مسیر آکادمیک مشاوران املاک در جهان / بنگاه‌های ملکی ایران چقدر با استانداردهای جهانی فاصله دارند؟

تیتر20- بازار مسکن یکی از بازارهای مهم اقتصادی در هر کشور است و کیفیت فعالیت مشاوران املاک به‌طور مستقیم بر شفافیت قیمت‌ها، اعتماد خریداران و سلامت معاملات اثر می‌گذارد. در ایران فعالیت مشاوران املاک بیشتر به شکل سنتی و در قالب بنگاه‌های ملکی محلی اداره می‌شود؛ این در حالی است که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، این حرفه بسیار ساختارمند، قانونمند و مبتنی بر استانداردهای حرفه‌ای است.

تجارت‌نیوز در این گزارش تفاوت‌های اصلی میان مشاوران املاک ایران و کشورهای توسعه‌یافته جهان را بررسی کرده و نقش این حرفه را در بازار مسکن واکاوی می‌کند.

نحوه ورود به حرفه مشاوره املاک در ایران
در ایران برای ورود رسمی به حرفه مشاوره املاک، باید به اتحادیه مشاوران املاک مراجعه کرد و پس از پرکردن تعدادی فرم، ثبت مدارک در سامانه‌های مختلف و گذراندن دوره آموزشی اتحادیه و قبولی در آزمون این صنف، می‌توان پروانه کسب دریافت کرد. دوره‌های آموزشی فنی و حرفه‌ای نیز وجود دارند که کامل‌تر هستند.

با این حال، الزام رسمی برای گذراندن دوره‌های تخصصی یا آزمون حرفه‌ای وجود ندارد و اغلب افراد شاغل در این حرفه، از طریق کارآموزی غیررسمی در دفاتر مشاوره املاک وارد این حرفه شده‌اند. شاید بتوان گفت که در عمل، استاندارد مشخصی برای مهارت یا صلاحیت مشاوران املاک و سخت‌گیری در این باره تعریف نشده است.

در گذشته نیز ورود به صنف مشاوران املاک تقریبا آسان بود و بسیاری از افرادی که طی سالیان گذشته وارد این حوزه شده‌اند، از تخصص و مهارت ویژه‌ای برخوردار نبودند و به صورت تجربی برخی زیروبم‌های این حرفه را آموخته بودند. گاه حتی دخالت‌های گسترده این افراد و راهنمایی‌های گاه نادرست آنها باعث برهم خوردن بازار مسکن یک منطقه می‌شد.

نحوه ورود به حرفه مشاوره املاک در کشورهای توسعه‌یافته
شرایط ورود به حرفه مشاوره املاک در کشورهای توسعه‌یافته‌ای نظیر آمریکا و برخی کشورهای اروپایی متفاوت است و ورود به حرفه مشاوران املاک مراحل قانونی خاص خود را دارد. در بسیاری از کشورها، گذراندن دوره آموزشی پیش از اخذ مجوز الزامی است؛ این دوره‌ها تقریبا طولانی‌مدت هستند و شامل آموزش‌های حقوقی، مالی، اخلاق حرفه‌ای و قوانین مسکن می‌شوند.

پس از گذراندن دوره نیز، داوطلب باید در آزمون کتبی نهاد ناظر شرکت کند. برای مثال در آمریکا، هر ایالت یک مرجع رسمی برای صدور مجوز دارد و داوطلبان پس از قبولی در آزمون باید نزد نهاد نظارتی ثبت نام کنند. علاوه بر این، در بسیاری از کشورها آموزش‌های تکمیلی سالانه برگزار می‌شود و مشاوران املاک وظیفه دارند تا در این دوره‌های آموزشی جدید شرکت کنند و مهارت‌های خود را به‌روز نگه دارند.

رشته‌های دانشگاهی مشاوران املاک در کشورهای پیشرو
در برخی از کشورهای پیشرفته رشته دانشگاهی نیز برای حرفه مشاوره املاک وجود دارد؛ حوزه املاک و مستغلات در آمریکا، بریتانیا، آلمان، هلند و برخی کشورهای دیگر رشته دانشگاهی رسمی دارد. این رشته‌ها مانند مدیریت، اقتصاد یا شهرسازی در مقاطع کارشناسی و کارشناسی ارشد دانشجو می‌پذیرند.

برای نمونه، در دانشکده وارتون دانشگاه پنسیلوانیا، این رشته در گرایش «املاک و مستغلات» در مقاطع کارشناسی و کارشناسی ارشد مدیریت بازرگانی ارائه می‌شود. دانشگاه نیویورک نیز از طریق موسسه شَک دو برنامه دانشگاهی ارائه می‌کند که شامل کارشناسی املاک و مستغلات و کارشناسی ارشد توسعه املاک و مستغلات می‌شود.

در بریتانیا، چند دانشگاه معتبر، رشته املاک و مستغلات را در مقاطع مختلف ارائه می‌کنند. دانشگاه ریدینگ و مدرسه کسب‌وکار هنلی دوره‌های کارشناسی و کارشناسی ارشد املاک و مستغلات و همچنین کارشناسی ارشد مالی املاک را برگزار می‌کنند. دانشگاه آکسفورد بروکس نیز رشته کارشناسی مدیریت املاک و مستغلات دارد و ناتینگهام‌ترنت نیز کارشناسی مالی و سرمایه‌گذاری ملکی را ارائه می‌دهد.

در آلمان، دانشگاه HfWU Nürtingen-Geislingen یکی از مراکز مهم آموزشی این حوزه است و رشته کارشناسی مدیریت املاک را تدریس می‌کند. در هلند نیز دانشگاه Fontys رشته کارشناسی املاک و مستغلات را ارائه می‌دهد.

با این حال، برای اینکه یک فرد مشاور املاک شود، تحصیلات دانشگاهی الزامی و اجباری نیست؛ اما داشتن مدرک دانشگاهی، فرد را در بازار کار متخصص‌تر و قابل اعتمادتر جلوه می‌دهد. به همین دلیل بسیاری از مشاوران املاک حرفه‌ای در کشورهای توسعه‌یافته از مسیر آکادمیک وارد این حوزه می‌شوند.

مقایسه دوره‌های آموزشی حرفه مشاوران املاک در ایران و جهان
در کنار تحصیلات دانشگاهی، تقریبا در تمامی کشورها دوره‌های کوتاه‌مدت تخصصی نیز برای تربیت مشاوران املاک وجود دارد. این دوره‌ها شامل قوانین معاملاتی، اصول قیمت‌گذاری، اخلاق حرفه‌ای، فنون مذاکره، بازاریابی ملک و مدیریت قراردادها می‌شوند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که گذراندن این دوره‌ها معمولا برای دریافت یا تمدید مجوز الزامی است. در ایران نیز دوره‌های مشابه وجود دارد، اما شرکت در آنها اجباری نیست و تنها گذراندن دوره تخصصی اتحادیه مشاوران املاک الزامی شده است.

شرکت‌های مشاوره املاک ساختارمند در کشورهای توسعه‌یافته در برابر بنگاه‌های ملکی محلی در ایران
در ایران ساختار بازار ملک همچنان سنتی و کوچک است؛ بنگاه‌های کوچک ملکی در اکثر شهرها وجود دارند و هنوز تعداد دفاتر املاک معتبر، قابل توجه نیست؛ تقریبا می‌توان گفت که در ایران شرکت‌های بزرگ ملکی که به صورت سراسری فعالیت داشته باشند، وجود ندارند. علاوه بر این، استانداردهای حرفه‌ای و نهادهای نظارتی مستقل نیز همچنان شکل نگرفته است.

این در حالی است که در آمریکا و اروپا بخش عمده بازار املاک توسط شرکت‌های بزرگ و برندهای بین‌المللی اداره می‌شود. این شرکت‌ها آموزش‌های تخصصی ارائه می‌دهند و سیستم ارزیابی عملکرد دارند. علاوه بر این، استانداردهای اخلاقی داخلی در این شرکت‌ها وجود دارد و بر رفتار مشاوران درون سازمان نظارت می‌شود.

حضور شرکت‌های بزرگ و جذب مشاوران املاک حرفه‌ای توسط این مجموعه‌ها باعث شده فضای رقابتی در بازار شکل بگیرد. همین موضوع، روند فعالیت‌ها را شفاف کرده و باعث شده مردم به سمت شرکت‌هایی که خدمات دقیق‌تر و پاسخگویی بهتری ارائه می‌کنند، بروند.

نقش مشاوران املاک در قیمت‌گذاری و شفافیت بازار مسکن
مشاوران املاک در کشورهای توسعه‌یافته معمولا نقش تحلیلگر بازار و یک مشاور واقعی را دارند. آنها با استفاده از داده‌های معاملات واقعی و گزارش‌های رسمی و حرفه‌ای به مالک پیشنهاد قیمت می‌دهند؛ با این حال، قیمت نهایی را مالک تعیین می‌کند.

قوانین مصرف‌کننده نیز انتشار اطلاعات غلط یا گمراه‌کننده را ممنوع کرده است. با این حال، حتی در بازارهای کشورهای پیشرفته نیز نمونه‌هایی از آگهی‌های غیرواقعی دیده می‌شود. با این وجود، نهادهای مستقل در صورت گزارش یا مشاهده آگهی‌های غیرواقعی، به‌طور جدی با متخلفان برخورد می‌کنند.

در ایران، بخش مهمی از قیمت‌گذاری در مناطق مختلف، عملا توسط برخی از مشاوران املاک انجام می‌شود. علاوه بر این، مواردی مانند انتشار آگهی‌های غیرواقعی برای بالابردن قیمت و درج فایل‌های صوری بسیار به چشم می‌خورد. عملکرد ضعیف نهادهای نظارتی در کنار نبود پایگاه اطلاعاتی دقیق و همچنین منتشر نشدن قیمت و حجم معاملات مسکن در سطح کشور باعث فعالیت‌های سوداگرانه و دلالی در بازار مسکن شده است.

کمیسیون و درآمد مشاوران املاک در ایران و جهان
در آمریکا کمیسیون ثابت یا سراسری برای مشاوران املاک وجود ندارد. این کمیسیون به صورت سنتی و میانگین بین پنج تا ۶ درصد قیمت فروش، تعیین شده و قابل مذاکره است. انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا (NAR) که به‌نوعی صنف مشاوران املاک آمریکا محسوب می‌شود، تاکید کرده که این نهاد هیچ کمیسیونی تعیین نمی‌کند و نرخ‌ها قابل مذاکره هستند.

در بریتانیا نیز نرخ ثابت قانونی برای کمیسیون مشاوران املاک وجود ندارد. با این حال، به‌طور میانگین میزان کمیسیون حدود یک تا ۳.۵ درصد قیمت فروش است. بنابراین هیچ نرخ دستوری برای حق‌الزحمه مشاوران املاک وجود ندارد.

در ایران حق‌الزحمه ثابت و به‌صورت سراسری توسط اتحادیه و قانون تعیین می‌شود. نرخ کمیسیون مشاوران املاک 0.5 درصد از کل ثمن معامله تعیین شده است؛ به عبارتی خریدار و فروشنده هر کدام ۰.۲۵ درصد از ثمن معامله را به‌عنوان حق‌الزحمه به مشاور املاک پرداخت می‌کنند. با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که این درصد در عمل رعایت نمی‌شود و نرخ کمسیون به‌صورت توافقی و در بسیاری از هزینه‌ها به‌صورت دستی تعیین می‌شود.

البته کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در تاریخ ۱۵ مهرماه ۱۴۰۴ طی یک نشست خبری، از تغییر نرخ کمیسیون مشاوران املاک خبر داده بود. به گفته او بر اساس آیین‌نامه جدید هیات وزیران، حق الزحمه مشاوران املاک بر پایه ارزش معاملاتی املاک تعیین می‌شود و قیمت روز معامله در محاسبه کمیسیون نقشی نخواهد داشت.

او تاکید کرده است که هر شهرستان و منطقه ضریب مخصوص خود را خواهد داشت و نرخ‌های جدید تا سه ماه آینده (دی‌ماه) از سوی کمیسیون‌های نظارت اعلام و اجرا خواهد شد. این در حالی‌ست که بررسی میدانی معاملات ملکی حاکی از آن است که اغلب مشاوران املاک یک درصد از کل ثمن معامله را به‌عنوان کمیسیون دریافت می‌کنند.

مقایسه نظارت بر روند کار مشاوران املاک ایران و جهان
در کشورهایی مانند آمریکا، کانادا و بریتانیا، نهادهای رسمی و مستقل بر تبلیغات، قیمت‌گذاری، قراردادها و رفتار حرفه‌ای مشاوران نظارت می‌کنند. این نهادها در صورت دریافت گزارش تخلف، شرکت‌‌های مشاوره املاک را جریمه و مجازات می‌کنند. این مجازات‌ها شامل جریمه نقدی، تعلیق و ابطال مجوز و یا ارجاع به دادگاه می‌شوند.

در ایران نظارت عمدتا بر عهده اتحادیه مشاوران املاک، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کمیسیون نظارت و بازرسی اتحادیه‌هاست؛ به‌عبارتی این نهادها مجاز هستند بر محل کار، اسناد و مدارک موجود مشاور نظارت کنند. برخورد با دفاتر متخلف نیز بیشتر پس از ثبت شکایت در اتحادیه انجام می‌شود./تجارت نیوز