چرا بازار مسکن در رکود فرار دارد؟

تیتر۲۰- رشد خفیف قیمت مسکن و افت چشمگیر تعداد معاملات در شرایطی رقم خورده که تورم نقطه به نقطه بخش مسکن، شامل اجاره‌بها، خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی در مردادماه امسال ۴۱.۴ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته و از سوی دیگر بر اساس آمار منتشر شده بانک مرکزی، بخش مسکن از ابتدای سال‌جاری تا به امروز با رشد قیمت همراه بوده است.

افزایش قیمت مسکن در روزهای پایانی پارسال، موجب دلسرد شدن بسیاری از مستأجران شد و با ورود به سال جدید و رشد مجدد قیمت مسکن آن هم با نزدیک شدن به فصل جا به جایی، پیدا کردن واحدی با قیمت و کیفیت مناسب تبدیل به کابوسی برای مستأجران شد چراکه نرخ‌های پیشنهادی اجاره بها هیچ تناسبی با قدرت خرید مردم ندارد.

نکته مهم آن است که با کاهش قدرت خرید مصرف کننده نهایی توأم با افزایش قیمت مسکن، انتظار خروج از رکود در کوتاه مدت و خرید خانه برای قشر مستأجر تبدیل به رؤیا خواهد شد و از سوی دیگر در آینده نزدیک شاهد رونق معاملات تهاتری رهن و اجاره نیز خواهیم بود.

واحدهای نهضت ملی مسکن هنوز به مرحله افتتاح نرسیده است

در این رابطه فرهاد بیضایی کارشناس ارشد حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار مهر گفت: از اواخر سال ۱۳۹۹ و اوایل سال ۱۴۰۰ وضعیت مسکن در شرایط تورم بسیار سنگینی قرار گرفت. در واقع با توجه به سیاست‌هایی که به خصوص در حوزه بانک مرکزی اتفاق افتاد، از اواسط سال ۱۴۰۲ بازار مسکن در شرایط تثبیت قیمت و تقریباً رکودی قرار گرفت.

وی ادامه داد: البته در دو ماه اخیر مقداری بازار مسکن مقداری رشد قیمت را تجربه کرد اما این افزایش قیمت در سطح چشمگیری نبوده اما هم‌اکنون این بازار در کود سنگینی قرار دارد. همچنین در بازار اجاره‌بها شاهد افزایش روز افزون، قیمت کرایه نشین‌ها هستیم؛ پس‌از دوره کرونا دولت‌ها سعی کردند با قیمت‌گذاری دستوری از جمله تعیین سقف اجاره‌بها، بازار اجاره‌بها مسکن را کنترل کنند اما علی‌رغم اینکه در دولت قبلی و حتی دولت فعلی این سیاست‌ها قانون شد اما توفیق چندانی حاصل نشد و از سوی دیگر بازیگران بازار مسکن توجهی به این مصوبات نداشتند، بر همین اساس بازار مسکن طی سه سال گذشته تا به امروز در شرایط تورمی قرار دارد.

این کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به اینکه عده‌ای از فعالان حوزه مسکن اذعان می‌کنند که دولت نباید در این بازار دخالت داشته باشد، افزود: در راستای کنترل وضعیت بازار مسکن بی‌شک هیچ نوع دیدگاهی در خصوص عدم ورود دولت وجود ندارد، به عنوان مثال دولت می‌تواند در حوزه توسعه زیرساخت‌های کشور ورود داشته باشد اما در حوزه تصدی‌گری ممکن است، ورود نداشته باشد؛ برهمین اساس باید در سطوح اقتصادی و مدیریتی کشور در خصوص دخالت دولت در تمام حوزه‌ها، تعیین و تکلیفی داشته باشیم.

وی ادامه داد: تقریباً پس‌از دهه ۶۰ و اوایل دهه ۷۰ سیاست مسکن و شهرسازی، یک سیاست پارادوکسی و نقیضی بوده است، عمدتاً در حوزه شهرسازی خواستار دخالت‌های شدید دولت بودیم اما در حوزه مسکن خواستار حداقلی دخالت‌های دولت بودیم که عدم مدیریت‌های دولت موجب ایجاد ناکارآمدی‌های در این زمینه شد، زیرا از سو منجر به افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای می‌شد و سطح سرمایه‌گذاری تو حوزه مسکن را به خاطر عدم دخالت دولت بالا می‌برد تا جایی که از اواسط دهه ۸۰ به بعد سهم تقاضای سرمایه‌ای از سهم تقاضای مصرفی در بازار مسکن پیشی گرفت.

بیضایی خاطرنشان کرد: با توجه به شرایط بازار مسکن، روز به روز سیاست‌های تصدی‌گری و دخالت حداکثری دولت در زمینه شهرسازی افزایش یافت که در مقابل بخش خصوصی مسکن یا کسانی که دارای بخش خصوصی بودند با شدیدترین مقررات برای کنترل حوزه ساخت‌وساز مواجه بودند؛ قطعاً بخشی از نقاط ارزش زیست محیطی دارند که جز منابع عمومی به شمار می‌روند و هیچ‌گونه ساخت و سازی در این مناطق نباید رخ دهد و از سوی دیگر باید از زمین‌خواری جلوگیری، حفظ و صیانت شود.

وی تصریح کرد: با توجه به موارد ذکر شده، باید در حوزه زمین‌های خصوصی، دولت سیاست متفاوتی نیز وضع کند، باید در نقطه تعیین تکلیف کنیم یا در حوزه مسکن و شهرسازی توأمان باید سیاست دخالت دولت را به رسمیت شناخته شود یا اینکه نه در حوزه شهرسازی و در حوزه مسکن باید قائل به سیاست حداقلی دخالت دولت‌ها باشیم. البته در حوزه مسکن و شهرسازی تنها دخالت دولت می‌تواند به حوزه تخلفات و مجوزات و … محدود شود اما می‌توانیم از سوی دیگر آزادی عمل بیشتری را در این حوزه داشته باشیم.

بیضایی ادامه داد: طرح «مسکن مهر» در دولت نهم و دهم آغاز شد اما در همان دولت به پایان نرسید. دولت روحانی این طرح را با عنوان «مسکن ملی» ادامه داد و دولت سیزدهم همگام با اجرای طرح نهضت ملی مسکن نسبت به تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر اقدام کرد و موضوع ساخت ۴ میلیون واحد نهضت ملی در دولت سیزدهم، یک مساله جدی بود که مطرح شد و تقریباً تمام واحدهایی که در دولت شهید رئیسی تا همین اواخر افتتاح شد یا تعدادی از واحدهای مسکن مهر بود یا واحدهای مسکن ملی دولت قبلی بوده، زیرا واحدهای نهضت ملی دولت سیزدهم دربه مرحله بهره‌برداری و افتتاح نرسیده است. البته لازم به ذکر است، وعده مسکنی دولت سیزدهم، نیاز کشور است که دولت چهاردهم باید در راستای رفع کمبود مسکن و خانه‌دار شدن مستأجران گام بردارد، زیرا اگر دولت فعلی برخلاف این تعهد عمل کند در سال‌های آینده با مشکلات زیادی اعم از کمبود مسکن مواجه خواهیم شد.

وی تاکید کرد: ساخت مسکن در کشور باید تداوم داشته باشد و برای استمرار این فرآیند دولت باید یک نقشه و قانون منجسم تصویب کند. ساخت مسکن علاوه بر اینکه مسیر مستأجران را برای خرید خانه هموار می‌کند، موجب کاهش قیمت نیز خواهد شد زیرا مدیریت قیمت بازار مسکن با میزان عرضه و تقاضا ارتباط مستقیمی دارد.

بیضایی با اشاره به اینکه طرح نهضت ملی مسکن با شهادت رئیس جمهور دولت سیزدهم ناتمام ماند، گفت: همان طور که اشاره شد، دولت‌ها باید نیاز آحاد جامعه را برطرف کنند که مسکن نیز یکی از آنها است که نیاز است این مشکل در دولت چهاردهم رفع شود. البته ناگفته نماند اجرای طرح‌های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن هم با توجه به شرایط تورمی کشور منطقی نیست.

وی ادامه داد: در اقتصاد ایران تورم حاکم است از این رو نمی‌توان با قاطعیت یک نرخ مصوبی برای ساخت مسکن تعیین کرد زیرا طی فرآیند با کمبود منابع مالی رو به رو خواهیم شد. به تبع آن نیز پروژه متوقف می‌شود و متقاضی در انتظار تحویل خانه خواهد ماند. از سویی دیگر اجرای قراردادهای علی‌الحساب موجب سردرگمی متقاضی و سازنده و … خواهد شد.

شبکه بانکی سردرگم است

این کارشناس مسکن افزود: در زمینه ساخت نهضت ملی مسکن بانک‌ها هم همکاری لازم را ندارند، زیرا وام نهضت ملی مسکن از ۳۵۰ میلیون تومانی آغاز شد و به ۵۵۰ میلیون تومان رسید که این روزها هم از افزایش وام به ۸۰۰ میلیون تومان صحبت می‌شود. به نظر می‌رسد شبکه بانکی سردرگم است.

بیضایی تاکید کرد: عده‌ای هم اذعان می‌کنند که طرح مسکن مهر مناسب است؛ بله تا زمانی که قرارداد قطعی بسته و آورده متقاضیان مشخص بود، روند اجرای طرح مسکن مهر مطلوب بود اما پس‌از دوره‌ای وارد شرایط تورمی و تحریم‌های ظالمانه علیه کشورمان شدیم که به تبع آن اجرای چنین قراردادهایی با مشکل مواجه شد و تا به امروز و پس‌از گذشت سال‌ها همچنان موانع مسکن مهر وجود دارد.

وی خاطرنشان کرد: با توجه به موارد ذکر شده، دولت چهاردهم باید در ابتدا یک نقشه راه منجسم در زمینه خانه‌دار شدن مستأجران با همراهی شبکه‌های بانکی از طریق اجرای برنامه‌های عملیاتی مشخص، طراحی کند. در دولت‌های مختلف سیاست‌های مسکنی متفاوتی را عملیاتی و اجرا کرده‌ایم که از این موارد می‌توان به عملیاتی سازی سیاست زمین شهری در دهه ۶۰، در سیاست زمین پاک در دهه ۷۰ و سیاست واگذاری زمین به انبوه سازان در دهه ۸۰ اشاره کرد.

این کارشناس مسکن گفت: سیاست واگذاری زمین به مردم و انبوه‌سازان را می‌توان جز تجربه‌های موفق در کشور برشمرد که دولت چهاردهم می‌تواند با استفاده از تجارب حاصل شده، در زمینه مدیریت بازار مسکن موفق‌تر عمل کند. البته در حوزه مسکن می‌توان با استفاده از روش‌های متنوع دیگری مانند شهرک‌سازی، مسکن مشارکتی، پیش‌خرید مسکن و… زمینه‌های خرید مسکن برای مستأجران را فراهم کنیم.

تداوم رکود مسکن در سال‌جاری

بر اساس گفته فعالان صنعت ساختمان، رکود تورمی معاملات مسکن در سال‌جاری ادامه‌دار خواهد بود؛ زیرا مولفه‌هایی که می‌تواند بازار را از رکود خارج کند مانند عرضه مسکن و کاهش قیمت مصالح ساختمانی رخ نداده است.

این در حالیست که رشد قیمت در بازار مسکن باعث می‌شود، مهاجرانی که با سودای رفاه و بهبود وضعیت کاری و اقتصادی به تهران کوچ کرده‌اند هم ترجیح دهند با وجود مشکلات پیش رو به شهرهای خود بازگردند یا در شهرهای حاشیه تهران سکونت کنند؛ از سویی دیگر نیز میزان افزایش قیمت خرید مسکن و اجاره طی سال‌های اخیر که توأم با کاهش قدرت خرید مردم شده، موجب شد تا مستأجران نتوانند برای خرید مسکن حتی برنامه ریزی کنند.

الزام تکمیل واحدهای نهضت ملی مسکن در دولت چهاردهم

انتظار می‌رود، وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم برای ثبات بخشی به بازار مسکن و برداشتن گامی برای هموار کردن مسیر مستأجران نسبت به اتمام پروژه نهضت ملی مسکن متعهد باشد؛ زیرا بازار مسکن برای تعادل در معاملات و کاهش قیمت، نیازمند افزایش عرضه خواهد بود و از سوی دیگر عده‌زیادی از مستأجران برای صاحب‌خانه شدن در پروژه‌های نهضت ملی ثبت‌نام و سرمایه‌گذاری کرده اند.

همچنین، اگر وزارت راه و شهرسازی دولت چهاردهم نسبت به تکمیل واحدهای نهضت ملی متعهد نباشد، معضل مسکن نسبت به سال‌های گذشته در کشور تشدید می‌شود، زیرا در حال حاضر بسیاری از جوانانِ در آستانه ازدواج، به دلیل نداشتن توان خرید یا حتی اجاره مسکن از ازدواج صرف نظر می‌کنند؛ البته در کنار پروژه نهضت ملی، دولت چهاردهم باید از قانون جهش تولید مسکن نیز پیروی کند./مهر