌‌های بالاتر از 20 میلیارد از کل ذخیره املاک مسکونی کشور همین امسال بر اساس سطوح قیمت فعلی حدود یک‌درصد بوده است. در واقع دولت امسال فقط یک‌درصد از کل خانه‌‌‌های کشور را مجلل و لوکس شناسایی کرده و قصد مالیات‌‌‌ستانی از مالکان آنها را داشته است. با در نظر گرفتن افزایش کف قیمت خانه‌‌‌های مشمول مالیات در سال آینده، عملا از تعداد این خانه‌‌‌ها کاسته خواهد شد و در واقع تور مالیاتی باز هم کوچک‌تر می‌شود. با در نظر گرفتن کف 25 میلیارد تومان ارزش ملک برای شمول مالیاتی، در تهران این نسبت به5 تا6‌درصد افزایش پیدا می‌کند اما باز هم تعداد خانه‌‌‌های مشمول مالیات مذکور همچنان حداقلی باقی خواهد ماند.

از طرفی عملکرد سال‌جاری مالیات مذکور نیز تاکنون معادل «تقریبا هیچ» بوده است. امسال از مجموع 30 میلیون واحد مسکونی در کشور مجموعا حدود 300‌هزار واحد مسکونی ارزش ریالی بیش از 20 میلیارد تومان داشته است که باید مالیات‌‌‌ستانی از آنها صورت می‌‌‌گرفت. با این حال در برش 7ماهه به جای 7‌‌‌هزار میلیارد تومان‌‌‌، فقط 17 میلیارد تومان درآمد از محل این سرفصل مالیاتی برای دولت حاصل شده است. این کارنامه مردود مالیاتی البته سابقه‌‌‌دار بوده و در سال‌های گذشته نیز وضعیت، بهتر نبوده است. به عنوان مثال در طول کل سال 1401 درآمد وصولی حدود 26 میلیارد تومان بوده که هیچ نسبتی با هدف درآمدی در این بخش نداشته است. این تفاوت نجومی بین هدف مالیاتی و وصول مالیاتی دست‌‌‌کم یک معنا دارد؛ اینکه اهمیت تنظیم مالیاتی بخش مسکن برای سیاستگذار تبیین نشده و همچنان به تعریف مالیاتی که مثل فشنگ مشقی عمل می‌کند، در لایحه بودجه ادامه داده است.

مالیات بازمانده از سه هدف دولت

انگیزه دولت از وضع مالیاتی که دیگر حتی بخش زیادی از خانه‌‌‌های لوکس موجود در کشور را شامل نمی‌شود چیست؟ اگر بنا بر کمک به تامین بودجه از محل درآمدهای مالیاتی باشد که این هدف نه در سال گذشته و نه در سال‌جاری عملیاتی نشده است. اگر هم انگیزه مالیات‌‌‌ستانی ملکی، مهار قیمت‌های نجومی در بازار مسکن باشد، باز هم با توجه به کف 25 میلیارد تومانی املاک مشمول مالیات، این هدف محقق نخواهد شد، چراکه 99‌درصد از خانه‌‌‌های کشور ارزشی بیش از این حد قیمتی نخواهند داشت و عملا از پرداخت این نوع مالیات ملکی معاف هستند. با تغییر پنج میلیاردی ارزش خانه‌‌‌های مشمول مالیات در سال آینده، دولت حتی تور مالیاتی خود را در وسعت به مراتب کوچک‌تری گسترده است و از این تور کوچک، انتظار درآمد بالا نمی‌توان داشت.

در این میان نکته قابل تامل این است که کف 25 میلیارد تومانی برای واحدهای مسکونی مشمول مالیات سالانه به معنای «فاصله هشت برابری با قیمت میانگین مسکن» در کشور است که در این حالت، احتمالا حتی کمتر از یک‌درصد واحدهای مسکونی در کشور در 1403 مشمول این مالیات خواهند شد. میانگین قیمت هر واحد مسکونی میان‌‌‌متراژ در کشور در سال آینده احتمالا به حدود 3 میلیارد تومان خواهد رسید و قاعدتا برای تعریف یک مالیات کارآمد، دایره خانه‌‌‌های مشمول مالیات باید بر مبنای ارزش حدود دو برابری نسبت به این رقم تعریف می‌‌‌شد. به تعبیر دیگر خانه‌‌‌هایی که ارزش آنها دو برابر یا بیشتر از میانگین ارزش یک واحد مسکونی متعارف در کشور باشد، باید در دایره خانه‌‌‌های لوکس در نظر گرفته و مشمول پرداخت مالیات شود. اما در عمل نه تنها این خانه‌‌‌ها معاف هستند، بلکه تا هشت برابر متوسط قیمت هر واحد مسکونی در کشور نیز از پرداخت مالیات معاف شده‌‌‌اند.

ماجرای معافیت پنهان

مالیاتی که مفاد آن تا حدودی توسط دولت دستکاری شده است، عملا یک فرمول ویژه برای معافیت‌‌‌های پنهان متعدد است. در واقع 99‌درصد املاک مسکونی کشور در قالبی که دولت برای 1403 پیش‌بینی کرده، از پرداخت مالیات ملکی مذکور معاف شده‌‌‌اند. این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته و به عنوان مثال در آمریکا، «مالیات بر خانه لوکس» به خانه‌‌‌هایی تعلق می‌گیرد که کف قیمتی آنها 1.5 برابر میانگین قیمت مسکن باشد. در واقع قاعده کلی این است که یک فاصله متعارف بین قیمت خانه‌‌‌های لوکس و معمولی در نظر گرفته شود، اما در لایحه بودجه 1403 این فاصله در ابعاد نجومی در نظر گرفته شده است. به این ترتیب کاملا مشهود است که دولت حساب درآمدی ویژه‌‌‌ای روی مالیات بر املاک لوکس نکرده و حتی عبارت لوکس را از عنوان آن هم حذف کرده است.

از سوی دیگر تجربه جهانی نشان می‌دهد یکی از اهداف اصلی وضع مالیات‌‌‌های ملکی از جمله مالیات بر خانه‌‌‌های لوکس، ایفای نقش تنظیم‌‌‌گری در بازار مسکن و همین‌طور کنترل قیمت مسکن است.

حتی با فرض اینکه دولت هیچ انگیزه درآمدی از مالیات‌‌‌ستانی برای خود در نظر نگرفته باشد و صرفا به دنبال مهار قیمت مسکن و اهدافی از این دست باشد، باز هم باید فرمول موثری برای اخذ مالیات پیش‌بینی کند. اینکه تعداد خانه‌‌‌های مشمول مالیات اندک باشد و به واسطه نبود ابزارهای کارآمد وصول مالیات مذکور، میزان درآمد حاصل از آن نیز در حد واحدهای مسکونی معدودی به تعداد انگشتان یک یا دو دست باشد، تصویر آشکاری از ناکارآمد بودن مالیات مذکور را منعکس می‌کند.

از طرفی یک مساله مهم که سبب می‌شود مالیات املاک لوکس یک ابزار ناکارآمد برای تنظیم بازار مسکن تلقی شود این است که اکنون سال‌هاست سفته‌‌‌بازان ملکی بازار واحدهای لوکس را ترک کرده و به سراغ خانه‌‌‌های مصرفی رفته‌‌‌اند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد مناطق متوسط و میان‌‌‌قیمت شهر دست‌‌‌کم در طول سه سال اخیر کانون حضور سوداگران بازار ملک بوده است و تقاضای سفته‌‌‌بازی در بخش لوکس بازار مسکن نزدیک صفر است. در این شرایط دولت باید ابزار مالیاتی را در بخشی از بازار مسکن که سفته‌‌‌بازان آنجا حضور دارند به کار ببندد، نه اینکه حتی با دستکاری کف قیمت خانه‌‌‌های مشمول مالیات، عملا تعداد زیادی از مالکان خانه‌‌‌های لوکس را از پرداخت مالیات معاف کند. به این ترتیب واضح است که ابزار مالیاتی مذکور قرار نیست نقشی در بهبود وضعیت بازار مصرفی مسکن و ممانعت از جهش قیمت در این بازار داشته باشد.

مسیر اصلاح، پیش روی مجلس

مالیاتی که با عنوان مالیات خانه‌‌‌های لوکس شهرت پیدا کرده بود، از سال 99 هر سال در بودجه‌‌‌های سنواتی کشور گنجانده شده و اکنون برای پنجمین سال است که با تغییرات جزئی تکرار شده است. این در حالی است که در سال‌های اول اجرا عایدی آن «صفر» و در سال‌های اخیر نیز «نزدیک صفر» بوده است.

از طرفی در نگاه اول ممکن است این طور به نظر برسد که دولت به دنبال وضع مالیات ملکی موثر رفته و به همین خاطر اسمی از خانه‌‌‌های لوکس و مجلل در لایحه بودجه 1403 نیاورده است. این در حالی است که عملا کف قیمت تعریف‌شده برای واحدهای مشمول این مالیات به نحوی بازتعریف شده که می‌توان از آن به عنوان مالیات خانه‌‌‌های «سوپرلوکس» یاد کرد و مصرفی‌‌‌ها در این بازه قیمتی هیچ‌‌‌جایی ندارند.

راه درستی که می‌توان در جریان اصلاح این بند از بودجه برای اجرا در سال آینده طی کرد این است که در ادامه حذف عنوان «لوکس» از خانه‌‌‌های مشمول مالیات، تور مالیاتی به شکل موثر و کارآمد در کل بازار مسکن کشور گسترده و به نوعی نسخه‌‌‌ای از مالیات دست اول ملکی یعنی «مالیات سالانه» اخذ شود. این فرصت پیش روی مجلس وجود دارد که در چکش‌‌‌کاری همین بند لایحه، برای اخذ مالیات سالانه املاک ورود تمام‌‌‌عیار و قدرتمندی داشته باشد و تور مالیاتی خود را در بازار مسکن به شکلی بگسترد که دست‌‌‌‌‌‌‌‌‌کم به تنظیم بازار مسکن و کوتاه شدن دست سفته‌‌‌‌‌‌‌‌‌بازان بینجامد. در واقع مجلس می‌تواند لایحه مذکور را در ویرایش‌‌‌های بعدی به شکلی تغییر دهد که به جای ابزارهای مالیات مشقی و فاقد اثربخشی، مالیات سالانه املاک که تقریبا همه املاک را با نرخ حداقل 0.3 تا 1.5 درصدی از ارزش روز ملک شامل می‌شود، بگنجانند. تنها در این صورت است که می‌توان امیدوار بود مالیات به کمک بخش مسکن بیاید و نقشی در کوتاه کردن دست سوداگران و محتکران از بازار ایفا کند./دنیای اقتصاد