مسکن ارزان شد؟/ اثرات روانی و تورمی جنگ بر پیکره اقتصاد مسکن

تیتر20- جنگ آمریکا و اسرائیل با ایران تحول شدید و بی‌سابقه ای در تمامی بازارهای مالی و سرمایه‌ای کشور ایجاد کرد. اگر با دقت به تاریخ و ادبیات اقتصادی توجه شود متوجه می شویم که هر زمان که سایه یک درگیری نظامی مستقیم بر سر کشوری سنگینی کند، رفتار عاملان اقتصادی از حالت منطقی و حساب‌شده به حالت «واکنش‌های مبتنی بر ترس و بقا» تغییر ماهیت می‌دهد.

وقتی کالایی خرید و فروش نمی شود چرا باید آن کالا ارزان نشود؟
فعالان و آگاهان بازار مسکن بر این باور هستند که نمی توان به طور قطعی از کاهش قیمت مسکن در تهران در این روزهایی که جنگ سراسر کشور را فرا گرفته است سخن گفت اما وقتی رسوب شدید فایل ها در دفاتر مشاور املاک مشاهده می شود این پاسخ در اذهان شکل می گیرد که وقتی کالایی خرید و فروش نمی شود چرا باید آن کالا ارزان نشود؟

توقف مطلق و قفل شدن کامل معاملات
اولین واکنش بازار مسکن به تبادل آتش و بالا گرفتن سطح تنش‌ها توقف مطلق و قفل شدن کامل معاملات بود.

ترس فروشندگان در شرایط جنگی
برخی از کارشناسان اقتصادی معتقد هستند که توقف معاملات مسکن ریشه در دو عامل اساسی دارد. نخست ترس فروشندگان. به عبارتی ترس از جهش ناگهانی و غیرقابل مهار نرخ ارز که موجب می‌شود آن‌ها از فروش ملک خود که یک دارایی ماندگار و سخت است در ازای دریافت ریال خودداری کنند. چرا فروشندگان مسکن نگران هستند که با فروش دارایی خود در این شرایط جنگی، دیگر هرگز نتوانند ملکی با همان مشخصات را جایگزین کنند.

ترس خریداران از آینده نامعلوم سیاسی و نظامی کشور
اما دومین دلیل، ترس خریداران از آینده نامعلوم سیاسی و نظامی کشور است. خریدارانی که نقدینگی لازم را دارند در روزهای گذشته ترجیح داده‌اند سرمایه خود را به دارایی‌های با قابلیت نقدشوندگی و جابجایی سریع مانند طلا تبدیل کنند تا در صورت بروز بدترین حالت‌های ممکن، بتوانند واکنش سریع داشته باشند.

حال سوال اساسی این است که آیا مسکن که یک دارایی ماندگار و سخت است تنها به دلیل رکود شدید معاملات که در تاریخ بی سابقه است می تواند ارزان شود؟ نکته ای که با قاطعیت در گفتار از سوی فعالان مسکن مردود و غیر قابل قبول عنوان می شود. 

مسکن نه تنها ارزان نخواهد شد بلکه می تواند افزایش هم پیدا کند
محسن رفیعی عضو اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که آیا این جنگ ناگهانی و شاید قابل پیش بینی می تواند قیمت مسکن را در روزها و ماه های آینده کاهش دهد؟ گفت: چندین دلیل می توان نام برد که مسکن نه تنها ارزان نخواهد شد بلکه می تواند در سال ۱۴۰۵ افزایش هم پیدا کند.

او ادامه داد: برای پاسخ به این سوال باید اینطور پاسخ داد که اتفاقا در چند روز گذشته و جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران زنجیره تامین مصالح ساختمانی به طور کاملا ملموس فلج شده است. ترس از بسته شدن راه‌های ارتباطی و کمبود سوخت، باعث احتکار گسترده آهن‌آلات، سیمان و سایر نهاده‌های پایه ساختمانی در انبارها شده است.

اثرات روانی و تورمی جنگ تا ماه‌ها بر پیکره اقتصاد مسکن باقی خواهد ماند
این عضو اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: نتیجه احتکار گسترده آهن‌آلات، سیمان و نهاده های ساختمانی موجب بالا رفتن هزینه پایه ساخت در همین مدت کوتاه بوده است که خود به عنوان یک نیروی محرک برای افزایش قیمت اسمی آپارتمان‌های نوساز در ماه‌های آینده عمل خواهد کرد. بنابراین باید پذیرفت که در صورت توقف جنگ در روزهای آینده، اثرات روانی و تورمی این چند روز درگیری، تا ماه‌ها بر پیکره اقتصاد مسکن باقی خواهد ماند.

او با تاکید بر اینکه در دانش اقتصاد، قیمت تمام شده یک کالا از مجموع هزینه‌های نهاده‌های تولید به دست می‌آید افزود: در بخش ساختمان، سه نهاده اصلی شامل «زمین»، «عوارض و مجوزها» و «مصالح و دستمزد» نقش کلیدی دارند. زمین در شهرهای بزرگ همواره با محدودیت شدید روبرو بوده و به خودی خود یک دارایی بی‌نظیر محسوب می‌شود. از سوی دیگر، شهرداری‌ها برای جبران کسری بودجه خود، هر ساله هزینه صدور پروانه ساخت، تراکم و عوارض نوسازی را به شدت افزایش می‌دهند. این هزینه‌ها به صورت مستقیم بر قیمت تمام شده ملک سربار می‌شوند.

بر اساس این گزارش و مطالبی که در این چند روز جنگ، از سوی برخی فعالان بازار مسکن عنوان شده است این است که بازار مسکن این روزها در یک سردرگمی شدید گرفتار شده و اگر هم تحلیلی مبنی بر اینکه قیمت مسکن کاهش داشته از سوی برخی فعالان عنوان می شود نمی تواند قابل استناد باشد. 

قیمت های پیشنهادی فروشندگان مسکن بنا به دلایل مختلفی افت داشته است
اما برخی گزارش ها نشان می دهند که قیمت های پیشنهادی فروشندگان واحد مسکونی در تهران بنا به دلایل مختلفی افت داشته است و دلیل اصلی آن هم ترس خریداران از آینده نامعلوم سیاسی و نظامی کشور است که منجر به ریزش قابل توجه قیمت های پیشنهادی و خرید شده است.

بررسی برخی تحلیل ها و گزارش ها نشان می دهد که سطح میانگین «قیمت پیشنهادی» در فایل‌ها از ۱۴۸ میلیون تومان در مترمربع به ۱۳۹ میلیون تومان افت کرد. این کاهش را می‌توان اثر اصابت ترکش‌های جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران توصیف کرد که باعث شد معاملات ملک به دو دلیل «متوقف» و در نهایت تورم ملکی منفی شود.

گزارش ها نشان می دهند که در طول ۱۲ روز گذشته تقریباً هیچ تمایلی در بازار مسکن برای خرید واحد مسکونی از سوی متقاضیان وجود نداشت و تقاضا که در بهمن ماه و پیش از آغاز درگیری ها با سرعت زیاد تنور معاملات ملک را گرم کرده بود، تا سطح «صفر» سقوط کند.

هیچ تماس تلفنی با مشاوران املاک برقرار نشد
گزارش ها از بازار مسکن حکایت از آن دارند که در ۱۲ روز گذشته هیچ تماس تلفنی با مشاوران املاک برقرار نشده و بروزرسانی و ثبت آگهی نیز در اپلیکیشن های فروش مسکن به صفر رسیده است . به نظر می رسد این وضعیت را باید به شکل بی سابقه ای در تاریخ بازار مسکن ثبت کرد.

ضمن آنکه وقتی دفاتر مشاور املاک در ایام جنگ تعطیل بودند و امکان فعالیت در این بازار وجود نداشت باید هم رسوب سنگین فایل‌های فروش در بازار آنلاین مسکن به اوج خود برسد.

رسوب دوهفته‌ای فایل‌های فروش آپارتمان در تهران، برعکس وضعیت ماه‌های گذشته است. تا پیش‌از شروع جنگ، شرایط بدین شکل بود که در بازار مسکن خریدار بود اما فروشنده با این تصور که مسکن گران تر حاضر به فروش ملک خود نمی شد. اما الان شرایط کاملا بر عکس شده و فروشنده هر چند به صورت اندک حاضر است ملک خود را به فروش برساند اما خریداری که بخواهد نقدینگی خود را در این بازار کاملا نامشخص به لحاظ وضعیت جنگی به خطر بیاندازد وجود ندارد. 

گزارش ها از بازار مسکن با قطعیت به این موضوع استناد می کنند که این روزها و به دلیل شرایط جنگی در کشور حتی یک مورد معامله مسکن صورت نمی گیرد. پس می توان اینطور عنوان کرد که بازار مسکن اگر چه این روزها با صفر شدن معاملات یک وضعیت کاملا عجیب در تاریخ بازار مسکن را به ثبت رسانده است اما وقتی «زمین»، «عوارض و مجوزها» و «مصالح و دستمزد» کاهش نمی یابند چرا باید منتظر کاهش قیمت مسکن، حتی با این رکود شدیدبود؟/اقتصادآنلاین